Saisie immobilière : contrôle de la créance et vente forcée pour impayés de copropriété

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie, sur le fondement de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, que le créancier dispose d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible et que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies. L’article L. 311-2 permet la saisie immobilière lorsque la créance est liquide et exigible ; l’article L. 111-6 précise qu’elle est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou que le titre contient les éléments nécessaires à son évaluation.

Le juge doit également rapprocher le décompte du montant établi par le titre exécutoire, conformément à l’article R. 322-18 du même code. Les frais non justifiés ou non couverts par un certificat de vérification des dépens sont exclus. La créance retenue a ainsi été réduite par déduction de plusieurs sommes insuffisamment justifiées.

La procédure de saisie immobilière a été maintenue au regard du titre définitif, des mesures d’exécution antérieures et de l’absence de règlement. La vente amiable n’étant pas envisageable en raison de la non-comparution des débiteurs saisis, la vente forcée a été ordonnée conformément à l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution. Les dépens et frais de poursuite sont taxés avant l’audience d’adjudication et supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

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Le juge a vérifié le décompte produit par le syndicat des copropriétaires et écarté plusieurs frais insuffisamment justifiés, fixant la créance à 17 300,10 euros. La saisie a été déclarée justifiée au regard des impayés et de l’échec des mesures antérieures. En l’absence de comparution des débiteurs, la vente aux enchères publiques a été ordonnée.

Un syndicat de copropriétaires a engagé une saisie immobilière contre deux copropriétaires débiteurs, propriétaires d’un appartement et d’une cave. Un commandement de payer valant saisie immobilière a été publié, puis les débiteurs ont été assignés à l’audience d’orientation. Ils n’ont comparu ni personnellement ni par représentation.

Le créancier poursuivant produisait un jugement définitif condamnant solidairement les débiteurs au paiement de charges de copropriété, de travaux impayés, de dommages-intérêts, de frais irrépétibles et de dépens. Le juge a vérifié le décompte et écarté plusieurs frais insuffisamment justifiés, ramenant la créance retenue à 17 300,10 euros.

Après avoir constaté l’échec de mesures d’exécution antérieures et l’existence d’impayés postérieurs, le juge a considéré la saisie justifiée. Faute de comparution des débiteurs, la vente amiable n’a pas été retenue et la vente aux enchères publiques a été ordonnée.

• Existence d’un titre exécutoire
• Créance certaine, liquide et exigible
• Concordance entre le titre et le décompte
• Justification des frais inclus dans la créance
• Échec ou insuffisance des mesures d’exécution antérieures
• Absence de conditions permettant une vente amiable

• Jugement de condamnation du 13 mars 2025
• Signification du titre exécutoire
• Certificat de non-appel du 17 juin 2025
• Décompte arrêté au 1er avril 2024
• Commandements et procès-verbaux de saisie antérieurs

Le créancier poursuivant obtient la vente forcée du bien après réduction de la créance aux seuls montants justifiés. Les débiteurs restent exposés à l’adjudication, tandis que l’adjudicataire supportera les dépens et frais de poursuite en sus du prix.

• Créance retenue à 17 300,10 euros
• Frais non justifiés exclus du décompte
• Vente aux enchères publiques organisée
• Visite et diagnostics du bien autorisés
• Dépens taxés avant l’adjudication

À faire

• Vérifier le titre exécutoire et son caractère définitif
• Rapprocher chaque poste du décompte avec le titre
• Justifier les dépens par les pièces et certificats requis
• Documenter les mesures d’exécution antérieures
• Préparer les publicités et diagnostics de vente

À éviter

• Inclure des frais sans justificatif
• Confondre créance postérieure et créance saisie
• Négliger la vérification de la liquidité de la créance
• Omettre la signification du titre exécutoire
• Présumer possible une vente amiable sans comparution

Les conditions de la saisie immobilière d’une créance liquide et exigible

La saisie immobilière suppose, selon les articles L. 311-2 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution, un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. Le juge a retenu le jugement définitif condamnant les débiteurs ainsi que les pièces établissant le montant de la dette.

Le contrôle du montant de la créance poursuivie

En application de l’article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge vérifie que le décompte correspond au titre exécutoire. Il a exclu les frais non justifiés ou non couverts par un certificat de vérification des dépens, ramenant la créance à 17 300,10 euros.

La vente forcée en l’absence de vente amiable

L’article R. 322-15 permet au juge d’autoriser la vente amiable ou d’ordonner la vente forcée. La non-comparution des débiteurs empêchait d’envisager une vente amiable ; la vente aux enchères a donc été ordonnée selon l’article R. 322-26.

Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1343-2 du Code civil, Article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-31 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-37 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution