Résiliation du bail HLM pour sous-location clandestine et remboursement refusé des sous-loyers faute de preuve

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location sans l’accord écrit du bailleur, notamment sur le prix. L’article R.353-37 du code de la construction encadre en outre l’occupation des logements conventionnés et limite leur sous-location à certaines conditions. La sous-location occulte, établie par plusieurs procès-verbaux de constat et persistante après avertissement, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1741 du code civil, ainsi que l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le locataire reste tenu du paiement des loyers et charges en application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Le décompte produit a permis de retenir l’arriéré postérieur à la période reconnue par les défendeurs.

L’article 546 du code civil permet au propriétaire de réclamer les fruits civils issus d’une sous-location non autorisée. Toutefois, le bailleur doit prouver leur perception effective et leur montant. Les déclarations des occupants, imprécises sur les périodes et insuffisantes pour établir les paiements mensuels, ne permettent pas le remboursement sollicité. Le locataire, partie perdante, est condamné aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le bailleur a établi une sous-location non autorisée du logement conventionné, occupé par deux personnes qui versaient chacune un loyer, tandis que le locataire n’y résidait pas habituellement. La juridiction a prononcé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de l’arriéré ainsi que d’une indemnité d’occupation. Le remboursement des sous-loyers a été refusé faute de preuve suffisante de leur perception et de leur montant.

ACM HABITAT a conclu un bail d’habitation portant sur un logement conventionné avec un locataire, moyennant un loyer et des provisions pour charges. Le bailleur lui a reproché d’avoir sous-loué le logement sans autorisation.

Des procès-verbaux de constat établis par un commissaire de justice ont relevé la présence de deux occupants, qui ont déclaré résider dans les lieux depuis plusieurs années ou plusieurs mois et verser chacun un loyer mensuel. Le locataire ne résidait pas habituellement dans le logement et ne s’y rendait qu’occasionnellement. La sous-location s’est poursuivie après un avertissement du bailleur.

Le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et le remboursement des sous-loyers. Le locataire et sa curatrice ont contesté ces demandes en soutenant notamment que la dette avait été apurée.

La juridiction a prononcé la résiliation, l’expulsion et le paiement de l’arriéré ainsi que d’une indemnité d’occupation. Elle a rejeté le remboursement des sous-loyers, faute de preuve suffisante de leur perception effective et de leur montant.

• Absence d’autorisation écrite du bailleur pour sous-louer le logement
• Occupation habituelle du logement par des tiers rémunérateurs
• Absence de résidence effective du locataire dans les lieux
• Poursuite de la sous-location malgré l’avertissement du bailleur
• Gravité particulière liée au caractère conventionné du logement
• Preuve précise de l’existence et de l’étendue des sous-loyers réclamés

• Procès-verbaux de constat des 24, 25, 27 mars et 21, 23 mai 2025
• Déclarations des deux occupants sur leur résidence dans le logement
• Déclarations de loyers mensuels de 400 euros versés par les occupants
• Constat du 23 mai 2025 établissant la persistance de la sous-location
• Décompte locatif arrêté au 25 juin 2026

Le locataire doit libérer les lieux, régler l’arriéré et une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Le bailleur obtient la résiliation et l’expulsion, mais échoue à obtenir les sous-loyers faute de preuve suffisante de leur paiement effectif. La curatrice n’est pas condamnée personnellement aux frais du procès.

• Résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 5 516,58 euros d’arriéré locatif
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés
• Rejet du remboursement des sous-loyers insuffisamment prouvés
• Condamnation du locataire aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter l’occupation effective du logement
• Faire constater la présence des sous-occupants
• Adresser un avertissement écrit au locataire
• Actualiser précisément le décompte locatif
• Établir les paiements réels des sous-loyers

À éviter

• Fonder la demande sur de simples déclarations imprécises
• Négliger les périodes exactes d’occupation
• Réclamer des sous-loyers non effectivement encaissés
• Omettre les règles propres aux logements conventionnés
• Diriger les frais contre la curatrice personnellement sans demande adaptée

La sous-location non autorisée dans les logements conventionnés

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 exige l’accord écrit du bailleur et encadre le prix de la sous-location. L’article R.353-37 du code de la construction prévoit des conditions spécifiques pour les logements conventionnés. L’occupation durable par des tiers rémunérateurs, l’absence du locataire et la persistance de la situation après avertissement caractérisent un manquement justifiant la résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1741 du code civil.

La preuve de la perception des sous-loyers

Sur le fondement de l’article 546 du code civil, les sous-loyers constituent des fruits civils revenant au propriétaire lorsque la sous-location n’a pas été autorisée. Le bailleur doit toutefois prouver leur existence et leur étendue réelles. Des déclarations indiquant un loyer mensuel, mais imprécises sur les périodes d’occupation et ne démontrant pas les paiements effectifs, ne suffisent pas.

La charge locative et les conséquences de la résiliation

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 imposent le paiement des loyers et charges. Le décompte produit permet de retenir l’arriéré arrêté au 25 juin 2026. La résiliation entraîne l’expulsion et une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à restitution des clés.

Article 1741 du Code civil, Article 8 de la loi du 6 juillet 1989, Article R.353-37 du Code de la construction, Article L.443-1 du Code de l’action sociale et des familles, Article L.621-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1728 du Code civil, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 546 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, Article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution