Résiliation du bail d’habitation et délais de paiement suspensifs après reprise du loyer courant

La demande de constat de résiliation était recevable au regard du II et du III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avait été saisie plus de deux mois avant l’assignation, et celle-ci avait été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.

La clause résolutoire avait produit effet, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant deux mois, conformément au premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La preuve du paiement incombait aux locataires en application de l’article 1353 du code civil. Toutefois, la reprise intégrale du loyer courant permettait la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais.

Sur le fondement du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ont obtenu trente-six mois pour apurer leur dette, dans la limite légale de trois années. Le respect du plan rend la clause résolutoire réputée n’avoir jamais joué ; le défaut d’une échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, entraîne la résiliation de plein droit, l’exigibilité du solde et la possibilité d’expulsion.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fonde l’obligation de paiement des loyers et charges. La demande a été accueillie à hauteur du montant réclamé, sans solidarité contractuelle. La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée et chaque partie conserve ses dépens.

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Après plusieurs impayés, une société bailleresse a assigné un couple de locataires en résiliation du bail, paiement de l’arriéré et expulsion. Les locataires ont reconnu la dette et demandé trente-six mois de délais. La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais en a suspendu les effets pendant le plan d’apurement. Ils ont été condamnés à payer 15 900,18 euros par mensualités de 440 euros, en plus du loyer courant.

Une société bailleresse a donné à bail un logement et un emplacement de stationnement à un couple de locataires. Le bail a ensuite été transféré aux locataires actuels par avenant.

Après plusieurs impayés, la bailleresse leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés afin d’obtenir la résiliation du bail, le paiement de l’arriéré et l’expulsion. Les locataires ont reconnu la dette, tout en indiquant avoir repris le paiement intégral du loyer courant. Ils ont sollicité trente-six mois de délais, en invoquant la perception prochaine de sommes issues de saisies et leurs revenus mensuels.

La juridiction a retenu que la clause résolutoire était acquise, mais en a suspendu les effets pendant le plan d’apurement. Les locataires ont été condamnés au paiement de 15 900,18 euros, avec des mensualités de 440 euros pendant trente-six mois, en plus du loyer courant.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de paiement dans le délai légal de deux mois
• Reprise intégrale du loyer courant avant l’audience
• Capacité des locataires à apurer la dette locative
• Respect d’un plan de paiement sur trente-six mois
• Défaut sanctionné après mise en demeure restée infructueuse quinze jours

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 29 août 2025
• Historique des versements démontrant l’impayé initial
• Décompte locatif arrêté au 8 juin 2026
• Éléments établissant la reprise du loyer courant

Les locataires conservent le bénéfice du bail sous réserve du paiement du loyer courant et des mensualités d’apurement. La bailleresse peut reprendre l’exécution forcée du processus d’expulsion si une échéance demeure impayée après mise en demeure, tandis que chaque partie supporte ses propres dépens.

• Versement du premier règlement dans les dix jours suivant la signification
• Paiement mensuel de 440 euros en plus du loyer courant
• Surveillance du respect de chaque échéance du plan
• Exigibilité immédiate du solde en cas de défaillance
• Expulsion possible après commandement et délai légal de deux mois
• Indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective

À faire

• Reprendre intégralement le paiement du loyer courant
• Verser la première mensualité dans les dix jours
• Payer ensuite chaque mensualité avant le dixième jour
• Conserver les justificatifs de chaque règlement
• Répondre rapidement à toute mise en demeure

À éviter

• Laisser impayée une échéance du loyer
• Omettre une mensualité d’apurement de la dette
• Contester le décompte sans pièces justificatives
• Négliger la signification du jugement
• Maintenir les lieux sans régler l’indemnité d’occupation

La recevabilité de la demande de résiliation du bail

La demande est recevable lorsque le bailleur personne morale a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation, conformément au II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’assignation doit également être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, selon le III du même article. Ces deux formalités ont été jugées respectées.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement visant la clause et les dispositions légales, l’absence de paiement dans ce délai a permis de constater la résiliation. En application de l’article 1353 du code civil, la preuve du paiement incombait aux locataires.

La suspension des effets de la clause résolutoire

Le VII et le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettent au juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause lorsque le loyer courant a été intégralement repris et que la dette peut être apurée. Le plan accordé s’étend sur trente-six mois. Son respect rend la clause réputée ne jamais avoir joué ; le défaut d’une échéance entraîne la résiliation, l’exigibilité du solde et l’expulsion selon les modalités fixées.

Article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1103 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article 5 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution