Permis de construire en Polynésie française : vue sur mer, prospect et constructions anciennes de plus de dix ans

L’article A. 114-22 du code de l’aménagement permet de refuser un permis ou de l’assortir de prescriptions spéciales lorsque le projet porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. La seule suppression d’une vue sur mer ne caractérise pas une telle atteinte. Un grief de dénaturation doit être suffisamment développé et étayé ; à défaut, il ne peut être utilement examiné.

L’article LP. 363-1 impose des règles de prospect selon la destination de la zone et la configuration des constructions. Lorsque le projet relie et unifie deux maisons existantes en s’y accolant, la règle de prospect ne s’apprécie pas entre ces bâtiments comme entre des constructions distinctes. En outre, l’absence de démonstration précise concernant une distance insuffisante conduit au rejet du moyen.

Selon l’article L. 114-13 du code de l’aménagement, une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut justifier un refus de permis en raison de l’irrégularité de sa construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Enfin, les conclusions fondées sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées lorsque la partie défenderesse n’est pas perdante ou lorsque sa demande n’est pas chiffrée.

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L’appel dirigé contre un permis de construire l’extension d’une maison en Polynésie française est rejeté. La seule perte de vue sur le lagon ne caractérise pas une atteinte au caractère des lieux. Aucun manquement aux règles de prospect n’est établi, et l’irrégularité éventuelle de maisons achevées depuis plus de dix ans ne pouvait justifier le refus du permis.

Une requérante a demandé l’annulation d’un permis de construire autorisant l’extension d’une maison d’habitation en Polynésie française. Elle invoquait une atteinte au caractère des lieux en raison de la perte de sa vue sur le lagon, ainsi que la méconnaissance des règles de prospect applicables aux constructions projetées et aux maisons existantes.

La juridiction a relevé que la seule perte de vue ne caractérisait pas une atteinte aux lieux avoisinants. Elle a également constaté que le projet reliait deux maisons existantes et qu’aucun élément ne démontrait une distance insuffisante entre le nouveau bâtiment et une construction existante.

Enfin, les maisons existantes étant achevées depuis plus de dix ans, leur éventuelle irrégularité initiale ne pouvait fonder un refus de permis. L’appel a été rejeté, de même que la demande de frais non chiffrée présentée par une défenderesse.

• Établir une atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants.
• Développer le grief de dénaturation et produire des éléments probants.
• Appliquer les règles de prospect à la configuration réelle du projet.
• Démontrer précisément une distance insuffisante entre les constructions.
• Vérifier l’ancienneté supérieure à dix ans des constructions initiales.
• Chiffrer toute demande présentée au titre de l’article L. 761-1.

• Plans joints à la demande de permis de construire.
• Plans établissant l’accolement du nouveau bâtiment aux deux maisons.
• Plans ne démontrant pas une distance inférieure à trois mètres.
• Permis de construire des maisons accordés en 2006 et 2009.
• Pièces établissant l’achèvement des maisons depuis plus de dix ans.

Le permis d’extension est maintenu et la requérante ne peut obtenir son annulation sur les moyens examinés. Les défenderesses ne supportent pas les frais demandés par la requérante, tandis que la demande adverse non chiffrée est irrecevable.

• Maintien du permis de construire contesté
• Rejet du moyen fondé sur la perte de vue
• Rejet du moyen relatif aux règles de prospect
• Absence de prise en compte des irrégularités anciennes
• Irrecevabilité d’une demande de frais non chiffrée

À faire

• Analyser l’atteinte concrète aux lieux avoisinants
• Joindre des plans lisibles et cotés
• Démontrer précisément les distances de prospect
• Vérifier les dates d’achèvement des constructions
• Chiffrer toute demande au titre de l’article L. 761-1

À éviter

• Invoquer seulement la perte d’une vue sur mer
• Présenter un grief de dénaturation non développé
• Assimiler des constructions reliées à des bâtiments distincts
• Alléguer une distance insuffisante sans preuve
• Formuler une demande de frais non chiffrée

Le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants

La seule suppression d’une vue sur mer ne caractérise pas, au sens de l’article A. 114-22 du code de l’aménagement, une atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Le grief de dénaturation doit en outre être développé et assorti d’éléments permettant d’en apprécier le bien-fondé. En l’absence de démonstration suffisante et d’atteinte établie par les pièces du dossier, le moyen est écarté.

Les règles de prospect des constructions reliées

L’article LP. 363-1 du code de l’aménagement fixe les distances de prospect selon la zone et la configuration du projet. Lorsque le nouveau bâtiment est accolé aux deux maisons existantes pour les relier et les unifier, les règles de prospect ne s’appliquent pas entre ces bâtiments comme entre des constructions distinctes. L’insuffisance de distance doit par ailleurs être démontrée par les plans ou tout autre élément probant.

L’ancienneté des constructions irrégulières

En vertu de l’article L. 114-13 du code de l’aménagement, lorsque la construction initiale est achevée depuis plus de dix ans, son éventuelle irrégularité au regard du droit de l’urbanisme ne peut fonder un refus de permis. Les deux maisons existantes ayant été achevées depuis plus de dix ans, leur prétendue irrégularité ne pouvait justifier le refus de l’extension.

Loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 portant statut d’autonomie de la Polynésie française, Article A. 114-22 du code de l’aménagement de la Polynésie française, Article LP. 363-1 du code de l’aménagement de la Polynésie française, Article L. 114-13 du code de l’aménagement de la Polynésie française, Article R. 600-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative