COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 OCTOBRE 2026

N° RG 23/01434 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VW2D

AFFAIRE :

S.A.S. [O]

C/

S.C. [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Pontoise

N° Chambre : 2

N° RG : 20/03594

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Amandine ZABEL

Me Laurence BENITEZ DE LUGO

TJ [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. [O]

RCS [Localité 2] n° 382 577 021

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentants : Me Amandine ZABEL, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 262 et Me Anne-Claire DE RICHOUFFTZ, plaidant, avocat au barreau de Lyon

APPELANTE

****************

S.C. [W]

RCS [Localité 1] n° 531 155 851

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 128

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenaël COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

La société [O] exerce une activité de commissionnaire de transport et de logistique.

Le 14 décembre 2007, elle a conclu, en tant que preneur, avec la société Paref un bail commercial prenant effet le 31 janvier 2008 et portant sur des locaux sis [Adresse 3] [Localité 5].

Un nouveau bail, d’une durée de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2017, a été conclu le 9 novembre 2016 entre les mêmes parties, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 230.000 euros.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé lors de la prise de possession des locaux ni lors de la conclusion du nouveau bail.

Une garantie bancaire à première demande d’un montant de 115.000 euros a été souscrite auprès de la Société générale le 11 janvier 2017.

La société [O] a donné congé au bailleur à l’issue de la période triennale, pour un départ au 31 décembre 2019, ce que la société Paref a accepté.

Le 20 décembre 2019, la SCI [W] a acquis le bien immobilier.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 13 janvier 2020.

Le 24 janvier 2020, la SCI [W] a sollicité la mobilisation de la garantie à première demande et la Société générale lui a versé la somme de 115.000 euros en application de cette garantie.

Par acte du 17 août 2020, la société [O] a assigné la SCI [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir la restitution de la somme de 115.000 euros.

Par jugement contradictoire du 5 décembre 2022, le tribunal a :

– condamné la société [O] à verser à la SCI [W] la somme de 76.666,64 euros au titre de la perte de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– condamné la SCI [W] à verser à la société [O] la somme de 36.259,60 euros au titre du remboursement de la somme obtenue suite à la mise en jeu de la garantie à première demande et après évaluation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– ordonné la compensation entre les créances réciproques et constaté que la différence est en faveur de la SCI [W] ;

– condamné la société [O] à verser à la SCI [W] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec droit de recouvrement direct ;

– rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 27 février 2023, la société [O] a interjeté appel de ce jugement en qu’il a mis à sa charge diverses sommes au titre des réparations locatives, évaluées à la somme de 78.740,40 euros, en ce que, faisant droit à la demande reconventionnelle de la SCI [W] au titre de la perte de loyers, il l’a condamnée à payer à la SCI [W] la somme de 76.666,64 euros à titre de perte de loyer avec intérêts au taux légal à compter du jugement et en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance d’incident du 7 mai 2025, les conclusions d’appelante n°2 de la société [O] notifiées le 5 novembre 2024 ont été déclarées irrecevables.

Par conclusions n°1 remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 mai 2023, la société [O] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que l’article 11.4 du contrat de bail ne serait plus applicable une fois le juge saisi en ce qu’il a mis à sa charge une somme de 78.740,40 euros au titre de réparations locatives et en ce qu’il l’a condamnée à régler à la SCI [W] la somme de 76.666,64 euros au titre de la perte de loyers et, statuant à nouveau :

– de condamner la SCI [W] à lui restituer la somme de 82.718,80 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l’encaissement de la somme de 115.000 euros « au paiement des intérêts sur la somme précitée à compter du jour de son paiement par la banque » ;

– à titre subsidiaire, de juger que le préjudice de la SCI [W] au titre de la perte de loyer s’élève à la somme de 19.166,66 euros ;

– de débouter la SCI [W] de ses demandes et de la condamner à payer une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions n°1 remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 août 2023, la SCI [W] demande à la cour :

– de débouter la société [O] de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre principal, d’infirmer partiellement le jugement limitant le montant des travaux réparatoires locatifs à la somme de 78.740,40 euros et, statuant à nouveau, de condamner la société [O] au titre des frais de remise en état à payer la somme de 115.000 euros, le surplus restant à sa charge ;

– de condamner la société [O] à payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dépens qui pourront être recouvrés par Me Benitez de Lugo, avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

SUR CE,

Sur les réparations locatives

La société [O] soutient que la somme réclamée par la SCI [W] au titre des réparations locatives est supérieure aux dégradations qui lui sont imputables et à leur coût. Elle évalue les réparations locatives et/ou dégradations à la somme totale de 26.901 euros HT, soit 32.281,20 euros TTC.

Elle fait valoir que lors de son entrée en possession, aucun état des lieux n’a été établi à l’initiative du bailleur alors que cela aurait dû être le cas, que le pré-état des lieux contradictoire établi trois mois avant la libération des locaux ne lui a pas été communiqué, ce qui ne lui a pas permis de faire procéder aux réparations locatives et de rendre les locaux en bon état de réparation, que les deux états des lieux non contradictoires dressés par huissier au jour de la libération des lieux ont constaté un certain nombre de désordres qui auraient dû faire l’objet de deux devis puis d’une demande en paiement, le cas échéant, de la SCI [W], laquelle a fait jouer la garantie à première demande sur la foi d’un seul devis chiffrant la rénovation totale des locaux et sans rien demander au préalable à la société [O].

La SCI [W] expose qu’elle justifie de travaux réparatoires engagés à hauteur de 280.787,33 euros TTC mais qu’elle entend limiter sa demande à ce titre à la somme de 115.000 euros, le surplus restant à sa charge.

Elle fait valoir que, conformément aux stipulations du premier bail commercial, il appartenait à la société [O] de faire établir, à ses frais, un état des lieux d’entrée, ce qu’elle n’a pas fait, qu’en septembre 2019 un pré-état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement avec l’ancien bailleur, en présence de la société [O], que celle-ci n’a pas répondu à la demande de la SCI [W] de procéder à un nouveau pré-état des lieux, qu’elle n’a pas fourni de devis avant d’être assignée en justice alors qu’elle était en capacité de le faire dès le premier pré-état des lieux, que le bail n’impose pas au bailleur de produire deux devis, que l’état des lieux de sortie réalisé le 13 janvier 2020 a dénombré de nombreuses dégradations et une absence d’entretien par le preneur, que le second état des lieux de sortie du 14 janvier 2020 a établi l’absence d’entretien des espaces verts et d’élagage des arbres.

Elle précise que le contrat de bail vise quatre lots loués au preneur mais mentionne la seule superficie du lot n°1 correspondant à un bâtiment à usage industriel ayant une emprise au sol de 1.384 m², qu’en réalité c’est une zone de près de 3.000 m² qui a été louée à la société [O], ce qui explique que les travaux de remise en état engagés aient été conséquents.

Sur ce,

L’article L.145-40-1 du code de commerce, issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, dispose :

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

S’agissant d’un bail conclu le 9 novembre 2016, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les dispositions de l’article L.145-40-1 du code de commerce sont applicables au présent litige, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges.

Ces dispositions sont d’ordre public et toute clause qui viendrait à y déroger est réputée non écrite.

Les parties s’accordent quant à l’absence d’état des lieux d’entrée effectué lors de la conclusion du nouveau bail le 9 novembre 2016 et la SCI [W] ne démontre pas que toutes les diligences pour réaliser cet état des lieux ont été faites par le bailleur.

Il s’en déduit que la présomption prévue à l’article 1731 du code civil n’est pas applicable et que la société [O] n’est donc pas présumée avoir reçu les locaux loués en bon état de réparations locatives.

Il appartient par conséquent au bailleur de démontrer que les travaux dont il demande le paiement par sa locataire peuvent être qualifiés de réparations locatives.

Aux termes de l’article 11.1 du bail, le preneur s’est cependant engagé à « maintenir l’intégralité des Locaux Loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant la nature d’immeuble par destination, en bon état de propreté, d’entretien, de réparation et de remplacement de quelque nature que ce soit (à l’exception des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil) et de sorte qu’en fin de bail ou au départ du Preneur, ils soient rendus en bon état d’entretien et conformes à l’état des lieux d’entrée en jouissance du Preneur » (souligné par la cour).

Il s’est engagé notamment :

– à « remplacer et/ou entretenir en bon état les revêtements des sols, murs et plafonds, les serrures, portes, fenêtres, volets roulants, installations électriques, robinetterie, appareils sanitaires, chauffage, conduits, canalisations, etc », et ce à ses frais ;

– à « supporter à ses frais tous travaux de sécurité et/ou de mise en conformité avec toute réglementation et/ou législation de quelque nature que ce soit, notamment ceux prescrits par les administrations compétentes » ;

– par dérogation à l’article 1755 du code civil, (’) à prendre à sa charge l’ensemble des réparations portant sur les Locaux Loués, ainsi que ses éléments d’équipement (en ce compris, le cas échéant, leur remplacement), même si de tels réparations ou remplacements étaient occasionnés par la vétusté ou la force majeure » (souligné par la cour).

L’article 11.4 du contrat de bail relatif à la restitution des locaux loués prévoit en outre :

– que « le Preneur sera tenu d’effectuer, avant sa sortie, toutes réparations lui incombant. A défaut, le Preneur sera, à compter de son départ, redevable envers le Bailleur d’une indemnité journalière payable à semaine échue égale au dernier loyer en cours, augmenté des charges, le tout calculé sur une base journalière, pendant le temps nécessaire pour la remise en bon état des Locaux Loués au présent bail, sous réserve du droit réservé au Bailleur d’obtenir la réparation du préjudice réellement subi, notamment à raison de l’impossibilité de relouer les Locaux Loués à leur valeur locative dès le départ du Preneur. » ;

– que « trois mois avant le départ du Preneur, il sera ainsi établi un pré-état des lieux contradictoire, ou à défaut d’accord entre les Parties par huissier, afin d’évaluer les réparations et remises en état à la charge du Preneur. Ce pré-état des lieux sera comparé à l’état des lieux d’entrée pour ce qui concerne les éventuelles remises en état initial requises par le Bailleur » ;

– que « le jour du départ effectif du Preneur (après complet déménagement et avant restitution des clés), un état des lieux de sortie sera dressé contradictoirement, ou à défaut d’accord entre les Parties par huissier. Le règlement des sommes dues par le Preneur aura lieu à la demande du Bailleur sur présentation d’au moins deux devis comparatifs produits par les parties. »

A la demande de la société [O], un pré-état des lieux de sortie a été réalisé le 12 septembre 2019 par la société CBMS, mandatée par la société Paref, précédent propriétaire des locaux.

Ce pré-état des lieux, quoique facturé à la société [O] le 23 octobre 2019, n’est pas versé aux débats.

La société [O] justifie l’avoir réclamé en vain à la société Paref par courriels des 2 et 12 décembre 2019, avant que le 20 décembre 2019, la SCI [W] l’informe qu’elle était son nouveau bailleur, suite à l’acquisition de l’ensemble immobilier.

Par ce même courriel du 20 décembre 2019, la SCI [W] a proposé à la société [O] de faire procéder par huissier à un nouveau pré-état des lieux de sortie le 23 décembre 2019 « pour voir l’avancement des travaux réalisés depuis le pré-état des lieux d’août 2019 réalisé par CBMS et préparer l’état des lieux final qui suivra ».

Il n’est pas justifié d’une réponse apportée par la société [O] à ce courriel.

A la demande de la SCI [W], un état des lieux de sortie a été dressé par Me [F], huissier de justice, selon procès-verbal de constat du 13 janvier 2020 et ce, en présence du directeur d’agence et du responsable hygiène-sécurité-environnement de la société [O].

Le même jour, un second état des lieux de sortie a été réalisé par la société Actehuis, huissier de justice requis par la société [O], en présence d’un représentant de la SCI [W] et des mêmes intervenants pour la société [O].

Il y a lieu d’examiner successivement les postes pour lesquels la SCI [W] formule une demande en paiement au titre des réparations locatives.

1/ Sur le portail et son système d’ouverture

Le constat effectué par l’huissier mandaté par la SCI [W] fait état d’un portail coulissant métallique en mauvais état, marqué de rouille et de mousse verte, et dont la fermeture se fait à l’aide d’une chaîne et d’un cadenas (page 3). Il mentionne que le système d’ouverture était électrique et ne fonctionne pas.

Le procès-verbal dressé par l’huissier mandaté par la société [O] note un bon état structurel et confirme la présence de plusieurs points de rouille et de mousse (page 2). Il ne comporte pas de commentaire sur l’état de fonctionnement du système d’ouverture électrique, de sorte qu’il convient de retenir, comme l’ont fait les premiers juges, que celui-ci ne fonctionne pas, étant rappelé qu’aux termes du bail le preneur s’est engagé à remplacer et/ou entretenir en bon état les installations électriques.

La société [O] se prévaut d’un devis établi par la société Nolior le 7 juillet 2021, chiffrant le changement du moteur à 2.514 euros TTC. Ce devis ne prend cependant pas en compte la remise en état du portail, y compris notamment peinture, découpe et soudure.

La cour retiendra donc le montant de 4.990 euros HT, tel que facturé à la SCI [W], le 20 avril 2020, par la société Matex France.

2/ Sur la remise en état des grillages

Le procès-verbal dressé par l’huissier mandaté par la SCI [W] mentionne que le grillage est déformé par endroit, voire complètement déformé à d’autres endroits (page 5), ce que confirme l’huissier mandaté par la société [O], qui a relevé qu’à gauche de l’entrepôt, le grillage et les poteaux sont affaissés (page 2).

Les premiers juges ont raisonnablement évalué le coût de remise en état des grillages à 1.000 euros, après avoir considéré que la somme de 2.890,50 euros facturée à la SCI [W] le 20 avril 2020 par la société Matex France est excessive et que celle de 450 euros proposée par la société [O] est sous-évaluée.

3/ Sur les espaces verts

Le procès-verbal de constat dressé le 13 janvier 2020 par l’huissier mandaté par la SCI [W] se limite à faire état d’arbustes taillés grossièrement le long de la clôture de l’entrée. A la demande de la SCI [W], l’huissier a établi le lendemain un second procès-verbal dans lequel il a constaté depuis une parcelle voisine, hors la présence d’un représentant de la société [O], l’existence derrière les entrepôts d’une zone en friche comportant une végétation abondante (arbres, plantes ou autres végétaux) qui ne semble pas entretenue depuis plusieurs années.

Il n’est toutefois pas établi que cette zone en friche, dont la superficie n’est d’ailleurs pas précisée, fait partie de l’assiette du bail, étant observé que le bail consenti par la SCI [W] le 29 décembre 2020 à une autre société de transport vise uniquement, outre les surfaces d’entrepôts et de bureaux et les places de parking, une « aire de man’uvre » de 620 m² qui ne correspond manifestement pas à cette zone en friche.

Le constat de l’huissier mandaté par la société [O] ne mentionne pas non plus de zone en friche mais une haie végétale le long de la clôture sur le devant et une platebande engazonnée avec une rangée de plusieurs arbres. Lors de cet état des lieux, le responsable hygiène-sécurité-environnement de la société [O] a en outre déclaré à l’huissier que le terrain s’arrêtait au niveau du grillage, sans accès à l’espace en friche (page 2).

Au vu de ces éléments, il convient de retenir un montant de 2.000 euros pour la remise en état des quelques espaces verts.

4/ Sur la dépose de deux enseignes

Une somme de 950 euros, telle que facturée par la société Matex France le 26 mai 2020, a été accordée au bailleur par le tribunal, pour la dépose des deux enseignes fixées sur les bardages au niveau des quais et de l’entrée des bureaux.

La société [O] conteste ce montant et propose de le ramener à 210 euros, en se fondant sur le devis qu’elle a fait établir par la société Nolior le 7 juillet 2021, soit plus d’un an après qu’elle a quitté les lieux. Surtout, le devis de la société Nolior mentionne qu’il s’agit d’un « chiffrage approximatif », « sous réserve de compléments si nécessaire ».

Il convient dès lors de retenir pour ce poste la somme de 950 euros, qui apparait raisonnable.

5/ Sur la reprise des dégradations sur l’ensemble des extérieurs

L’huissier mandaté par la SCI [W] et celui mandaté par la société [O] ont relevé de nombreuses dégradations sur les extérieurs, leurs constatations étant confortées par les photographies incluses dans leurs procès-verbaux de constat respectifs.

Le procès-verbal dressé par l’huissier mandaté par la société [O] mentionne ainsi : « mur béton d’une hauteur d’environ 2 m lequel présente plusieurs impacts et est cassé sur la moitié de sa hauteur à l’extrémité droite » (page 2), « de nombreux points d’impact sur le soubassement » d’un premier bâtiment, « sur le côté droit le joint est arraché et il y a des impacts sur le bâti de cette porte », « des points d’impact en partie basse sur le soubassement en béton à l’extrémité gauche du [second] bâtiment », « à gauche du sixième quai, le soubassement béton est cassé » (page 3), « sur la façade droite (’) deux impacts en partie basse », « sous ces fenêtres il y a plusieurs points d’impact » (page 4).

La société [O] refuse d’accorder la moindre somme à la SCI [W] pour ce poste, au motif que les constatations de l’huissier qu’elle a mandaté ne justifient pas la reprise intégrale de l’ensemble des extérieurs. Toutefois, les constatations de ce dernier justifient la somme de 4.945,50 euros facturée par la société Matex France pour la reprise des épaufrures de béton et dégradations sur les extérieurs, qui ne correspondent pas à la reprise de l’ensemble des extérieurs, comme allégué.

6/ Sur le remplacement des panneaux de portes sectionnelles

Le tribunal a alloué à la SCI [W] une somme de 5.000 euros que la société [O] conteste en demandant de limiter ce poste à 1.500 euros, sans l’expliquer ni le justifier.

Or, il ressort du constat opéré par l’huissier mandaté par la SCI [W] sur les portes sectionnelles des neuf quais extérieurs que les rideaux sont certes à l’état d’usage mais que les joints sont déchirés et se décollent, que l’habillage de couleur noire est absent, que s’agissant du quai n°3 le niveleur à quai est déformé à son extrémité gauche et que, s’agissant des quais n°1 et 2, le profil métallique de l’habillage est déformé (pages 20 et 21), ce que confirment les photographies du procès-verbal.

Le tribunal sera par conséquent suivi en ce qu’il a retenu une somme de 5.000 euros pour ce poste.

7/ Sur la fourniture et la pose d’un bloc-porte métallique avec barre anti-panique

Tant l’huissier mandaté par la SCI [W] que celui mandaté par la société [O] ont constaté que la porte de secours située à proximité du quai n°9 était hors service et que la poignée anti-panique ne s’ouvrait pas.

Or, la société [O], qui propose de prendre en charge une somme limitée à 575 euros, s’est engagée, selon le bail, à supporter les frais relatifs aux travaux de sécurité et/ou de mise en conformité avec la réglementation. Elle n’apporte pas d’élément de nature à établir qu’il suffisait de changer la poignée de porte.

La société Matex France a facturé la SCI [W], le 26 mai 2020, un montant de 1.890 euros HT pour la fourniture et la pose d’un bloc-porte métallique pour sortie de secours coupe-feu avec barre anti-panique, y compris dépose de l’ancienne porte et évacuation.

Cette somme de 1.890 euros sera retenue, au lieu de celle de 1.980 euros allouée par les premiers juges.

8/ Sur le remplacement ou la remise en état de panneaux dégradés

Le tribunal a alloué à la SCI [W] une somme de 6.000 euros que la société [O] estime excessive. Elle refuse de supporter le coût de remplacement de 53 panneaux dégradés au prix unitaire de 198,50 euros HT, soit un montant total de 10.520,50 euros HT facturé le 23 mars 2020 par la société Matex France. Selon la facture, il s’agit de la fourniture et de la pose de panneaux des cloisons amovibles de séparation de la zone de bureaux.

Or, la SCI [W] ne vise manifestement pas ce poste de travaux puisqu’elle réclame le paiement de la somme de 6.950,50 euros HT qui lui a été facturée par la société Matex France et qui correspond, selon la facture du 26 mai 2020, au « remplacement ou remise en état des panneaux bardage dégradés », soit des travaux extérieurs et non intérieurs.

Le procès-verbal de constat de l’huissier mandaté par la SCI [W] ne fait pas état de la nécessité de remplacer des panneaux de bardage extérieurs.

Aussi, la demande concernant ce poste est rejetée, étant rappelé que la cour a précédemment alloué à la SCI [W] la somme 4.945,50 euros au titre de la reprise des dégradations sur l’ensemble des extérieurs.

9/ Sur le nettoyage des bouches VMC

Le principe d’un nettoyage des bouches VMC n’est pas contesté, seul son montant l’est, la société [O] demandant de ramener le coût de ces travaux à 500 euros. Au soutien de sa demande, elle ne fournit cependant pas d’autre élément que le devis de la société Nolior, dont il a déjà été souligné qu’il était approximatif et sujet si nécessaire à des compléments.

La somme de 667 euros retenue par le tribunal, sur la base de la facture de la société Matex France du 23 mars 2020, sera donc retenue.

10/ Sur le remplacement de 21 carreaux

La société [O] s’oppose à tout paiement pour ce poste, faisant valoir que la somme de 4.135 euros retenue par le tribunal est démesurée au regard des prestations à réaliser et que les constatations de l’huissier qu’elle a mandaté correspondent à un état normal d’usure.

La société Actehuis a en effet relevé que le sol des bureaux était recouvert de carrelage à l’état d’usage mais il a aussi mentionné, s’agissant d’un premier bureau, de nombreuses taches au sol (page 72), s’agissant d’un second bureau, quelques impacts au sol (page 76), visibles sur les photographies, s’agissant d’un troisième bureau, quelques creux sur le carrelage (page 93), s’agissant encore d’une autre pièce, des taches blanchâtres au sol (page 102).

L’huissier mandaté par la société [O] a quant à lui mentionné dans son procès-verbal de constat des joints de carrelage décolorés ou noircis en de nombreux endroits, des trous dans le carrelage (page 9), des taches sur le carrelage sous le ballon d’eau chaude (page 11), une dalle rebouchée (page 12), plusieurs carreaux cassés (page 15), quelques décolorations sur des carreaux (page 6).

Ces constatations justifient suffisamment la reprise des joints de carrelage et le remplacement de 21 carreaux facturés à la SCI [W] le 23 mars 2020 par la société Matex France à hauteur de 4.125 euros HT, étant rappelé qu’aux termes du bail, la société [O] s’est engagée à rendre les locaux en bon état d’entretien et à prendre à sa charge les réparations ou remplacements, y compris s’ils ont été occasionnés par la vétusté.

La somme de 4.125 euros sera retenue, au lieu de celle de 4.135 euros allouée par les premiers juges.

11/ Sur la remise en état des plinthes

La SCI [W], qui sollicitait en première instance la somme de 2.135,90 euros pour ce poste, demande de confirmer la somme de 500 euros qui lui a été accordée par le tribunal au titre du nettoyage des plinthes tandis que la société [O] s’y oppose, au motif que rien n’est noté sur ce point dans les procès-verbaux si ce n’est l’état d’usage.

Cependant, l’huissier mandaté par la société [O] a lui-même constaté que dans un bureau les goulottes présentes diverses rayures et traces de frottement, qu’une goulotte est manquante et certaines plinthes noircies (page 9), que dans d’autres bureau les goulottes présentent plusieurs traces de frottement (page 10) ou encore que les plinthes sont noircies (page 13) voire abimées (page 15).

Au vu de ces éléments, la somme de 500 euros retenue par le tribunal pour la remise en état des plinthes doit être confirmée.

12/ Sur le remplacement des néons

L’huissier mandaté par la SCI [W] a constaté dans l’entrepôt, photographies à l’appui, que 44 bandes lumineuses ne s’allumaient pas, ce qui n’est pas pour autant contradictoire, comme le soutient la société [O], avec le fait que l’huissier qu’elle a elle-même mandaté ait fait état dans son procès-verbal (page 13) de « néons qui fonctionnent », dès lors qu’il n’en précise pas le nombre, sachant qu’il a aussi mentionné un néon à remplacer (page 17) et une rangée de néons qui ne fonctionnaient pas (page 18).

Le 17 février 2020, la société Matex France a facturé à la SCI [W] la fourniture et la pose de 88 néons dans l’entrepôt, au prix unitaire de 98,80 euros, de sorte qu’il convient d’adopter l’évaluation faite pour ce poste par les premiers juges à hauteur de la somme de 3.000 euros, que la SCI [W] demande de confirmer. En effet, la somme de 450 euros proposée par la société [O] apparait largement insuffisante au regard des constatations opérées.

13/ Sur la reprise des nids de poule dans la dalle béton

La société Matex France a facturé à la SCI [W] un montant de 3.900 euros HT pour la reprise des nids de poule dans la dalle béton.

La société [O] refuse de payer une quelconque somme à ce titre. Or, l’huissier qu’elle a mandaté a lui-même constaté l’existence de trous dans la dalle de l’entrepôt (page 18), outre des fissures et des épaufrures (pages 17 et 18), et l’huissier mandaté par la SCI [W] a relevé l’existence de trous à plusieurs endroits du sol (page 132), joignant à son procès-verbal des photographies qui le confirment.

Les premiers juges méritent donc d’être suivis en ce qu’ils ont retenu la somme de 3.900 euros pour ce poste.

14/ Sur le nettoyage de la dalle béton

La société [O] refuse de payer une quelconque somme pour le nettoyage de la dalle béton faute de détermination de la surface et de précision du coût au m².

Les procès-verbaux de constat, tant de Me [F] (page 132) que de la société Actehuis (pages 16 à 18), mentionnent des taches, salissures, traces de pneumatiques sur la dalle, qui justifient néanmoins de confirmer la somme de 2.500 euros allouée par le tribunal à la SCI [W], ainsi que celle-ci le demande, sachant que la société Matex France lui a facturé un montant de 4.750 euros HT pour le nettoyage en totalité de la dalle de béton de la zone entrepôt.

15/ Sur le nettoyage des portes sectionnelles

La société [O] demande, « compte tenu du nombre de portes » mais sans autre précision, de ramener à 675 euros la somme de 1.200 euros retenue par le tribunal au titre du nettoyage des portes sectionnelles de la zone entrepôt. Cette somme de 1.200 euros est celle qui a été facturée à la SCI [W] le 17 février 2020 par la société Matex France et les photographies du procès-verbal de constat de l’huissier mandaté par le bailleur confirment la nécessité d’un nettoyage.

La somme de 1.200 euros sera en conséquence retenue pour ce poste.

16/ Sur le boîtier de commande pour niveleurs

La société [O] considère que la somme de 1.415,90 euros accordée par le tribunal pour le boîtier de commande pour niveleurs de l’entrepôt est démesurée et elle propose de la réduire à 500 euros.

Elle ne produit toutefois pas de pièce qui justifierait ce dernier montant et ce, alors qu’a été constatée par l’huissier mandaté par la SCI [W] l’absence de boîtier pour l’ouverture du niveleur des quais n°2, 3 et 8 et que la SCI [W] s’est vue facturer par la société Matex France un montant de 1.415,90 euros HT pour la fourniture et la pose d’un boîtier de commande pour niveleurs. Cette somme sera retenue.

17/ Sur la vérification du nettoyage et de la remise en état de fonctionnement de l’ensemble des niveleurs du quai

La société Matex France a facturé à la SCI [W] un montant total de 28.680 euros HT au titre d’une prestation de « vérification, nettoyage et remise en état fonctionnement, y compris remplacement des pièces défectueuses et mise en peinture de l’ensemble des niveleurs de quai » pour six quantités, à raison d’un prix unitaire de 4.780 euros HT.

Alors que le tribunal a accordé une somme de 5.000 euros dont la SCI [W] demande confirmation, la société [O] propose de réduire ce montant à 1.500 euros au motif que seuls deux niveleurs ne fonctionnaient pas.

S’il ressort en effet du procès-verbal de l’huissier mandaté par la SCI [W] que les niveleurs des quais n°7 et 8 ne fonctionnent pas (page 133), la société [O] ne produit pas de pièce justifiant un changement de niveleur au prix de 575 euros l’unité.

Le montant de 5.000 euros sera retenu pour ce poste.

18/ Sur la mise en conformité du tableau électrique

La société [O] soutient que la nécessité d’une mise en conformité du tableau électrique ne ressort d’aucun des deux procès-verbaux d’huissier mais elle a néanmoins fait chiffrer cette prestation par la société Nolior et demande d’accorder à son bailleur une somme réduite à 1.100 euros, au lieu de celle de 3.500 euros retenue par les premiers juges, sur la base de la facture de la société Matex France du 17 février 2020 relative à la « mise à disposition d’une équipe d’électriciens pour mise en conformité du tableau électrique suite aux rajouts complémentaires des réseaux du locataire, y compris fournitures et divers accessoires » (souligné par la cour).

Comme déjà relevé, la société [O] s’est engagée à supporter les frais de mise en conformité, qui s’impose d’autant plus compte tenu des modifications qu’elle a apportées à l’installation électrique.

Les premiers juges ont donc à raison accordé à la SCI [W] une somme de 3.500 euros à ce titre.

19/ Sur les autres demandes

Les parties ne discutent pas les sommes allouées par le tribunal au bailleur au titre du nettoyage des caniveaux (450 euros), de la remise en état des bordures de béton (5.000 euros), de la reprise des nids de poule (2.430 euros), du remplacement des panneaux de bardage (4.000 euros) retenue par le tribunal, pour le remplacement des panneaux de bardage, de la location durant 30 jours d’une nacelle avec bras articulé (3.087 euros), de la fourniture et de la pose d’un cylindre et d’une serrure (138 euros), de la fourniture et de la pose de quatre kits complets de serrures pour les portes de WC (222 euros), du nettoyage du revêtement de sol et des menuiseries en aluminium (2.730 euros).

Ces sommes seront donc retenues.

Au vu de ces éléments, le montant total des réparations locatives s’élève à 64.640,40 euros (4.990 + 1.000 + 2.000 + 950 + 4.945,50 + 5.000 + 1.890 + 667 + 4.125 + 500 + 3.000 + 3.900 + 2.500 + 1.200 + 1.415,90 + 5.000 + 3.500 + 450 + 5.000 + 2.430 + 4.000 + 3.087 + 138 + 222 + 2.730).

La SCI [W], qui a encaissé une somme de 115.000 euros en exécution de la garantie à première demande, doit donc restituer à la société [O] la somme de 50.359,60 euros (115.000 ’ 64.640,40). S’agissant d’une restitution, cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2020, date du virement de 115.000 euros opéré par la Société générale en faveur de la SCI [W] par débit du compte de la société [O].

Le jugement sera par suite infirmé sur ce point.

Sur la perte de loyers

La société [O] s’oppose à la demande d’indemnisation de la SCI [W] au titre d’une perte de loyers, refusant d’assumer le temps qu’il a fallu à cette dernière pour réaliser des travaux de rénovation d’envergure, d’un montant qu’elle estime sans rapport avec celui des réparations locatives. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, la SCI [W] a largement participé à l’existence du préjudice qu’elle allègue dès lors qu’elle ne lui a pas communiqué le pré-état des lieux de sortie, pourtant réclamé à de nombreuses reprises, empêchant les travaux d’être, le cas échéant, initiés dès le mois de septembre 2019.

A titre subsidiaire, la société [O] demande de limiter le préjudice subi par la SCI [W] à l’équivalent d’un mois de loyer.

La SCI [W] répond qu’elle n’a pas perçu de loyer entre le 15 janvier et le 29 décembre 2020, date de signature d’un bail avec un nouveau preneur, et qu’elle est donc fondée à solliciter l’allocation d’une somme de 209.416 euros HT correspondant à un peu plus de dix mois de loyers, subsidiairement celle de 76.666,64 euros correspondant à quatre mois de loyers, augmentée des intérêts légaux, au titre de la perte de loyers consécutive à la durée des travaux de remise en état qui n’ont pas été réalisés par la société [O] avant son départ.

Sur ce,

Les stipulations de l’article 11.4 du contrat de bail, précédemment rappelées, prévoient que le preneur est tenu d’effectuer, avant sa sortie, toutes réparations lui incombant et qu’à défaut, il est redevable envers le bailleur d’une indemnité pendant le temps nécessaire pour la remise en bon état des locaux loués, sous réserve du droit du bailleur d’obtenir la réparation du préjudice réellement subi, notamment à raison de l’impossibilité de relouer les locaux loués à leur valeur locative dès le départ du preneur.

Il résulte de ses échanges de courriels avec la société Paref que la société [O] a sollicité, dès le mois d’août 2019, l’organisation d’un pré-état des lieux afin d’identifier les travaux de remise en état à engager en vue de la restitution des locaux au 31 décembre 2019.

Elle ne conteste pas avoir été présente à ce pré-état des lieux de sortie, réalisé le 12 septembre 2019 avec la société CBMS, mandatée par la société Paref, et si comme elle l’indique, le rapport de la société CBMS ne lui a pas été communiqué, elle était néanmoins en mesure d’engager, avant le 31 décembre 2019, les travaux de remise en état lui incombant, étant rappelé que les stipulations du bail lui imposaient de restituer des locaux en bon état d’entretien. Elle ne justifie pas, ni même n’allègue, avoir entrepris, au moins pour partie, de tel travaux et ce, alors qu’elle avait en outre obtenu l’accord de la société Paref pour reporter de 15 jours son départ effectif des locaux.

La société [O] ne justifie pas non plus avoir répondu à la proposition faite le 20 décembre 2019 par la SCI [W], nouveau propriétaire des locaux, de procéder à un pré-état des lieux permettant de faire le point sur l’état d’avancement des travaux réalisés depuis le précédent pré-état des lieux.

Conformément à l’article 11.4 du bail, elle doit donc indemniser le bailleur, qui a dû se charger de la remise en bon état des locaux loués, de la perte des loyers qu’il n’a pas pu percevoir pendant ce temps.

Si la SCI [W] sollicite dans la partie discussion de ses conclusions, au titre d’un appel incident, la condamnation de la société [O] à lui régler la somme de 209.416 euros HT correspondant à la perte de loyers qu’elle dit avoir subie entre le 15 janvier et le 29 décembre 2020, date de signature d’un bail avec un nouveau preneur, une telle demande n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, sur lequel la cour statue conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, dès lors que, dans ce dispositif, la SCI [W] demande uniquement la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné la société [O] à lui payer la somme de 76.666,66 euros, outre intérêts, au titre de la perte de loyers.

Il a été vu que des travaux de remise en état conséquents ont dû être effectués par la SCI [W].

Les premiers juges ont procédé à une estimation raisonnable, que la cour approuve, de la perte de loyers imputable à la société [O], correspondant à une période quatre mois.

La SCI [W] doit donc être indemnisée à hauteur de la somme de 76.666,64 euros (4 x 19.166,66 euros), avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et par suite le jugement confirmé sur ce point.

Sur la compensation

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande des parties tendant à la compensation de leurs créances réciproques à due concurrence, en application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Les circonstances du litige justifient que chaque partie assume ses dépens d’appel et conserve la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI [W] à verser à la société [O] la somme de 36.259,60 euros au titre du remboursement de la somme obtenue suite à la mise en jeu de la garantie à première demande et après évaluation des dégradations locatives ;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe à la somme de 64.640,40 euros les réparations locatives à la charge de la société [O] ;

Condamne la SCI [W] à restituer à la société [O] la somme de 50.269,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2020 ;

Dit que chaque partie assumera ses propres dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente