Cour d’appel, 4ème chambre commerciale, 9 octobre 2026, RG n° 24/02293

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02293 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JIDK

NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

30 mai 2024

RG:19/01394

SA AUBERT FRANCE

C/

S.C. SCI [Localité 6] [Localité 8]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 30 Mai 2024, N°19/01394

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Nathalie ROCCI, Présidente,

M. Yan MAITRAL, Conseiller,

Mme Christine CODOL, Magistrate à titre honoraire,

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Cadre greffier, lors des débats et Mme Isabelle DELOR, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Octobre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SA AUBERT FRANCE Société Anonyme à conseil d’administration au capital social de 29 056 370,00 euros inscrite au RCS de MULHOUSE sous le N°B 399 226 653 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

la société AUBERT FRANCE, société anonyme dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son Directeur général,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Florence BONS de la SELAS CABINET CONFINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SCI [Localité 6] [Localité 8], Société civile immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 440 952 166, poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,

ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Août 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 09 Octobre 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 4 juillet 2024 par la SA Aubert France à l’encontre du jugement rendu le 30 mai 2024 par le tribunal judicaire d’Avignon dans l’instance n° RG 19/01394 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 15 juillet 2026 par la SA Aubert, venant aux droits et obligations de la société Aubert France suite à une opération de fusion-absorption, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 juin 2026 par la SCI SCI [Localité 6] [Localité 8], intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 7 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 20 août 2026.

***

Par acte authentique du 23 juillet 1997, la société Unibail, aux droits de laquelle vient la société [Localité 6] [Localité 8], qui a acquis ce bien immobilier le 15 avril 2002, a donné à bail à la société Les Tortues Bleues, aux droits de laquelle vient la société Aubert France, pour une durée de 9 années à compter du 28 juillet 1997, des locaux commerciaux constituant le lot n°5 du centre commercial [Localité 1] Nord [Localité 6] – [Localité 8] situé à [Localité 6] (84).

Ce bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er novembre 2006, venant à expiration le 31 octobre 2015, moyennant un loyer fixé judiciairement à la somme de 63.556,85 euros.

***

Par exploit du 6 janvier 2015, la société [Localité 6] [Localité 8] a fait délivrer à sa locataire un congé avec refus de renouvellement pour le 31 octobre 2015, précisant : «  la requérante offrant à la requise de lui payer une indemnité d’éviction, à condition qu’elle justifie remplir les conditions lui permettant d’y prétendre. »

Par exploit du 10 janvier 2017, la société [Localité 6] [Localité 8] a fait assigner sa locataire devant le président du tribunal de grande instance d’Avignon, statuant comme juge des référés de cette juridiction.

Par ordonnance du 27 février 2017, le président du tribunal de grande instance d’Avignon a ordonné une expertise et désigné Mme [T] [E] pour y procéder.

Cet expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 12 octobre 2018.

***

Par exploit du 11 avril 2019, la société [Localité 6] [Localité 8] a fait assigner la société Aubert France en paiement d’une indemnité d’occupation de 115.700 euros, ladite somme devant être réactualisée année par année par indexation, et aux fins de voir dire et juger que ladite somme portera intérêts au taux légal et de plein droit à compter de la date d’effet du congé, et que ces mêmes intérêts porteront intérêts, enfin, de la condamner au paiement d’une somme au titre de l’article 699 du code de procédure civile, devant le tribunal judiciaire d’Avignon.

Par conclusions en réponse du 28 octobre 2019, la société Aubert France a demandé la fixation d’une indemnité d’éviction

***

Par jugement du 30 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Avignon a statué et :

« Déclare irrecevable car prescrite, au regard des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, la demande en fixation d’une indemnité d’éviction formée le 28 octobre 2019 par la SA Aubert France ;

Dit qu’en l’absence de mention expresse dans le bail du 23 juillet 1997, la SCI [Localité 6] [Localité 8] ne peut mettre à la charge de sa locataire, la SA Aubert France, ni la « quote-part du bail à construction », facturée indûment, ni les « honoraires de gestion technique », réclamés au titre des charges 2020 et 2021,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SA Aubert France à la SCI [Localité 6] [Localité 8] à une somme équivalente au montant du loyer global (loyer + provisions sur charges + provision sur impôts fonciers mais sans la quote-part au titre du bail à construction, ni la TVA) du troisième trimestre de l’année 2015 (juillet-septembre 2015) majorée de 50%, et condamne la SA Aubert France au paiement de cette indemnité d’occupation à la SCI [Localité 6] [Localité 8] à compter du 1er novembre 2015 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit qu’il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en fonction du montant de l’indemnité d’occupation telle que fixée en son principe par le tribunal et des charges à déduire car réclamées indûment,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

Dit que les frais de l’expertise judiciaire de Mme [T] [E] seront supportés par moitié par chacune des parties,

Rejette toutes autres demandes. ».

***

La société Aubert France a relevé appel le 4 juillet 2024 de ce jugement pour le voir réformer ou annuler en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable, car prescrite au regard des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, la demande en fixation d’une indemnité d’éviction formée le 28 octobre 2019 par la société Aubert France ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aubert France à la société [Localité 6] [Localité 8] à une somme équivalente au montant du loyer global (loyer + provisions sur charges + provision sur impôts fonciers mais sans la quote-part au titre du bail à construction, ni la TVA) du troisième trimestre de l’année 2015 (juillet-septembre 2015) majorée de 50% et condamné la société Aubert France au paiement de cette indemnité d’occupation à la société [Localité 6] [Localité 8] à compter du 1er novembre 2015 et jusqu’à libération effective des lieux ;

– dit qu’il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en fonction du montant de l’indemnité d’occupation telle que fixée en son principe par le tribunal et des charges à déduire car réclamées indûment ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les frais de l’expertise judiciaire de Mme [T] [E] seront supportés par moitié par chacune des parties ;

– rejeté toutes autres demandes de la société Aubert France.

***

En cours d’instance, la société Aubert France a été absorbée par la société Aubert dans le cadre d’une opération de fusion-absorption. La société Aubert s’est ainsi trouvée substituée de plein droit à la société Aubert France.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Aubert, venant aux droits et obligation de la société Aubert France, demande à la cour, au visa des articles L.145-14, L.145-28 et L.145-33 du code de commerce, des articles 2239, 2240, 2241 et 2250 du code civil, des articles 1134, 1152 et 1162 du code civil, en leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de :

« Recevoir la société Aubert, venant aux droits et obligations de la société Aubert France, en son appel et, l’y déclarant bien fondée,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 30 mai 2024 en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable car prescrite, au regard des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, la demande en fixation d’une indemnité d’éviction formée le 28 octobre 2019 par la SA Aubert France ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la SA Aubert France à la SCI [Localité 6] [Localité 8] à une somme équivalente au montant du loyer global (loyer + provisions sur charges + provision sur impôts fonciers mais sans la quote-part au titre du bail à construction, ni la TVA) du troisième trimestre de l’année 2015 (juillet-septembre 2015) majorée de 50% et condamné la SA Aubert France au paiement de cette indemnité d’occupation à la SCI [Localité 6] [Localité 8] à compter du 1er novembre 2015 et jusqu’à libération effective des lieux ;

– dit qu’il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en fonction du montant de l’indemnité d’occupation telle que fixée en son principe par le tribunal et des charges à déduire car réclamées indûment ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les frais de l’expertise judiciaire de Mme [T] [E] seront supportés par moitié par chacune des parties ;

– rejeté toutes autres demandes de la société Aubert France,

Et, statuant à nouveau sur ces points,

Recevoir la société Aubret, venant aux droits et obligations de la société Aubert France, en ses demandes et, l’y déclarant bien fondée,

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI [Localité 6] [Localité 8] à la société Aubert à la somme de 1.416.992 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs ;

Condamner la SCI [Localité 6] [Localité 8] à payer à la société Aubert la somme de 1.416.992 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aubert à compter du 1er novembre 2015 à la somme de 37.360,03 euros par an ;

A titre subsidiaire,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aubert à compter du 1er novembre 2015 et jusqu’à la date de la perte de son droit à indemnité d’éviction à la somme de 37.360,03 euros par an ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aubert à compter de la date de la perte de son droit à indemnité d’éviction à la somme de 53.371,47 euros par an et, à défaut, à la somme de 74.602,20 euros par an ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI [Localité 6] [Localité 8] à rembourser à la société Aubert les sommes trop payées au titre de l’indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er novembre 2015 ;

Condamner la SCI [Localité 6] [Localité 8] à rembourser à la société Aubert la somme de 62.490,31 euros au titre des indus de quote-part du bail à construction pour la période du 1er janvier 2015 au 30 juillet 2026, sauf à parfaire, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 novembre 2021 ;

Condamner la SCI [Localité 6] [Localité 8] à rembourser à la société Aubert la somme de 4.775,60 euros au titre du trop-perçu de charges des années 2020 et 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2022 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts de retard ;

Débouter la SCI [Localité 6] [Localité 8] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI [Localité 6] [Localité 8] à payer à la société Aubert une somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une somme de 13.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamner la SCI [Localité 6] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les honoraires de Mme [T] [E], expert judiciaire ;

Débouter la SCI [Localité 6] [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Aubert, venant aux droits et obligations de la société Aubert France, expose que :

– sur la recevabilité de sa demande au titre de l’indemnité d’éviction :

Le délai de prescription de l’action du preneur en paiement de l’indemnité d’éviction due par le bailleur en application de l’article L.145-14 du code de commerce, à la suite d’un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement de l’indemnité d’éviction, est de deux ans et ce délai court à compter de la date d’effet dudit congé.

Ce délai peut toutefois être interrompu et suspendu selon les causes de droit commun, soit :

– la reconnaissance de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction par la bailleresse aux termes de son assignation en référé du 11 avril 2019, conformément à l’article 2240 du code civil. Et il a été jugé par la cour d’appel de Colmar que l’assignation en référé expertise initiée par le bailleur pour faire fixer le montant de l’indemnité d’éviction équivaut à une reconnaissance par le bailleur des droits du preneur, puisque, par définition, l’expertise sollicitée porte sur le calcul de l’indemnité, et non pas sur son principe même (CA Colmar, 27 juillet 2016, RG n°14/01913).

– Ce délai de prescription peut être suspendu, conformément à l’article 2239 du code civil, entre le 22 février 2017, date de l’ordonnance du juge des référés et le 12 octobre 2018, date du dépôt du rapport d’expertise. En effet, l’article 2239 du code civil ne distingue pas selon la position procédurale des parties à l’instance et ne limite pas le bénéfice de l’effet suspensif de prescription au seul demandeur à la mesure.

Si, pour la première fois aux termes de son arrêt du 31 janvier 2019, la Cour de cassation est venue limiter la portée de l’effet suspensif de prescription de l’article 2239 du code civil en jugeant que cet effet ne jouait qu’au profit du demandeur à la mesure, cette nouvelle jurisprudence de la Cour de cassation porte une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique telle que protégée par l’article 6§1 de la convention européenne des droits de l’homme.

La sécurité juridique implique que l’état du droit soit accessible, clair et prévisible. Le Conseil constitutionnel érige l’exigence d’accessibilité et d’intelligibilité de la loi au rang d’objectif de valeur constitutionnelle en se fondant sur les articles 4, 5, 6 et 16 de la Déclaration de 1789 (décision n° 99-421 DC du 16 décembre 1999).

Enfin, dans un arrêt du 24 mars 2006, le Conseil d’Etat a reconnu le principe de sécurité juridique (CE, Assemblée, 24 mars 2006, Société KPMG et autres).

– la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2026 a jugé que :

« le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond » (Civ.3 ème , 12 février 2026, n°24-18.382).

Or, en l’espèce, à l’audience des référés du 13 février 2017, à laquelle la société Aubert avait été assignée à comparaitre par la SCI [Localité 6] par assignation du 10 janvier 2017, la société Aubert a expressément donné son accord à la mesure d’expertise sollicitée par la SCI [Localité 6], laquelle tendait notamment à voir chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due à la locataire. Dès lors, en donnant expressément son accord, lors de l’audience des référés du 13 février 2017, à la mesure d’expertise sollicitée par la SCI [Localité 6], la société Aubert a formé une demande en justice tendant à voir ordonner une mesure d’expertise ayant notamment pour objet de chiffrer l’indemnité d’éviction et, en tous les cas, une demande tendant à être associée à ladite demande d’expertise et pour un objet identique.

A titre subsidiaire, la SCI [Localité 6] a renoncé à la prescription en demandant, aux termes de son assignation du 11 avril 2019, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aubert sur le fondement exprès et au visa de l’article L.145-28 du code de commerce. En effet, cette demande de la bailleresse implique nécessairement une reconnaissance de sa part, du droit de la société locataire de se maintenir dans les lieux en application des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et donc de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

– Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Elle demande une indemnité d’éviction d’un montant de 1 416 992 euros sous réserve des frais de licenciement, se décomposant comme suit :

*834 300 euros au titre de l’indemnité principale

*582 692 euros au titre des indemnités accessoires.

Elle conteste l’indemnité principale fixée par l’expert à la somme de 742 500 euros par référence à la valeur du fonds de commerce aux motifs que :

– d’une part, il n’a pas été tenu compte de la valeur du droit au bail dont le montant n’a pas été comparé par l’expert à la valeur du fonds ;

– d’autre part, pour déterminer la valeur d’un fonds de commerce, il est d’usage de retenir la moyenne du chiffre d’affaires TTC au cours des 3 dernières années, à laquelle est appliqué un coefficient de pondération de 50%. Or, les barèmes professionnels doivent être corrigés à la hausse pour l’évaluation des fonds de commerce de grandes enseignes nationales. Et en l’espèce, la société locataire est une enseigne nationale et non un commerce indépendant. Le coefficient retenu par l’expert a été sous-évalué par rapport aux usages en matière d’enseigne nationale. La cour devra retenir un pourcentage qui ne saurait être inférieur à 80% afin de tenir compte du fait que la société locataire est une enseigne nationale ayant une double activité (vente de prêt-à-porter et vente de meubles), soit : 1.484.988 € (CA TTC moyen retenu par l’expert) x 80% = 1.187.990,40 €, actualisé sur les années 2022 à 2024, soit :1.042.874 € (CA TTC moyen) x 80% = 834.299,20 €.

La société Aubert soutient que le chiffre d’affaires résultant des commandes n’a pas à être exclu.

Enfin, elle demande qu’il soit donné acte à la SCI [Localité 6] de ce qu’elle a renoncé à revendiquer un abattement à raison du bail à construction dont elle est titulaire, lequel a manifestement été reconduit.

– sur les indemnités accessoires :

1°) les frais de remploi : ce sont les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Ils sont dus au locataire évincé sauf si le bailleur peut démontrer que le locataire ne se réinstallera pas, le juge ne pouvant présumer l’absence de réinstallation.

2°) les frais de déménagement et de réinstallation :

L’expert a retenu la somme de 34 250 euros correspondant au montant HT d’un devis communiqué par la société Aubert à hauteur de 41 100 euros TTC. Or, ce devis est ancien (2017) et le coût de ce type de prestations a augmenté. Ce devis ne porte que sur le transfert du mobilier et non sur les frais de réinstallation.

L’indemnité pour frais de réinstallation est due au locataire sauf si le bailleur prouve que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce. L’aménagement d’un local de cette nature représente un coût moyen de 450 euros/m2, soit 413 550 euros (450 x 919 m2).

3°) le trouble commercial :

Il résulte de la perte de revenus due à l’indisponibilité temporaire de l’exploitant. Il est usuel d’apprécier ce trouble commercial à trois mois de capacité financière, sans que le preneur ait à faire la preuve d’un préjudice précis. En l’espèce, l’EBE moyen sur les années 2014 à 2016 est égal à 136.900 euros. En conséquence, l’indemnité pour trouble commercial s’élève à la somme de : (136.900 € / 12 mois) x 3 mois = 34.225 euros.

4°) les indemnités de licenciement :

Ces coûts sont retenus pour mémoire dans l’attente d’éventuels justificatifs.

– Sur l’indemnité d’occupation :

L’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré la demande au titre de l’indemnité d’éviction prescrite, doit nécessairement entrainer l’infirmation du jugement en ce qu’il a jugé que l’indemnité d’occupation due devait être calculée selon les stipulations du contrat de bail et non dans les conditions de l’article L.145-28 du code de commerce.

1°) A titre principal, sur le montant de l’indemnité d’occupation statutaire :

L’indemnité d’occupation doit donc être fixée à la valeur locative en renouvellement, déterminée conformément aux dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 et suivants du code de commerce.

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative des locaux à la date de son rapport, le 12 octobre 2018, à la somme de 99.171 euros pour ensuite retenir une valeur locative de 96.623 euros en 2015 par référence à la variation de l’indice des loyers commerciaux entre le 4ème trimestre 2017 et le 4ème trimestre 2014.

a) sur les surfaces pondérées

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 828,50 m², en appliquant un coefficient de 1 à la surface de vente et un coefficient de 0,50 aux réserves et blocs sanitaires. Cependant, la 5e édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière parue en mars 2007 propose une grille de pondération propre aux locaux de périphérie et «  retails parks », comme c’est le cas en l’espèce. Cette charte préconise de pondérer les surfaces annexes et les réserves par l’application d’un coefficient de 0,20, bien moindre que celui que l’expert judiciaire a retenu. La société Aubert retient par conséquent une surface pondérée de 774,20m2.

b) sur les éléments de comparaison et le coefficient de situation et des facteurs locaux de commercialité :

En application de l’article L.145-33 du Code de commerce, la valeur locative des locaux est notamment déterminée en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage, sélectionnés dans les conditions de l’article R.145-7 du code de commerce.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire n’a cité aucune référence précise, et s’est contenté de renvoyer à la « valeur unitaire de référence retenue par les membres de la Chambre des Experts Evaluateurs Immobilier et commerciaux Provence-Languedoc, dans ce secteur du Vaucluse en 2018 », pour retenir une valeur unitaire de 95 euros/m², avant d’appliquer un coefficient de pondération de 1,40 « compte tenu de la situation des locaux en cause »

Or, cette méthode est particulièrement critiquable en ce qu’elle ne permet pas aux parties, ni à la juridiction saisie, de connaître la situation géographique et les caractéristiques des références retenues par l’expert judiciaire pour déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ni donc d’apprécier la pertinence du coefficient de pondération de 1,40 retenu « compte tenu de la situation des locaux en cause ».

La société Aubert demande en conséquence d’écarter ce coefficient de pondération et de retenir une valeur locative brute unitaire qui ne saurait être supérieure à 95 euros/m2 au 12 octobre 2018. Et la valeur locative doit être déterminée au 1er novembre 2015, date à laquelle le congé a été donné.

c) sur les correctifs de la valeur locative brute :

– l’abattement au titre de la destination du bail :

Aux termes de son rapport d’expertise, l’expert a retenu un coefficient de pondération de 0,90, soit un abattement de 10% « compte tenu du caractère exclusif du bail » et de la destination des locaux, le preneur n’étant autorisé à utiliser les lieux loués qu’au service de l’enfant et de la famille. Et la clause d’exclusivité, limitée à l’éventuel « surplus de l’immeuble », incluse dans le bail n’apporte strictement aucun avantage particulier à la société locataire au regard de la configuration des locaux, en sorte que l’abattement de 10% appliqué par l’expert judiciaire pour tenir compte de la destination du bail est donc parfaitement justifié.

– la minoration au titre du transfert de la taxe foncière :

En l’espèce, le bail organise le transfert, à la charge du preneur, d’obligations incombant normalement au bailleur.

Aux termes de l’article R.145-8 du code de commerce, « du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ».

Pourtant, l’expert judiciaire a refusé de tenir compte de ce transfert de charge au motif qu’il s’agirait de « clauses habituelles de droit commun » et qu’un tel transfert serait une pratique « courante ».Or un tel raisonnement est régulièrement sanctionné par la Cour de cassation, laquelle a rappelé à plusieurs reprises que la mise à la charge du locataire de la taxe foncière justifie une minoration de la valeur locative et ce même si les locaux sont situés dans un centre commercial au sein duquel les autres baux comportent un transfert de charges identique.

La Cour de cassation juge enfin que la déduction de la taxe foncière doit intervenir à l’euro près, en sorte que la taxe foncière réglée pour 2015 par la société Aubert s’est élevée à 7 622, 44 euros et qu’il convient donc de pratiquer sur la valeur locative un abattement de 7 622, 44 euros.

– la minoration au titre du transfert des travaux de mise en conformité :

La Cour de cassation retient que la clause par laquelle le bailleur transfère au preneur la charge des travaux de mise en conformité des locaux est une clause exorbitante du droit commun justifiant une minoration de la valeur locative, et ce peu important l’existence d’un prétendu usage.

Il est d’usage de retenir un abattement à ce titre de 5% sur la valeur locative brute, ainsi que l’Expert judiciaire l’a d’ailleurs fait. Il convient donc, au cas présent, de pratiquer un abattement sur la valeur locative brute, qu’il y a lieu de chiffrer à 5%, soit un abattement de 3.587,88 euros.

– l’absence de causes de majoration de la valeur locative :

Si la cour devait considérer qu’il y a lieu d’appliquer une majoration de la valeur locative pour tenir compte de la faculté de sous-location aux sociétés du groupe du preneur, cette majoration ne saurait être supérieure à 2% de la valeur locative.

d)- Sur l’abattement pour précarité :

Le preneur évincé maintenu dans les lieux en application de l’article L.145-28 jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé et ne connait pas avec exactitude la date à laquelle il devra quitter les lieux.

L’abattement est dû sans que le preneur ait à justifier d’un préjudice particulier.

2°) A titre subsidiaire, le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun et sa date d’effet en cas de perte du droit à l’indemnité d’éviction:

Si la société Aubert était redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun en raison de la prescription de sa demande d’indemnité d’éviction, cette indemnité d’occupation ne devra être fixée selon les règles du droit commun qu’à compter du jour où la demande d’indemnité d’éviction a été prescrite, soit à compter du 11 janvier 2019 (2 ans après la reconnaissance du droit à indemnité d’éviction exprimée par l’assignation en référé de la bailleresse du 11 janvier 2017) soit à compter du 31 octobre 2017 ( 2 ans après la date d’effet du congé). Avant ces dates, l’indemnité d’occupation devra être fixée selon les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et ce à compter du 1er novembre 2015.

Quant au montant de l’indemnité d’occupation de droit commun, le tribunal a fait application des stipulations de la clause XV du contrat de bail, laquelle est en l’espèce inapplicable dés lors qu’il s’agit d’une clause pénale sanctionnant un éventuel comportement fautif du preneur.

Si par impossible la juridiction de céans estimait ladite clause applicable pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aubert après qu’elle eut perdu son droit à indemnité d’éviction, elle ne pourra toutefois que réduire le montant de cette indemnité contractuelle d’occupation laquelle s’analyse incontestablement en une clause pénale en ce qu’elle sanctionne un « non-délaissement » fautif des locaux par le preneur (notamment Civ.3 ème , 8 avril 2010 : Bull. civ. III n°75).

La clause en question est d’ailleurs intitulée « CLAUSE PENALE » et l’article 3 de celle-ci précise expressément que la majoration de 50% est stipulée à titre de clause pénale.

Or, non seulement, la mise en ’uvre d’une telle clause pénale implique, conformément à l’article 1146 du code civil (en sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au bail litigieux), la délivrance préalable d’une mise en demeure, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Mais encore, une telle clause, à la supposer applicable à la présente espèce, est susceptible d’être révisée judiciairement en application de l’article 1152 du code civil (en sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au bail litigieux) à hauteur du préjudice réellement subi par la SCI qui est, au cas présent, inexistant.

3°) En tout état de cause, sur le caractère indu de la quote-part du bail à construction et des honoraires de gestion facturés par la bailleresse :

La société Aubert rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation sur la nécessité d’une clause claire et précise du bail commercial ou un accord non équivoque pour permettre au bailleur d’imposer à son locataire le remboursement de charges exposées relativement au bien loué (Civ. 3ème, 24 septembre 2020, n° 19-16.888 ; Civ.3ème, 25 janvier 2023, n°21-17.985).

La Cour de cassation a, aux termes d’un arrêt du 13 février 2025, encore rappelé que seules les charges expressément transférées au preneur par les stipulations contractuelles pouvaient lui être refacturées (Civ. 3ème, 13 février 2025, n°23-17.978).

Elle soutient que le fait que le bail soit stipulé « net de charges » ne permet en rien de lui faire supporter le paiement de la quote-part du bail à construction ou d’honoraires de gestion.

S’agissant des honoraires de gestion, la SCI [Localité 6] [Localité 8] a produit une facture de régularisation de charges à hauteur de 2.823,47 euros, dont les justificatifs portent sur des honoraires de gestion technique qui ne sont prévus par aucune stipulation du bail.

Quant à la recevabilité de sa demande, la société Aubert oppose les dispositions de l’article 915-2 du code de procédure civile, en faisant observer qu’aux termes de ses premières conclusions, la société [Localité 6] [Localité 8] ne demandait pas de voir juger irrecevable cette demande.

***

Dans ses dernières conclusions, la société [Localité 6] [Localité 8], demande à la cour de :

« Confirmer le jugement en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable car prescrite, au regard des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce la demande en fixation d’une indemnité d’éviction formée le 28 octobre 2019 par la S.A. Aubert France.

L’infirmer en ce qu’il a :

– dit qu’en l’absence de mention expresse dans le bail du 23 juillet 1997, la SCI [Localité 6] [Localité 8] ne peut mettre à la charge de sa locataire, la S.A. Aubert France, ni la « quote-part du bail à construction », facturée indûment, ni les « honoraires de gestion technique » réclamés au titre des charges 2020 et 2021.

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aubert à la SCI [Localité 6] [Localité 8] à une somme équivalente au montant du loyer global (loyer + provisions sur charges + provision sur impôts fonciers mais sans la quote-part au titre du bail à construction, ni la TVA) du troisième trimestre de l’année 2015 (juillet-septembre 2015), majorée de 50 %, et condamné la S.A. Aubert France au paiement de cette indemnité d’occupation à la SCI [Localité 6] [Localité 8] à compter du 1er novembre 2015 et jusqu’à libération effective des lieux.

– dit qu’il appartient aux parties de refaire les comptes entre elles en fonction du montant de l’indemnité d’occupation telle que fixée en son principe par le tribunal et des charges à déduire car réclamées indûment.

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

– dit que les frais de l’expertise de Mme [T] [E] seront supportés par moitié par chacune des parties.

– rejeté toutes autres demandes de la SCI [Localité 6] [Localité 8].

Et statuant à nouveau

A titre principal, compte tenu de la prescription de la demande en fixation de l’indemnité d’éviction formée par la société Aubert et partant irrecevable :

Fixer l’indemnité d’occupation de droit commun due par la société Aubert à la SCI [Localité 6] [Localité 8], à compter du 1er novembre 2015, à une somme équivalente au montant du loyer, outre les charges, taxes et accessoires qui devront être réglés en sus (et notamment charges en ce compris les honoraires de gestion, impôt foncier, quote-part au titre du bail à construction, TVA) majorée de 50 %, à compter du 1er novembre 2015, outre actualisation année par année en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la demande en fixation de l’indemnité d’éviction de la société Aubert ne serait pas prescrite :

Fixer l’indemnité d’éviction due à la société Aubert sur le fondement de l’article L 145-14, à la somme de 219.803 euros, outre frais de licenciement sur justificatifs.

Fixer l’indemnité d’occupation due sur le fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce par la société Aubert à la SCI [Localité 6] [Localité 8], à compter du 1er novembre 2015, à la somme annuelle en principal de 115.700 euros, outre les charges, taxes et accessoires qui devront être réglés en sus (et notamment charges en ce compris les honoraires de gestion, impôt foncier, quote-part au titre du bail à construction, TVA) + loyer + provisions sur charges + provision sur impôt foncier), outre actualisation année par année en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

En toute hypothèse,

Juger que la société Aubert est contractuellement tenue à l’égard de la société [Localité 6] [Localité 8] de la quote-part du bail à construction, d’une part et des honoraires de gestion technique, d’autre part.

Juger que l’indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal, de plein droit, à compter de la date d’effet du congé, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du même code).

Juger irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes de la société Aubert tendant à voir condamner la SCI [Localité 6] [Localité 8] à lui rembourser des sommes au titre des prétendus indus de quote-part du bail à construction et au titre du prétendu trop-perçu de charges.

Débouter la société Aubert de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Condamner la société Aubert à payer à la SCI [Localité 6] [Localité 8] la somme de 5.000 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Aubert à payer à la SCI [Localité 6] [Localité 8] la somme de 10.000 euros, au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Aubert aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise, d’une part et aux dépens d’appel, d’autre part, que l’avocat soussigné pourra recouvrer dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile. ».

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 6] [Localité 8], expose que :

I- sur la prescription de la demande d’indemnité d’éviction :

a) sur l’interruption de la prescription :

La société Aubert admet expressément devant la cour qu’elle ne peut se prévaloir, au visa de l’article 2241 du code civil, de l’interruption du délai de prescription liée à la délivrance de l’assignation devant le magistrat des référés du 10 janvier 2017 dès lors qu’elle n’est pas à l’initiative de la demande.

En première instance, ce n’est qu’aux termes de ses conclusions n°4 notifiées le 7 juin 2021 que la société Aubert France a cru pouvoir invoquer les dispositions de l’article

2240 du code civil, rédigées comme suit :« La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ».

Selon la société Aubert, l’assignation signifiée le 10 janvier 2017 à l’initiative de la SCI [Localité 6] [Localité 8] au visa de l’article 145 du code de procédure civile, vaudrait reconnaissance par le bailleur du droit contre lequel il prescrit.

D’une part, il ne suffit pas qu’il soit indiqué dans l’ordonnance désignant l’expert qu’il a pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction « due » au locataire évincé pour en déduire que le bailleur reconnait le droit du locataire à indemnité d’éviction.

D’autre part, la SCI [Localité 6] [Localité 8] souligne que :

– elle a pris le soin de préciser, aux termes du congé délivré, qu’elle offre à la société Aubert le paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce « à condition qu’elle justifie remplir les conditions lui permettant d’y prétendre » ;

– la formulation a été reprise en page 3 de l’assignation du 10 janvier 2017 ;

– les termes de l’assignation sont sans ambiguïté en ce qu’il est fait état d’une indemnité d’éviction pouvant être due ;

– la reconnaissance d’un droit doit être claire et non équivoque. A défaut d’être expresse, elle doit résulter d’actes positifs l’établissant sans équivoque.

Le bailleur se réfère à un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 ( n°24-18.382).

Il soutient qu’en toute hypothèse, à supposer une reconnaissance de la SCI [Localité 6] [Localité 8] du droit de la société Aubert à une indemnité d’éviction, l’interruption de la prescription à compter du 10 janvier 2017, aurait porté la prescription au 10 janvier 2019. Or, c’est postérieurement à cette date, par conclusions devant le Tribunal judiciaire d’Avignon notifiées le 28 octobre 2019, que la société Aubert a sollicité la fixation de l’indemnité d’éviction.

b) sur la suspension du délai de prescription :

La suspension du délai de prescription liée à la mesure d’instruction ordonnée jusqu’au dépôt du rapport, en application des dispositions de l’article 2239 du code civil, ne joue qu’au profit de la partie qui a sollicité cette mesure en référé et tend à préserver ses droits.

Le bailleur cite notamment en ce sens trois arrêts récents de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ( 6 mars 2025 n° 23 16269 ;12 février 2026 n°24 18382 et n° 24 10427).

La SCI [Localité 6] [Localité 8] écarte le moyen selon lequel l’interprétation jurisprudentielle de l’article 2239 du code civil ne serait pas applicable à la présente espèce.

Elle fait valoir d’une part que la jurisprudence issue des arrêts en date des 31 janvier 2019 et 19 mars 2020 selon laquelle la suspension de la prescription par l’effet d’une demande de mesure d’instruction avant tout procès ne profite qu’à la partie ayant sollicité la mesure en référé, n’est que la conséquence de celle rendue sur le fondement de l’article 2241 du code civil, selon laquelle la demande en justice n’interrompt la prescription qu’au profit de son auteur (Cass com 13 mai 2014 n° 12-25.413 – CA Paris Pôle 1 Chambre 3, 27 novembre 2012 n° 11/23048) laquelle est antérieure à l’assignation en référé délivrée le 10 janvier 2017, étant d’ailleurs rappelé qu’aux termes de l’arrêt du 19 mars 2020, est également visé l’article 2241 du code civil.

Les arrêts de la Cour de cassation en date du 31 janvier 2019 et du 19 mars 2020 ne constituent dès lors nullement une nouvelle interprétation prétorienne de l’article 2239 du code civil.

Il ne s’agit donc pas d’un revirement de jurisprudence et en tout état de cause, le principe de non rétroactivité ne s’applique pas à une interprétation jurisprudentielle (crim.30 janvier 2002 n° 01-82.593). En outre, nul ne peut se prévaloir d’un droit acquis à une jurisprudence figée et la société Aubert n’a nullement été privée de son accès au juge ou d’un procès équitable. Enfin, seule la Cour de cassation peut décider de moduler dans le temps les effets de jurisprudences, à l’exclusion de toute autre juridiction.

c) sur la renonciation du bailleur à la prescription :

La société Aubert soutient qu’en formulant une demande fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce, la bailleresse aurait nécessairement renoncé à invoquer la prescription puisqu’elle considère qu’il y a droit au maintien dans les lieux, donc droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Or, la Cour de cassation a posé en principe que :

« Les actions en fixation des indemnités d’éviction et d’occupation étant distinctes par leur objet et par leur cause, la mise en ’uvre de l’une n’a pas pour effet d’interrompre le cours de la prescription de l’autre » (Cass. 3e civ., 19 janvier 2000, n°98-13.773).

Le principe d’autonomie des deux actions ne peut se conjuguer avec une prétendue renonciation à la prescription contenue dans toutes les demandes fondées sur l’article L. 145-28, ou même avec une prétendue reconnaissance.

En toute hypothèse, les conditions de la renonciation ne sont pas réunies. En effet, aux termes de l’article 2251 du code civil, « La renonciation à la prescription est expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription ».

A titre subsidiaire, la bailleresse formule des observations sur le quantum de l’indemnité d’éviction.

Elle souligne que si la société locataire a reproché à l’expert de ne pas avoir déterminer la valeur du droit au bail, l’expert considérant que cette valeur ne pouvait qu’être inférieure à la valeur du fonds de commerce compte tenu de la valeur locative du local commercial, la société Aubert n’en a cependant pas tiré les conséquences, ne produisant que son chiffre d’affaires pour les années 2015, 2016 et 2017 et s’abstenant de produire son chiffre d’affaires pour les années postérieures. Elle souligne qu’il a fallu attendre le mois de mars 2025 pour voir apparaitre dans les débats une attestation de chiffres d’affaires de 2021 à 2025 établis sur papier à en-tête de la société Aubert, avec le cachet du commissaire aux comptes.

La société [Localité 6] [Localité 8] soutient que :

– seul doit être pris en compte le chiffre d’affaires réalisé à partir des locaux donnés à bail. Ainsi ne doit pas être pris en compte le chiffre d’affaires réalisés à partir des commandes sur le site internet de la société Aubert, a fortiori lorsque le bail n’autorise pas la vente dite par correspondance ;

– l’expert a retenu un chiffre d’affaires TTC. Or, les usages, en matière de prêt à porter et en matière de vente de mobilier, activités retenues par l’expert, font état de barème HT ;

-sur la base des chiffres d’affaires des exercices 2022, 2023, 2024, d’une part et après déduction du chiffre d’affaires réalisés sous le vocable « commande », d’autre part, le chiffre d’affaires moyen ressort à 976.901,66 euros, sur lequel il convient d’appliquer un abattement de 40 %, qui correspond à la marge brute de la société au regard de son excédent brut d’exploitation pour la période de 2014 à 2016.

S’agissant des indemnités accessoires, la société [Localité 6] [Localité 8] conclut à la confirmation des conclusions de l’expert qui a chiffré les frais normaux de déménagement et de réinstallation à la somme de 34 250 euros HT. La bailleresse soumet l’indemnisation du stock non vendu ainsi que l’indemnisation des frais de remploi et des indemnités de licenciement à la production de justificatifs. Elle conclut au rejet des demandes au titre des frais de réinstallation, du trouble commercial.

Elle abandonne enfin l’argument de l’abattement d’au moins 20% de l’indemnité d’éviction en raison de l’arrivée à expiration de son bail à construction.

II- Sur l’indemnité d’occupation:

1°) sur l’indemnité de droit commun :

La société Aubert étant prescrite en sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction, ne peut plus prétendre au maintien dans les lieux, en sorte que l’indemnité d’occupation est une indemnité de droit commun.

La société [Localité 6] [Localité 8] demande la confirmation du jugement de première instance dont appel en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun due par la société Aubert à compter du 1er novembre 2015, à une somme équivalente au montant du loyer global (loyer + provisions sur charges + provision sur impôt foncier) majorée de 50 %, et son infirmation en ce qu’il a exclu la quote-part au titre du bail à construction et la TVA.

L’existence du bail à construction a été portée expressément à la connaissance de la société Aubert, ce qui n’est pas contesté, ainsi que mentionné en page 5 du bail en date du 23 juillet 1997.

2°) subsidiairement, sur l’indemnité d’occupation statutaire :

Par application des dispositions de l’article L.145-28, « l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation », l’indemnité d’occupation devant donc correspondre à la valeur locative évaluée sur la base des critères énoncés à l’article L.145-33 du code de commerce.

Sur la surface pondérée de 828, 50m2 retenue par l’expert, la bailleresse ne fait aucune observation et souligne que la critique par la société Aubert du coefficient retenu pour les annexes ne reposant que sur la charte, est inopérant.

Elle conteste en revanche l’application d’un coefficient de minoration à la valeur locative globale au motif du caractère exclusif du bail, en soulignant que la clause de destination contractuelle est extrêmement large, permettant toutes activités commerciales au service de l’enfant et de la famille et le bail comportant par ailleurs une clause d’exclusivité au profit du preneur.

Elle conclut au rejet de tout abattement pour précarité ou au titre du transfert sur le preneur de l’impôt foncier et des travaux de mise en conformité dés lors que le transfert en question ne déroge pas aux usages en vigueur dans les baux de référence.

III-sur la demande reconventionnelle de la société Aubert :

La société Aubert demande la somme de 62.490,31 euros au titre des indus de quote-part de bail à construction, avec intérêts de retard au taux légal pour la période de 2015 à 2025.

La société [Localité 6] [Localité 8] conclut, au visa de l’article 70 du code de procédure civile, à l’irrecevabilité de cette dema

[…texte tronqué, 33362 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]