N° RG 25/02072 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P5YL

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2026

DEMANDEUR:

Madame [V] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Charles CALLAMAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [C] [E] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Cécilia LASNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [G] [M] [Z] [H] née [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [T] [K] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : REDON PHILIPPE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 25 Septembre 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 25 Septembre 2026 par
Julia VEDERE, Président
assisté de REDON PHILIPPE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Charles CALLAMAND
Me Cécilia LASNE

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 04 juin 2019, Mme [V] [B] a donné à bail à Mme [C] [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 1].

Par acte distinct signé à la même date, Mme [G] [F] épouse [H] et M. [Q] [H] se sont portés caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, Mme [V] [B] a délivré à Mme [C] [J] un congé pour vente.

Reprochant au locataire de se maintenir dans les lieux, Mme [V] [B] a fait assigner Mme [C] [J], Mme [G] [F] épouse [H] et M. [Q] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice des 15 et 21 juillet 2025 aux fins de demander notamment son expulsion des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 décembre 2025, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties puis fixée à l’audience de plaidoirie du 25 juin 2026.

A cette audience, Mme [V] [B], représentée par son Conseil, qui se réfère à ses dernières écritures, sollicite :

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
– JUGER que le congé pour vente délivré par acte de Maître [I] [O], Commissaire de Justice, en date du 24 octobre 2024, est VALABLE et a produit ses effets le 13 juin 2025 ;
– CONSTATER que le bail de location conclu le 4 juin 2019 entre Madame [V] [B] et Madame [C] [J] a pris fin de plein droit à la date du 13 juin 2025 ;
– CONSTATER que Madame [C] [J] occupe le logement sis [Adresse 6] à [Localité 1] sans droit ni titre depuis le 14 juin 2025 ;
– ORDONNER L’EXPULSION de Madame [C] [J] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 6], [Localité 2], sans délai ;
– AUTORISER le recours à la force publique pour l’exécution de cette mesure d’expulsion ;
– ORDONNER le concours de la force publique en tant que de besoin ;
– DIRE qu’à défaut d’exécution volontaire dans les délais impartis, l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique, et ce nonobstant toute voie de recours et sans qu’il soit besoin d’autorisation préalable ;

II. SUR LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION

– CONDAMNER Madame [C] [J] à payer à Madame [V] [B] les sommes suivantes :
a) Au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 14 juin 2025 au 31 mars 2026 :

Du 14 au 30 juin 2025 (17 jours) : 343,06 euros
Juillet 2025 : 605,50 euros
Août 2025 : 605,50 euros
Septembre 2025 : 605,50 euros
Octobre 2025 : 605,50 euros

Novembre 2025 : 605,50 euros

Décembre 2025 : 605,50 euros

Janvier 2026: 605,50 euros

Février 2026 : 605,50 euros

Mars 2026 : 605,50 euros

SOIT UN TOTAL DE 5 792,56 EUROS (cinq mille sept cent quatre-vingt-douze euros et cinquante-six centimes) ;

b) Au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux : 605,50 euros par mois (six cent cinq euros et cinquante centimes), payable le premier jour de chaque mois d’avance ;

– JUGER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
– CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [F] épouse [H] [G] ([M], [Z]) et Monsieur [H] [Q] ([T], [K]), demeurant ensemble [Adresse 7], en leur qualité de cautions solidaires, au paiement des sommes ci-dessus énoncées, dans la limite du montant maximum garanti de 18.360 euros (dix-huit mille trois cent soixante euros);
– JUGER que les cautions sont libérées à due concurrence des sommes d’ores et déjà versées à Madame [B], soit 5 166,94 euros (cinq mille cent soixante-six euros et quatre-vingt-quatorze centimes).

III. SUR LES DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR RÉSISTANCE ABUSIVE

– CONDAMNER Madame [C] [J] à payer à Madame [V] [B] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé résistance abusive, distinct des indemnités d’occupation ;
– JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

IV. SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET LES DÉPENS

– CONDAMNER Madame [C] [J] à payer à Madame [V] [B] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés pour la présente instance ;
– CONDAMNER Madame [C] [J] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’exécution forcée qui pourraient s’avérer nécessaires, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
V. SUR LE REJET DES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

-REJETER comme irrecevables, non fondées, opportunistes et abusives l’intégralité des demandes reconventionnelles formées par Madame [C] [J], à savoir :
La demande tendant à l’octroi d’un délai de trois mois pour quitter les lieux ;
La demande tendant à la condamnation de Madame [B] au paiement de la somme de 3.672 euros au titre de prétendus troubles de jouissance ;
La demande tendant à la condamnation de Madame [B] au paiement de la somme de 500 euros au titre d’un prétendu préjudice moral ;
La demande tendant à condamner Madame [B], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à remplir et transmettre l’attestation de paiement sollicitée par la CAF ;
La demande tendant à la condamnation de Madame [B] au paiement de la somme de 2.234 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

VI. À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

SI PAR EXTRAORDINAIRE le Tribunal estimait devoir accorder un délai à Madame [J] pour quitter les lieux – ce qui serait contraire aux principes précédemment exposés :

– LIMITER ce délai à UN MOIS MAXIMUM à compter de la signification de la décision à intervenir ;
– ASSORTIR ce délai des conditions strictes et cumulatives suivantes :

Production par Madame [J] à Madame [B], chaque semaine, de justificatifs établissant la réalité et le sérieux de ses recherches de logement (candidatures déposées, visites effectuées, réponses reçues, etc.) ;
Paiement ponctuel et intégral par Madame [J] de l’indemnité d’occupation mensuelle de 605,50 euros, tout retard de paiement entraînant la caducité immédiate du délai et l’autorisation d’exécuter l’expulsion sans nouvelle décision ;
– JUGER qu’en cas de non-respect de l’une quelconque de ces conditions, l’expulsion pourra être exécutée immédiatement sans qu’il soit besoin d’une nouvelle décision judiciaire, le délai devenant caduc de plein droit ;

VII. EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

– JUGER que la présente décision sera exécutoire de plein droit à titre provisoire, nonobstant appel et sans constitution de garantie, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;
– ORDONNER la transmission du jugement à intervenir à Monsieur le Préfet de l’Hérault aux fins d’application des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
– DÉBOUTER les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

Mme [C] [J], représentée par son Conseil qui se réfère à ses écritures sollicite de :
– REJETER l’intégralité des demandes de condamnations et de paiements formulées par Madame [B] à l’encontre de Madame [J]
– ACCORDER à Madame [J] un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir afin de trouver un nouveau logement et déménager.

A titre reconventionnel,
– CONDAMNER Madame [B] au paiement des sommes suivantes :
3.672 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du mois de juin 2019 au mois de juin 2025.
500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

– LA CONDAMNER sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à remplir et transmettre l’attestation de paiement sollicitée par la CAF afin de permettre le versement de l’allocation logement à Madame [J].

Dans tous les cas,
– CONDAMNER Madame [B] au paiement de 2.234 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile directement au profit de Maître Cécilia LASNE en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre entiers frais et dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Mme [G] [F] épouse [H] et M. [Q] [H], cités à étude, n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé donné et la demande d’expulsion

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d’un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;
2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, le contrat de bail initial conclu le 04 juin 2019 prévoit une durée de 3 ans, à compter du 14 juin 2019, reconductible tacitement.

Le congé pour vente a été signifié par acte de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2024 avec une prise d’effet au 13 juin 2025.

Il y a donc lieu de relever qu’il a été donné pour l’échéance du bail, la dernière reconduction ayant eu lieu le 14 juin 2022.

Il y a également lieu de relever que ce congé mentionne, conformément aux dispositions précitées, le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée. Il respecte le délai de 6 mois, contient une offre de vente au profit de la locataire et une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Dès lors, le congé délivré est valide et le contrat de bail a en conséquence pris fin le 13 juin 2025. La locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente, elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 14 juin 2025.

Bien que Mme [C] [J] justifie son maintien dans les lieux par les difficultés rencontrées dans la recherche d’un logement, ces éléments sont inopérants compte tenu de la validité du congé délivré et par suite, de la déchéance de tout titre d’occupation sur le local.

En conséquence, Mme [C] [J] sera expulsée du logement objet du présent litige selon les modalités prévues au présent dispositif.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [C] [J] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de l’échéance du bail, elle est donc tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Il ressort des écritures des parties et des pièces versées à la procédure que les cautions de Mme [C] [J] ont déjà réglés cette indemnité jusqu’au mois de mars 2026 inclus.

Mme [V] [B] ne peut donc légitimement solliciter paiement de cette indemnité à l’encontre de Mme [C] [J] sauf à percevoir une indemnité d’occupation double, ce qui serait contraire au principe de réparation intégrale du préjudice, puisqu’elle a déjà été réglée entre ses mains, peu importe que ce règlement provienne de la locataire ou de ses cautions.

En revanche, elle sera condamnée à payer cette indemnité d’occupation, d’un montant de 605,50 euros à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, sous réserve des paiements qui seraient déjà intervenus et provenant tant de cette dernière que de ses cautions. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation, non encore liquidée, des intérêts au taux légal.

Compte tenu des termes du cautionnement qui engagent Mme [G] [F] épouse [H] et M. [Q] [H] à régler les indemnités d’occupation qui pourraient être dus, il y a lieu de les condamner solidairement avec Mme [C] [J] à payer l’indemnité d’occupation à concurrence du montant total de leur cautionnement, fixé à 18.360 euros. Le cautionnement ayant déjà été mis en oeuvre à hauteur de 5.772,44 euros (605,50×9 +322,94), Mme [G] [F] épouse [H] et M. [Q] [H] demeure tenus solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2026 à concurrence de 12.587,56 euros à compter du 1er avril 2026.

Sur la demande relative aux dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il y a lieu de relever que le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Mme [C] [J] a nécessairement une incidence sur les démarches de vente de Mme [V] [B], soit qu’il conduise à retarder ou interrompre ces démarches, ce qui la contraint à continuer à assumer le règlement des charges de copropriété et des impôts fonciers, en sa qualité de copropriétaire, soit qu’elle poursuivre les démarches de vente avec un risque de négociation du prix à la baisse en raison de l’occupation des lieux vendus, entraînant dès lors une perte de chance de vendre le bien au prix souhaité.

Cependant, aucune mauvaise foi n’est démontrée de la part de Mme [J] qui justifie par ailleurs d’une demande de logement social déposée dès le 09 septembre 2024, toujours en cours au mois de juillet 2025. Elle produit également une attestation de sa conseillère en économie sociale et familiale en date du 19 mai 2025 qui indique qu’elle accompagne Mme [J] dans ses démarches de logement, que cette dernière effectue de nombreuses recherches de logement dans le parc privé sans succès. En, outre, elle produit son avis d’impôt 2025 qui atteste de ressources très limitées, en moyenne de 968 euros par mois, ce qui ne peut permettre l’obtention aisée et rapide d’un logement dans le parc privé.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.412-4 du même code précise que, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ou supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Mme [J] justifie d’une procédure de demande de logement social en cours, d’un accompagnement du département dans le cadre de sa recherche de logements, ainsi qu’il en résulte de l’attestation de sa conseillère en économiu sociale et familiale produite aux débats.

En outre, il n’est pas contesté qu’il n’y a pas à ce jour de dette locative, que les indemnités d’occupation sont réglées mensuellement.

Mme [B] n’apporte pas au tribunal des précisions sur le motif de la vente ou l’urgence de cette vente.

Dès lors, il y a lieu de tenir compte de la bonne foi du locataire, de l’absence de relogement malgré une demande en ce sens introduite antérieurement au congé pour vente, et de sa situation financière précaire, pour lui octroyer un délai supplémentaire de 3 mois à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de débouter Mme [V] [B] de sa demande d’assortir ce délai de conditions, lesquelles ne sont pas prescrites par l’article précité.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Sur la prescription de la demande
En l’espèce, Mme [J] fait valoir un trouble dans la jouissance de son logement suite à l’effondrement d’une porte coulissante de la douche, remplacée par un rideau de douche qui a accentué les problèmes de condensation dans la salle de bain. Elle justifie avoir alerté l’agence immobilière en charge de la gestion du bien de l’effondrement de la porte de douche par courrier du 12 juillet 2019.
Mme [B] fait valoir que son action a commencé à courir le 15 juillet 2019 et qu’elle est donc prescrite depuis le 15 juillet 2022.
Cependant, il y a lieu de relever que Mme [J] reproche une condensation trop importante dans la salle de bain qui, si elle est avérée, constitue un désordre continue qui serait toujours en cours au sein du logement.
Si elle ne peut prétendre à l’octroi de dommages et intérêts couvrant toute la période depuis l’apparition du désordre conformément à la prescription triennale applicable, son action ne peut en revanche être considérée comme prescrite en l’état d’un désordre toujours en cours.
La prescription de l’action en dommages et intérêts sera donc rejetée.
Au fond
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.
Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.
L’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure.

Sur les problèmes de condensation après le remplacement des portes coulissantes de la douche

Mme [J] fait valoir qu’un préjudice de jouissance découle d’une condensation très importante dans la salle de bain après le remplacement des portes coulissantes de la douche par un rideau de douche. Elle produit à l’appui de cette demande un courrier électronique adressé à l’agence immobilière le 05 novembre 2020 qui fait état d’un affaissement du plafond, indiquant qu’une porte coulissante aurait dû être mis en place et non un rideau. Les photographies jointes à ce mail ne permettent pas de constater ces désordres. En outre, elle ne produit aucune autre pièce de nature à objectiver ces désordres.

Dans ces conditions, en l’absence de preuves de désordres consécutifs à la pose d’un rideau de douche en lieu et place des portes coulissantes, ce préjudice de jouissance sera écarté.

Sur la performance énergétique
En l’espèce, Mme [J] produit un diagnostic de performance énergétique réalisé le 14 octobre 2024 qui conclut à un niveau de performance classé C, ce qui correspond à un niveau considéré comme assez performant et en tout état de cause à un niveau supérieur au niveau minimal de performance prescrit. Dès lors, les arguments de Mme [J] relatifs à la performance énergétique du logement (isolation, changement porte d’entrée, ballon électrique) ne saurait prospérer pour caractériser l’indécence du logement et sa demande de dommages et intérêts relative à la performance énergétique sera donc rejetée.
Sur la panne du convecteur du radiateur

Mme [J] indique que le convecteur de radiateur servant de chauffage vient de tomber en panne et considère subir à ce titre un trouble dans la jouissance du logement.

Cependant, il convient de relever que Mme [J] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 14 juin 2025 et qu’elle ne peut donc à ce titre faire valoir à l’encontre du bailleur un quelconque manquement à ses obligations contractuelles, lesquelles ont pris fin en même temps que le bail.

Sur la panne du frigidaire

Il est établi par les pièces versées au dossier que Mme [J] a alerté de la panne du frigidaire le 25 novembre 2024 par courrier électronique, ce courrier valant mise en demeure, aucune forme n’étant en effet requise. Il est également établi que le bailleur a accepté le remplacement du frigidaire le 29 novembre 2024. Dès lors, elle ne démontre pas que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de jouissance paisible en procédant aux réparations nécessaires.

Sur la panne du cumulus

Mme [J] sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la panne du cumulus. Elle justifie avoir alerté l’agence immobilière par courrier électronique du 5 mai 2025, ce qui suffit à caractériser une mise en demeure. Il est établi que l’agence lui a répondu le même jour qu’une entreprise allait être mandatée. Elle justifie avoir relancé l’agence le 7 mai 2025. Mme [J] ne prétend pas que la réparation n’est pas intervenue à la suite de ces échanges. Dès lors, elle ne démontre pas que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de jouissance paisible en procédant aux réparations nécessaires.

Sur la présence d’insectes autour d’un volet extérieur

Mme [J] justifie avoir alerté l’agence immobilière en charge de la gestion locative de la présence d’insectes de type abeilles, guêpes ou frelons autour d’un volet extérieur par courrier du 1er mai 2025 pour solliciter l’intervention d’un professionnel au frais du bailleur.

Elle produit à l’appui de ce courrier des photographies du volet qui ne permettent de constater ni la présence de ces insectes ou d’un nid, ni un défaut du logement qui favoriserait l’installation d’insectes, de sorte qu’il n’est nullement démontré d’une part l’existence d’un désordre et d’autre part, que ce désordre relèverait de l’obligation de jouissance paisible du bailleur et non de l’entretien courant du logement.

Dans ces conditions, Mme [J] sera entièrement déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral, en l’absence d’inexécution contractuelle imputable au bailleur.

Sur la demande de production d’une attestation de paiement sous astreinte

Mme [J] sollicite la condamnation de Mme [B] à remplir une attestation de paiement sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour en justifier auprès de la CAF et ainsi obtenir l’allocation de logement.

Si elle ne peut effectivement obtenir une quittance de loyer compte tenu de la fin du bail intervenu le 13 juin 2025 et de son statut d’occupant sans droit ni titre depuis cette date, il est en revanche établi que l’indemnité d’occupation équivalente à ce loyer est mensuellement réglée par ses cautions.

La délivrance d’une attestation de paiement d’une indemnité d’occupation n’a aucune incidence sur l’occupation sans droit ni titre de Mme [J] et vise seulement à reconnaître qu’un paiement est intervenu.

Or l’absence de transmission à Mme [J] de la preuve des paiements est de nature à faire obstacle à la perception de l’allocation logement qui peut se poursuivre tant que la personne se maintient effectivement dans les lieux.

Mme [J] est donc bien foncée à solliciter une attestation de paiement d’indemnité d’occupation.

Par conséquent, il y a lieu d’enjoindre à Mme [B] une attestation de paiement de l’indemnité d’occupation à Mme [J] et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant 3 mois à l’issue d’un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1991 susmentionnée dispose que les dépenses qui incomberaient au bénéficiaire de l’aide juridictionnelle s’il n’avait pas cette aide sont à la charge de l’État.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1991 prévoit que lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75.

Compte tenu de la solution donnée au litige, Mme [C] [J] étant essentiellement partie perdante, il y a lieu de la condamner aux dépens, sans qu’il y ait lieu de la condamner aux frais d’exécution forcée qui sont des frais futurs et incertains.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [C] [J] partie perdante condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer à Mme [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par Mme [V] [B] le 24 octobre 2024 avec effet à la date du 13 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 04 juin 2019 entre Mme [V] [B] et Mme [C] [J] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 1], à la date du 13 juin 2025 ;

DECLARE en conséquence Mme [C] [J] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 13 juin 2025 ;

OCTROIT à Mme [C] [J] un délai complémentaire de 3 mois, à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès l’expiration du délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [V] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à verser à Mme [V] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [F] épouse [H] et M. [Q] [H], en leur qualité de caution, au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2026 à concurrence de 12.587,56 euros ;

DEBOUTE Mme [V] [B] de ses autres et plus amples demandes ;

ENJOINT à Mme [V] [B] de communiquer à
Mme [C] [J] une attestation de paiement de l’indemnité d’occupation sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant 3 mois à l’issue d’un délai de 10 jours après la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [C] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à verser à Mme [V] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département ;

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.