Saisie immobilière : vente amiable autorisée malgré une créance professionnelle non prescrite

La cour retient que le prêt destiné à financer l’acquisition d’un immeuble commercial s’inscrit dans l’activité professionnelle de la société civile immobilière. La prescription quinquennale s’applique ; les commandements des 25 juillet 2019, 30 juin 2023 et 25 mars 2025 ont interrompu la prescription du capital restant dû et des échéances impayées. L’action engagée en 2025 n’est donc pas prescrite.

La clause de déchéance du terme est jugée régulière. Le régime des clauses abusives du code de la consommation est écarté, la société n’étant ni consommateur ni non-professionnel. L’article 1171 du code civil est inapplicable au contrat conclu en 2015, tandis que l’article L.442-1 du code de commerce ne concerne pas ce contrat de prêt civil.

La créance est fixée après prise en compte du capital, des intérêts contractuels, des indemnités forfaitaires qualifiées de clause pénale et de la prime d’assurance. Les indemnités ne sont pas manifestement excessives au sens de l’article 1231-5, alinéa 2, du code civil. Les demandes fondées sur le devoir de conseil et de mise en garde sont irrecevables devant le juge de l’exécution, faute de pouvoir juridictionnel pour délivrer le titre sollicité.

La vente forcée est toutefois remplacée par une vente amiable au prix minimal de 235 000 euros, acceptée par le créancier. À défaut de réalisation, la vente forcée reprendra sur la mise à prix de 99 000 euros. La société débitrice reste condamnée aux dépens et à une indemnité de procédure en appel.

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Après des échéances impayées, une banque a engagé une saisie immobilière contre une société civile immobilière. La cour confirme la liquidité et l’exigibilité de la créance, la régularité de la déchéance du terme et le caractère non excessif des indemnités contractuelles. Elle autorise toutefois la vente amiable de l’immeuble pour un prix minimal de 235 000 euros, à défaut de quoi la vente forcée reprendra.

Une société civile immobilière a souscrit auprès d’une banque un prêt notarié destiné à financer l’acquisition d’un immeuble à usage commercial. Après plusieurs échéances impayées, la banque a prononcé la déchéance du terme puis engagé une procédure de saisie immobilière.

Le juge de l’exécution a reconnu le caractère liquide et exigible de la créance, fixé son montant après imputation d’une indemnité d’assurance et ordonné la vente forcée. La société débitrice a interjeté appel, contestant notamment la prescription, la déchéance du terme, le montant des intérêts et la compétence du juge de l’exécution.

La cour confirme l’essentiel du jugement : la créance n’est pas prescrite, la déchéance du terme est régulière et les indemnités contractuelles ne sont pas excessives. Elle écarte les demandes de dommages-intérêts fondées sur le devoir de conseil. Elle autorise toutefois la vente amiable de l’immeuble pour un prix minimal de 235 000 euros, avec reprise de la vente forcée à défaut de réalisation.

• Prêt souscrit dans le cadre de l’activité professionnelle immobilière
• Prescription interrompue par les commandements de payer successifs
• Déchéance du terme régulièrement notifiée à l’emprunteur
• Créance établie par le capital, les intérêts et les indemnités contractuelles
• Indemnités forfaitaires non manifestement excessives
• Offre d’acquisition permettant une vente amiable à 235 000 euros

• Acte notarié de prêt revêtu de la formule exécutoire
• Lettres de mise en demeure et de déchéance du terme réceptionnées
• Tableau d’amortissement annexé à l’avenant du prêt
• Décompte de créance intégrant la prime d’assurance de 49 000 euros
• Offre d’acquisition de l’immeuble au prix minimal de 235 000 euros

La société débitrice conserve la possibilité de vendre amiablement l’immeuble, mais doit réaliser la vente au prix minimal fixé. À défaut, la saisie reprendra selon les modalités de la vente forcée, tandis que la créance et les condamnations accessoires demeurent maintenues.

• Réalisation de la vente amiable pour au moins 235 000 euros
• Transmission des éléments de vente au juge de l’exécution
• Anticipation de la reprise de la vente forcée en cas d’échec
• Paiement de l’indemnité de procédure de 1 500 euros
• Prise en charge des dépens d’appel

À faire

• Formaliser l’offre d’acquisition au prix minimal requis
• Transmettre le projet de vente au juge de l’exécution
• Vérifier l’imputation de la prime d’assurance sur la créance
• Préparer les justificatifs de réalisation de la vente amiable
• Anticiper les modalités de vente forcée subsidiaire

À éviter

• Proposer un prix inférieur à 235 000 euros
• Solliciter une division en lots sans évaluations objectives
• Invoquer le régime consommateur pour un prêt professionnel
• Présenter une contestation d’intérêts sans faits ni pièces
• Omettre le paiement des dépens et frais de procédure

La prescription quinquennale des créances à échéances successives

La prescription se divise entre les échéances impayées et le capital restant dû. Pour ce dernier, elle court à compter de la déchéance du terme. Les commandements de payer des 25 juillet 2019, 30 juin 2023 et 25 mars 2025 ont interrompu la prescription. L’action engagée le 26 mai 2025 n’était donc pas prescrite. La société emprunteuse, agissant dans le cadre de son activité professionnelle immobilière, relevait de la prescription de droit commun de cinq ans.

Le contrôle des clauses de déchéance du terme

La société civile immobilière ne pouvait invoquer les articles L. 212-1 et L. 212-2 du code de la consommation, le prêt s’inscrivant dans son activité professionnelle. L’article 1171 du code civil, issu de textes postérieurs, n’était pas applicable au contrat conclu en 2015. L’article L. 442-1 du code de commerce ne régissait pas davantage ce prêt civil. La déchéance du terme a donc été jugée régulière.

La compétence du juge de l’exécution

En application des articles R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution et L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution statue sur les contestations nées de la saisie ou s’y rapportant directement. Une demande de dommages-intérêts fondée sur un manquement au devoir de conseil, étranger à l’exécution de la saisie, ne relève pas de son pouvoir juridictionnel et constitue une fin de non-recevoir.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 11 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 915-2 du Code de procédure civile, Article 906-2 du Code de procédure civile, Article 908 du Code de procédure civile, Article L. 313-4 du Code monétaire et financier, Article R. 313-1 du Code monétaire et financier, Article L. 313-1 du Code monétaire et financier, Article L. 314-1 du Code monétaire et financier, Article R. 314-1 du Code monétaire et financier, Article R. 314-2 du Code de la consommation, Article L. 212-1 du Code de la consommation, Article L. 212-2 du Code de la consommation, Article L. 312-2 du Code de la consommation, Article L. 313-1 du Code de la consommation, Article L. 110-4 du Code de commerce, Article L. 442-1 du Code de commerce, Article 2224 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1907 du Code civil, Article 1171 du Code civil, Article 1152 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1348 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 313-3 du Code monétaire et financier, Article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, Article 700 du Code de procédure civile