Responsabilité locative : réduction de l’indemnité pour dégradations insuffisamment prouvées et imputation du dépôt de garantie

En application des articles 1730 et suivants du Code civil, le locataire doit restituer les lieux conformément à l’état des lieux d’entrée et répond des dégradations survenues pendant la jouissance, sauf à démontrer qu’elles sont étrangères à sa faute. L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le juge a comparé les états des lieux d’entrée et de sortie. Il a retenu les dégradations suffisamment caractérisées affectant certains sols et équipements, mais a écarté les postes insuffisamment documentés ou ne permettant pas de distinguer vétusté et dégradation. Les devis non corroborés par des constatations précises n’ont pas été admis.

La créance a été fixée à 4 032,10 euros, puis diminuée du dépôt de garantie de 1 100 euros, déjà perçu par les bailleurs et destiné à couvrir les désordres. La condamnation a donc été limitée à 2 932,10 euros. Les locataires ont également été condamnés solidairement à 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, conformément à l’article 696. L’exécution provisoire s’applique de plein droit en vertu de l’article 514.

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Après le départ des locataires, plusieurs dégradations ont été constatées et l’assureur a indemnisé les bailleurs à hauteur de 10 000 euros. Après comparaison des états des lieux et examen des devis, le juge n’a retenu que certains travaux, en écartant les postes insuffisamment établis ou imputables à la vétusté. Après déduction du dépôt de garantie, la condamnation a été fixée à 2 932,10 euros.

Des bailleurs ont donné une villa à bail à deux locataires en 2019. La gestion du bien a été confiée à une agence, qui a souscrit une assurance couvrant notamment les loyers impayés et les dégradations immobilières.

Après le congé délivré aux locataires, un commissaire de justice a établi un état des lieux de sortie non contradictoire. Plusieurs dégradations ont été relevées. L’assureur a versé 10 000 euros aux bailleurs, puis a demandé aux locataires le remboursement de cette somme.

Les locataires ont contesté l’état des lieux et soutenu que seule la restitution du dépôt de garantie pouvait être exigée. Le juge a comparé les états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que les devis produits. Il a retenu certains travaux de réfection des sols et quelques réparations, mais a écarté les postes insuffisamment établis ou susceptibles de relever de la vétusté. Après imputation du dépôt de garantie de 1 100 euros, la condamnation a été fixée à 2 932,10 euros.

• Existence d’un état des lieux d’entrée contradictoire
• Comparaison suffisamment précise avec l’état des lieux de sortie
• Dégradation imputable à la période de jouissance des locataires
• Distinction démontrée entre vétusté, usage normal et dégradation
• Travaux justifiés par des devis cohérents avec les constatations
• Imputation du dépôt de garantie affecté à la reprise des désordres

• État des lieux d’entrée contradictoire du 15 juin 2019
• État des lieux de sortie établi par commissaire de justice
• Devis de réfection des sols et de réparations ciblées
• Photographies en noir et blanc, jugées peu précises pour certains postes
• Rapport d’expertise non contradictoire et quittance subrogative

La société Interassurances Odealim obtient une indemnisation limitée aux dégradations suffisamment prouvées, avec imputation du dépôt de garantie. Les locataires restent solidairement tenus du solde, des frais irrépétibles et des dépens, tandis que les postes insuffisamment établis sont exclus.

• Condamnation solidaire au paiement de 2 932,10 euros
• Imputation du dépôt de garantie de 1 100 euros
• Exclusion des travaux non individualisés ou non comparables
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge solidaire des dépens
• Exécution provisoire de plein droit du jugement

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée précis et contradictoire
• Faire constater les dégradations par un commissaire de justice
• Comparer chaque poste avec l’état initial des lieux
• Produire des devis correspondant exactement aux désordres constatés
• Imputer explicitement le dépôt de garantie sur les réparations

À éviter

• Réclamer des travaux sans preuve de l’état initial
• Confondre vétusté, usage normal et dégradation locative
• Produire des devis sans localisation ni détail des postes
• Inclure des frais de nettoyage non chiffrés
• Réclamer une somme supérieure aux désordres effectivement établis

La preuve des dégradations locatives

L’article 9 du Code de procédure civile impose de prouver les faits nécessaires aux prétentions. Le juge a comparé l’état des lieux d’entrée contradictoire et celui de sortie, établi par commissaire de justice mais non contradictoire. Il a retenu les réparations suffisamment caractérisées, notamment pour les sols, mais a écarté les postes lorsque les documents ne permettaient pas de distinguer la vétusté, l’usage normal et la dégradation imputable aux locataires.

La responsabilité du locataire selon les articles 1730 et suivants du Code civil

Les locataires doivent restituer les lieux dans l’état constaté lors de leur entrée et répondent des dégradations survenues pendant leur jouissance, sauf preuve d’une cause étrangère à leur faute. En l’absence de comparaison suffisamment précise, les travaux concernant les moquettes, les moustiquaires, les peintures, les tapisseries et plusieurs équipements n’ont pas été retenus. Seuls les postes établis par les états des lieux et les devis ont été admis.

L’imputation du dépôt de garantie sur les réparations

Le dépôt de garantie de 1 100 euros devait être affecté à la reprise des désordres constatés. Le juge l’a déduit de la somme de 4 032,10 euros retenue au titre des réparations, malgré le versement préalable de 10 000 euros par l’assureur aux bailleurs. Les locataires n’étant pas parties aux accords entre les bailleurs et l’assureur, la créance a été limitée à 2 932,10 euros.

Article 1103 du Code civil, Article 1343 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Articles 1730 et suivants du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile