Article L. 145-41 : clause résolutoire et délais du bail commercial

Cadre juridique et définition

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article L. 145-41 du Code de commerce encadre les clauses résolutoires des baux commerciaux. La résiliation de plein droit est subordonnée à un commandement resté infructueux pendant un mois.

Le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. Le texte permet également au juge d’accorder des délais et de suspendre la réalisation ainsi que les effets de la clause dans les conditions prévues par la loi.

Conditions à réunir

Le bailleur doit délivrer un commandement conforme, précisant notamment le délai d’un mois. À défaut, la clause résolutoire peut être privée d’effet.

Le commandement doit permettre au locataire d’identifier clairement les sommes ou manquements reprochés. Un décompte ambigu peut constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à la constatation de la résiliation en référé.

Le locataire peut contester la régularité du commandement même après l’expiration du délai. Les contestations relatives au montant des loyers, aux charges ou à un éventuel accord sur le loyer peuvent également faire obstacle à une décision en référé lorsqu’elles sont sérieuses.

• Clause résolutoire prévue au bail
• Commandement conforme et mentionnant le délai d’un mois
• Commandement demeuré infructueux
• Absence de contestation sérieuse
• Possibilité de solliciter des délais judiciaires

Principaux points de vigilance

Procédure et démarches pratiques

Après un commandement resté infructueux pendant un mois, le bailleur peut demander au juge des référés de constater l’acquisition de la clause. En l’absence de contestation sérieuse, le juge des référés peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion, sans qu’une urgence stricte soit nécessaire.

La demande de paiement de la dette locative relève d’une provision lorsqu’elle est présentée en référé. Une indemnité d’occupation peut également être accordée après la résiliation du bail.

Le locataire peut demander des délais judiciaires. La clause ne joue pas s’il se libère dans les conditions fixées par le juge, tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

• Vérifier le contenu et la date du commandement
• Contrôler le décompte des sommes réclamées
• Identifier les contestations susceptibles d’être sérieuses
• Présenter, le cas échéant, une demande de délais
• Distinguer la constatation de la résiliation de la demande provisionnelle en paiement

Contestations sérieuses : un obstacle à la décision en référé

Une présentation ambiguë du décompte peut empêcher la constatation de la clause résolutoire en référé.

La régularité du commandement peut être discutée même après l’expiration du délai d’un mois. Un décompte peu clair, des charges non régularisées annuellement ou des montants insuffisamment justifiés peuvent caractériser une contestation sérieuse.

Des échanges sur une réduction du loyer, non contestée par le bailleur, peuvent également faire naître un doute sur l’existence d’un accord tacite. Dans ces situations, le juge des référés peut refuser de constater l’acquisition de la clause et renvoyer les demandes relevant du fond.

• Vérifier le contenu et la lisibilité du décompte.
• Examiner la justification des charges réclamées.
• Rechercher l’existence d’un accord sur le montant du loyer.
• Distinguer les demandes provisionnelles des demandes d’indemnisation relevant du fond.

Délais judiciaires et conséquences de la résiliation

Les juges saisis dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent accorder des délais et suspendre la réalisation ainsi que les effets de la clause, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Lorsque l’acquisition de la clause est constatée et qu’aucune contestation sérieuse ne s’y oppose, l’expulsion peut être ordonnée. Une dette locative non sérieusement contestable peut donner lieu à une condamnation provisionnelle, tandis qu’une indemnité d’occupation peut être accordée après la résiliation.

• Les délais peuvent suspendre les effets de la clause dans les conditions prévues par le texte.
• L’expulsion peut être assortie de mesures concernant les meubles laissés dans les lieux.
• Le recours à la force publique peut être prévu par la décision.
• Le paiement demandé en référé doit conserver un caractère provisionnel.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes