TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/11004 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XXFC

JUGEMENT DU 14 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. AB INBEV FRANCE
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Guillaume BOUREUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [F] EUROPE
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 1er Octobre 2025, avec effet au 05 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 27 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Septembre 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Septembre 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Maître [K] [D], notaire, le 23 mars 2009, la société [F] Europe a donné à bail à la société Inbev France devenue AB Inbev France, des locaux à usage de bureaux au 2ème étage d’un immeuble sis à [Adresse 3] ainsi que 13 emplacements de parking en sous-sol, deux emplacements de parking extérieurs et un emplacement de parking extérieur couvert.

Cette location a été consentie pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2009 jusqu’au 31 janvier 2018 et moyennant le règlement d’un loyer annuel de 269 225 euros hors taxes et hors charges. Un dépôt de garantie de 134 613 euros correspondant à deux trimestres de loyer a été versé.

Suivant acte sous signature privée à effet du 15 février 2014, les parties ont modifié l’assiette des locaux pris à bail en augmentant à 21 le nombre de places de parking loués en sous-sols, à 12 celles du parking extérieur couvert et à 3 celles en extérieur.

Puis par un second avenant du 25 août 2014, le nombre d’emplacement de parking loués au sous-sol de l’immeuble est passé à 23 et les emplacements de stationnement à l’extérieur à 9.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Le bail a été résilié par le preneur suivant congé délivré par acte de commissaire de justice du 29 juin 2022 à effet du 31 décembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par acte de commissaire de justice le 2 janvier 2023.

Une discussion se nouait entre les parties s’agissant de l’état de restitution des locaux, du coût des réparations locatives et de la restitution du dépôt de garantie.

A la date de résiliation du bail, le montant du dépôt de garantie, compte tenu de l’indexation, était de 174 859,63 euros.

Par un courrier du 29 juin 2023, le coût des réparations locatives revendiquées par la bailleresse était chiffré à 94 250,94 euros HT, soit 113 101,13 euros TTC.

Le 2 novembre 2023, la bailleresse procédait au versement auprès de la CARPA de la somme de 73 064,27 euros TTC au titre de ce qu’elle estimait être le reliquat restant dû sur le dépôt de garantie après déduction du coût des réparations locatives.

Soutenant avoir restitué les locaux en bon état et être fondée à obtenir la restitution intégrale de son dépôt de garantie augmenté du trop-perçu de taxes foncières et de charges pour l’année 2022 et à défaut de parvenir à une résolution amiable du litige, la société AB Inbev France a fait assigner par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023 la société [F] Europe devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation à lui verser la somme de 113 566,33 euros sous astreinte.

Sur cette assignation, la S.C.I [F] Europe a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 11 mars 2025, la S.A.S AB Inbev France sollicite du tribunal de :

La Déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;
Condamner la S.C.I [F] Europe à lui verser la somme de 113 566,33 euros, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, outre les intérêts au taux légal depuis le 20 septembre 2023, date de la mise en demeure, avec capitalisation ;
La Débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
La Condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La société AB Inbev France sollicite la restitution intégrale de son dépôt de garantie, arguant qu’elle a remis les locaux en bon état conformément au bail, excluant ainsi la prise en charge des travaux que lui impute le bailleur.

Elle expose avoir réalisé à la suite du pré-état des lieux, les travaux nécessaires à la remise en bon état du local, constatés dans l’état des lieux de sortie. Elle en déduit que la conservation par le bailleur de sommes destinées à réparer les mêmes éléments est injustifiée, d’autant plus qu’il ne justifie pas de la réalisation de tels travaux postérieurement à ceux qu’elle a réalisés. Elle indique avoir notamment remplacé la moquette, le faux-plafond, remis en peinture en rebouchant les enduits et en ponçant, remplacé les douches par des sanitaires ainsi que les stores floqués de sa marque. Elle invoque que l’état des lieux d’entrée permet de constater que, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, toutes les fenêtres du local n’étaient pas équipées de stores. Elle ajoute avoir également procédé au décloisonnement des travaux non autorisés en cours de bail et soutient que le sas ascenseur était en bon état.

Elle fait ensuite valoir que les factures produites par le bailleur ne lui sont pas imputables puisque l’état des lieux de sortie constatait le fonctionnement des éléments dont il entend lui facturer la réparation (luminaires, portes, coffrets de sol, portes accès aux sorties de secours et portes coupe-feu) et qu’il ne peut être mis à sa charge des travaux de remise sous tension du climatiseur en salle informatique. Elle invoque que le bailleur tente de détourner les constatations de l’huissier pour justifier la conservation d’une partie du dépôt de garantie. Elle fait toutefois valoir qu’il ne peut être mis à sa charge une obligation de remise en état neuf ou d’amélioration alors que le bail n’envisage qu’une restitution en bon état. Elle rappelle que l’état de restitution est une négociation contractuelle et que le bailleur n’a pas envisagé de restitution en parfait état de sorte que le preneur ne commet aucune faute en restituant les locaux en bon état.

Elle invoque que contrairement à ce qu’il affirme, le bailleur a nécessairement eu connaissance des travaux qu’elle a réalisés puisqu’ils sont à de nombreuses reprises constatés dans l’état des lieux de sortie. Elle en déduit qu’il a produit des devis établis et gonflés pour les besoins de la cause puisqu’il ne justifie désormais que de travaux d’un montant de 52 525,89 euros hors taxes.

Elle conteste l’existence d’un préjudice arguant qu’il ne peut être justifié par la production tardive de factures. Elle conteste aussi le préjudice complémentaire de relocation dans des conditions défavorables qu’il estime à la différence entre le montant des devis et celui des factures.

Elle relève d’une part que les locaux ont été reloués à compter du 1er juillet 2023, soit dans un délai raisonnable pour ce type d’actif dans le contexte actuel du marché de la location des bureaux pour des surfaces importantes.

Elle invoque que l’immobilisation du local pendant six mois le temps de réaliser les travaux ne lui est pas imputable puisque la chronologie permet de constater que les travaux n’ont été commandés ou devisés qu’à compter du mois de mai 2023 et qu’il s’agit ainsi d’un retard du bailleur dans la commande des travaux. Elle relève que des travaux ont également été commandés ou devisés postérieurement à la relocation de sorte qu’il ne peut être déduit que l’absence de réalisation de travaux a été un obstacle à la relocation des locaux.

Elle fait valoir qu’il n’est pas justifié de l’octroi d’une franchise de loyer en raison des travaux à réaliser soulignant en avoir également bénéficié en début de bail s’agissant d’un usage.

Elle ajoute que le nouveau bail ne prévoit aucune obligation contractuelle imposant au bailleur de réaliser des travaux, le nouveau locataire ayant pris les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient.

Elle estime que l’obstacle à la relocation est seulement une difficulté à relouer au même prix alors qu’il s’agit d’un local à usage de seconde main. Elle fait valoir que le propriétaire n’apporte aucun élément probant pour justifier d’une dépréciation du prix de location en lien avec le manquement du preneur à ses obligations, que la relocation effective ne démontre pas un écart de loyer important et peut s’expliquer par l’augmentation de la surface louée, le lien entre les parties contractantes et l’état du marché sur la métropole lilloise puisqu’il a été constaté une baisse des valeurs locatives de bureaux, une augmentation de la vacance locative et des durées de relocation. Elle ajoute que ce lien entre les parties permet d’expliquer la réalisation de travaux postérieurs à la prise d’effet du nouveau bail en contravention des clauses de celui-ci.

Elle sollicite que sa demande soit assortie d’une astreinte au vu de la résistance abusive du bailleur dans l’exécution de son obligation de restitution du dépôt de garantie.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 4 septembre 2025, la S.C.I [F] Europe sollicite du tribunal :

Condamner la société AB Inbev France au paiement de la somme de 94 250,94 euros, somme actuellement retenue sur le dépôt de garantie ;
La Débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
La Condamner aux entiers dépens de l’instance et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur relève que si le preneur a accepté de prendre en charge une partie des désordres relevés dans le pré-état des lieux, le surplus lui incombe également pour relever de son obligation d’entretien et de réparation. Il précise que les désordres du sas ascenseur, partie commune, lui sont imputables pour relever des travaux qu’il a réalisés.

Il fait valoir que le coût de la remise en état a été évalué à la somme de 94 250,94 euros HT et qu’il a fait réaliser une partie des travaux devisés pour un montant de 52 525,89 euros HT. Il relève que si le preneur avait précédemment admis être l’auteur et le responsable de certains désordres, il les conteste désormais dans leur intégralité.

Il fait ensuite valoir que le preneur disposait entre le pré-état des lieux et l’état des lieux de sortie d’une période de plus de trois mois pour faire réaliser les travaux de remise en état mais qu’ils se sont révélés être insuffisants et inefficaces. Il relève divers désordres apparents sur les photographies reprises dans le constat d’huissier, notamment la présence de dalles de moquettes sales ou de coloris différents ou encore des traces de décloisonnement. Il fait valoir que les photographies produites par le preneur ne sont pas probantes pour être antérieures à celles du constat de commissaire de justice.

Il en déduit qu’en présence de travaux non réalisés, mal ou partiellement réalisés ou non finalisés, il ne peut valider la restitution comme étant conforme au bail, soulignant que cela reviendrait à ce que chaque locataire détériore l’immeuble et ferait ainsi obstacle à la relocation en l’absence de gros travaux.

Le bailleur soutient que la faute contractuelle du preneur lui cause un préjudice de relocation dans des conditions défavorables par rapport à ce qu’il aurait pu obtenir si les locaux avaient été restitués en bon état.

Il expose avoir dû entreprendre d’important travaux de remise en état des locaux avant de les relouer ayant ainsi entraîné une immobilisation du bien pendant six mois, avoir dû accorder une franchise de loyers de six mois ainsi qu’une dépréciation du prix de la location en lien avec le manquement du preneur.

Il conteste l’étude EVOLIS produite par le preneur arguant qu’elle n’est pas contradictoire et ne permet pas de constater que le préjudice subi par le bailleur résulte uniquement d’une conjoncture économique défavorable.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue au 5 septembre 2025 par ordonnance du 1er octobre 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 avril 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du même code dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est prévu dans le contrat de bail au paragraphe « dépôt de garantie » que « Le bailleur reconnaît que le preneur lui a présentement versé, en dehors de la comptabilité de l’office notarial, la somme de cent trente-quatre mille six cent treize euros (134 613 €) correspondant à deux termes de loyer hors taxes, à titre de dépôt de garantie et remboursable au preneur en fin de jouissance après déménagement et remise des clefs, défalcation faite de toutes sommes dont le preneur pourrait être débiteur en vertu des présentes et pour tout ce dont le bailleur pourrait être rendu responsable vis-à-vis du preneur notamment la taxe professionnelle et éventuellement la taxe d’habitation.

Cette somme ne sera pas productive d’intérêt et elle pourra être retenue par le bailleur tant que les comptes de gestion n’auront pas été arrêtés définitivement, quelle que soit la date de la fin de la jouissance.

En cas de variation du loyer, ce dépôt sera augmenté ou diminué de façon à toujours être égal à un terme de loyer hors taxes.

A la fin du bail, à quelque époque et pour quelque raison qu’elle ait lieu, le dépôt de garantie ne pourra en aucun cas servir au paiement du loyer ou des charges, ceux-ci devant être régulièrement payés aux dates et conditions fixées ci-dessus. »

Il est constant que le dépôt de garantie s’élevait lors de la résiliation du bail à la somme de 174 859,63 euros compte tenu de l’indexation.

Le bailleur demande au tribunal de condamner le preneur au paiement de la somme de 94 250,94 euros hors taxe retenue actuellement sur le dépôt de garantie au titre de la dégradation des locaux loués.

Il invoque que cette somme correspond au chiffrage poste par poste des désordres imputables au preneur. Il produit aux débats des factures pour un montant de 52 525,89 euros HT (63 031,07 euros TTC) et soutient que le surplus de 41 725,05 euros HT (50 070,06 euros TTC) s’inscrit nécessairement dans son préjudice.

Le preneur demande quant-à lui que le bailleur lui restitue la somme de 113 566,33 euros correspondant au dépôt de garantie ainsi qu’au trop-perçu de taxes foncières et de charges de l’année 2022 et aux frais de constat d’huissier, déduction faite du versement effectué par la SCI [F] Europe à la CARPA d’un montant de 73 064,27 euros (174 859,63 + 11 770,97 – 73 064,27).

Sur le trop-perçu de taxes foncières et de charges de l’année 2022, le bailleur n’émet aucune contestation.

Si le bailleur soutient être fondé à conserver la somme de 94 250,94 euros HT (113 101,13 €TTC), il lui appartient d’établir le manquement contractuel et le préjudice en découlant qu’il subit.

A- Sur les réparations locatives

Dans trois arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 27 juin 2024 (pourvois n° 22-10.298, n° 22-21.272 et n° 22-24.502), la haute juridiction a rappelé que « Il résulte de la combinaison [ des articles 1147 et 1149 dans leur version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2026, de l’article 1732 du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice] que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. ».

D’après l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l’article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;
– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;
– Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par les parties.

Enfin, l’article R.145-35 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 interdit la mise à la charge du locataire des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations de l’article 606.

En l’espèce, il est stipulé au bail au titre de l’état des lieux que « le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux ou aucune réparation (…). Précision étant ici faite que les locaux loués sont à l’état neuf.

Le preneur déclare qu’il fera réaliser par huissier un état des lieux d’entrée dont les frais seront intégralement à sa charge.
(…)

Un état des lieux de sortie sera établi comme de droit au départ du preneur et à ses frais exclusifs. A cet égard, les parties conviennent que trois mois avant la date de remise des clefs, elles se rencontreront afin d’établir avant tout état des lieux la liste des travaux d’ores et déjà à effectuer ».

Sur l’entretien et la réparation des locaux pris à bail, le contrat de location prévoit que « Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état pendant le cours du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparations de toute nature, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil (réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des murs de soutènement et de clôture en entier) ; tous autres travaux de réparations, d’entretien et de remplacement restant à la charge exclusive du preneur, à l’exclusion des travaux de remplacement complet des ascenseurs, du système de chauffage et de climatisation ou plus généralement, la remise en état intégrale ou la réfection totale des installations ou équipements communs, qui resteront à la charge du bailleur.

Toutefois, le preneur sera tenu d’effectuer à ses frais, les réparations visées à l’article 606 du code civil, si ces réparations ont été occasionnées par le défaut de réparations dont il a la charge.

Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués ; il devra prévenir, dans un délai de 48 heures et par écrit le bailleur, sous peine d’être personnellement responsable, de toute atteinte qui serait portée à la propriété, et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués, et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur ».

Au paragraphe « Travaux – réparations – embellissements », il est prévu que :

« 1) Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, aucune démolition ni aucun changement de distribution ou d’installation, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à l’exception de ses travaux de câblage, de cloisonnement et d’installation des placards ; lesquels devront être agréés préalablement par le bailleur et l’administrateur de l’immeuble.

Demeureront annexés aux présentes après mention les devis des travaux à réaliser par le preneur avant son emménagement, ainsi qu’un plan du bien loué figurant les aménagements à réaliser par ce dernier.

Le bailleur déclare par la signature des présentes autoriser lesdits travaux et aménagements conformément au 1) ci-dessus.

Tous travaux autorisés, devront être exécutés aux frais du preneur sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, dont les honoraires resteront à la charge du preneur.

2) A la fin du bail à quelque époque et pour quelque raison qu’elle ait lieu, tous les travaux, embellissements, améliorations et autres, faits par le preneur, dans les lieux loués, resteront acquis au bailleur, sans indemnité. Il est toutefois précisé que les équipements, matériels et installations non fixés à demeure et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeubles par destination, resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui lors de son départ, sans qu’il en résulte aucun dommage pour les locaux loués.

Le bailleur aura la faculté de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, pour tous les travaux, changements de distribution ou d’installation visés au 1) ci-dessus qui n’auraient pas reçu son agrément préalable ou pour lesquels le bailleur aurait donné cet agrément sous condition de rétablissement des lieux dans leur état d’origine en fin de bail.
(…)

6) La signalétique extérieure et intérieure (…) A sa sortie d’occupation, le preneur devra démonter ses installations, à ses frais et sans qu’il subsiste de dégradations (…).

7) Le preneur réalisera à ses frais les travaux d’adaptation exigés éventuellement par les services administratifs d’hygiène et de sécurité, dans le cadre de son activité ».

Il résulte de ces dispositions que la vétusté n’a pas été transférée au preneur et qu’il doit rendre les locaux dans l’état dans lequel il les a reçus tel que fixé par l’état des lieux d’entrée et en bon état de réparations locatives.

Les deux avenants au bail n’ont pas modifié les clauses précédemment citées.

Un état des lieux d’entrée a été dressé par huissier de justice le 24 mars 2009 et l’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 2 janvier 2023.

Le procès-verbal de constat de l’huissier du 24 mars 2009 atteste d’un état non neuf des locaux, avec déjà quelques traces d’usage, par exemple :

Page 1 : petites taches de peinture blanches, toutes petites projections de peinture (page 1) ;

Page 2 « présence de quelques boursouflures vraisemblablement d’humidité » sur les murs, « quelques cloquages de peinture vraisemblablement du à l’humidité », « retouches de peinture jaunâtre, présence à l’entrée d’une importante fissure », « Sol : moquette neuve, tachée à l’entrée de la pièce, il s’agit d’auréoles assez foncées en plusieurs endroits […] quelques taches de peinture blanche, par ailleurs elle est empoussiérée », quelques fenêtres qui « accrochent légèrement », deux entourages d’interrupteurs manquants, au plafond une plaque est déposée, une tache de peinture blanche sur une plinthe

Page 3 : Sol moquette empoussiérée avec quelques traces blanchâtres de poussière de peinture, légères traces éparses sur les murs et importante retouche jaunâtre, traces blanchâtres et une coulure de peinture sur les plinthes, une infiltration du bardage, plaques de faux-plafond présentant de toutes petites traces ou éclats
etc.

Il conviendra donc de prendre en compte dans l’appréciation des réparations locatives, l’état des locaux tel qu’il ressort de cet état des lieux, soit avec déjà diverses traces, auréoles sur la moquette etc., et une occupation durant près de quatorze années, la vétusté étant à la charge du propriétaire.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que le preneur justifie avoir fait réaliser des travaux en vue de la restitution des locaux pour un montant total de 176 720,87 euros TTC correspondant à :

– la dépose des cloisons et divers aménagements
– la fourniture et pose de dalles de faux-plafond
– la mise en peinture des murs après rebouchage et enduit
– la fourniture et pose de 300 m² de moquette
– le remplacement d’éléments électriques
– des travaux de plomberie avec lave-mains, cuvette de WC suspendu, faïence et démolition d’anciennes douches
– le remplacement de stores.

*
Pour soutenir un manquement contractuel du preneur, le bailleur liste les désordres de la manière suivante notamment dans son courrier recommandé du 29 juin 2023 (pièce 6), aboutissant à une somme due de 94 250,94 euros HT (113 101,13 euros TTC) :
« nous avons constaté que certains travaux n’ont pas été réalisés ou non réalisés dans les règles de l’art. Il s’agit notamment des points listés ci-dessous :

Chiffrage [A] :

– Remise en service de l’alimentation climatisation de la salle serveur : 1 189,24 € HT
– Fourniture et remplacement du combiné de l’interphonie : 311 € HT
– Dépose du contrôle d’accès 260 € HT
– Dépose des fixations de l’ancien cloisonnement dans le faux-plafond 227,50 € HT
– Remplacement de 30 dalles en mauvais état, tâchées ou percées 780,82 € HT

Chiffrage PMN

– Remise en état de six châssis défectueux : 5 503,50 € HT

Chiffrage [Localité 3]

– Dépose des stores non présents lors de l’état des lieux d’entrée et reprise des embellissements : 4 632,94 € HT

Chiffrage APM

– Remplacement des porteurs abîmés, percés suite à vos travaux de cloisonnement et reprise de l’ossature affaissée présentant des risques de chute : 12 870 € HT

Parking
– Dépose des plaques de signalétique parking et comblement des trous : 104 € HT

Sanitaires
– Changement des joints de carrelage dans les wc et comblement des trous suite à la dépose des équipements sanitaires : 624 € HT
– Remplacement d’un miroir émaillé et dégradé dans les sanitaires femmes : 325 € HT
– Mise en place d’affichage WC pmr suite à la dépose des douches (suppression signalétique douche) : 234 € HT

– Dépose des plaques de propreté non d’origines entre les vasques : 338 € HT
– Fourniture et pose de carrelage à la place des plaques de propreté non d’origines : 175,50 € HT
– Remplacement des mécanismes de chasse d’eau défectueux : 353,60 € HT
– Dépose du réseau de fontaine à eau sous plancher : 1 066 € HT
– Dépose de 6m² de carrelage non d’origine (ancienne douche) et non conforme au carrelage existant : 163,80 € HT
– Fourniture et pose de carrelage (ancienne douche) : 110,50 € HT
– Rénovation des cloisons dégradées dans les sanitaires : 2 447,25 € HT
– Réalisation de boites médium pour les caches tuyaux : 249,60 € HT

Menuiserie
– Remplacement des poignées de porte non conforme accès sas PMR : 254,80 € HT
– Remplacement des canons et fournitures de 3 clés (sas et bureaux) non fournis à l’état des lieux de sortie : 1 248 € HT
– Démontage et pose d’un ferme porte défectueux deux vantaux : 1 168,70 € HT
– Remplacement des canons de boîte aux lettres (clés non remises à l’état des lieux) : 91 € HT
– Dépose du ferme-porte du local serveur : 114,40 € HT
– Pose de plaque de propreté suite dépose lecteurs de badge : 759,20 € HT
– Remplacement des trois portes palières finition bambou défectueuses suite à un défaut entretien et pose du contrôle d’accès : 14 773,82 € HT
– Rabotage porte accès sas PMR : 325 € HT

Peinture
– Détapissage et reprise peinture sas ascenseurs : 429,98 € HT
– Peinture/enduit de la cloison intermédiaire : 486,20 € HT
– Peinture boiserie des portes : 572 € HT
– Peinture boiserie placards techniques : 279,50 € HT
– Protection des sols travaux peinture : 325 € HT

Sol
– Dépose/évacuation des dalles de moquette non conformes. Remplacement par le bon modèle : 16 909,75 € HT
– Fourniture et pose de plinthes aux emplacements qui en sont dépourvus : 104 € HT

Electricité
– Mise en place d’obturateurs (sanitaires) : 52,26 € HT
– Fixation des prises de courant : 134,71 € HT
– Mise en place d’obturateurs (tisanerie) : 43,47 € HT
– Fixation spots sanitaires : 87,80 € HT
– Remplacement des lampes dichroïque par douilles et ampoules GU10 : 398,21 € HT
– Mise en place de plastrons et identification tableaux électriques : 192,34 € HT
– Relamping bureau UPS : 135,84 € HT
– Remplacement interrupteur : 58,11 € HT
– Remplacement RJ45 et plastron : 72,75 € HT
– Adaptation au câblage du luminaire repris avec la salle UPS sur le circuit plateau : 183,98 € HT
– Remplacement des coffrets au sol défectueux et non conformes compris coupes plancher : 15 886 € HT
– Remplacement des RJ45 défectueux : 218,24 € HT
– Remplacement des prises de courant défectueuses : 277,58 € HT
– Ajout d’un BAES côté TD AEBQ 2-D porte de sortie y compris câblage : 215,31 € HT
– Remplacement d’un BAES défectueux : 292,63 € HT
– Isolation câble et dévoiement faux plafond : 26,34 € HT
– Mise en place obturateurs : 43,47 € HT
– Dépose interrupteurs ancien contrôle d’accès intérieur et pose d’obturateurs 468 € HT

Chiffrage AB ELEC +

Electricité

– Pose de filins de sécurité sur les luminaires suspendus (installation actuelle non conforme suite à vos travaux) : 5 656,30 € HT.

En conséquence, nous avons établi des devis permettant de faire ces travaux supplémentaires nécessaires afin que l’état de restitution des locaux soit conforme aux stipulations de votre bail et donc à vos engagements contractuels. Nous vous joignons l’ensemble des devis pour votre parfaite information.

Le chiffrage du coût global de ces travaux s’élève ainsi à la somme suivante : 94 250,94 € HT (quatre vingt quatorze mille deux cent cinquante euros et quatre vingt quatorze centimes hors taxes), soit la somme de 113 101,13 € TTC (cent treize mille cent un euros et treize centimes toutes taxes comprises). ».

– S’agissant des devis [A]

Le devis mentionne la remise en service de l’alimentation climatisation de la salle serveur pour 1 189,24 euros HT. L’état des lieux de sortie indique qu’ « il est fait une réserve sur le fonctionnement de la climatisation sur cette pièce » (page 208), ce qui ne signifie pas qu’elle dysfonctionne, de sorte que le bailleur ne justifie pas d’une nécessaire remise en service de l’alimentation climatisation de la salle serveur et de son imputabilité au preneur.

De même, aucune mention dans l’état des lieux de sortie ne porte sur l’interphonie de sorte qu’il n’y a pas lieu d’imputer au preneur la fourniture et le remplacement du combiné de l’interphonie évalués à 311 euros hors taxes.

S’agissant des trois postes concernant le contrôle d’accès, à savoir la dépose du contrôle d’accès pour 260 euros hors taxes (devis [A]), la pose de plaque de propreté suite dépose lecteurs de badge pour 759,20 euros hors taxes (chiffrage APM Menuiserie) et enfin, la dépose interrupteurs ancien contrôle d’accès intérieur et pose d’obturateurs pour 468 euros hors taxes (chiffrage APM Electricité), l’état des lieux d’entrée ne relève aucun contrôle d’accès. Mais il résulte de l’état des lieux de sortie les constatations suivantes s’agissant des parties communes sas PMR et des parties communes palier d’ascenseur :

–Page 192 « il apparaît un contrôle d’accès »
–Page 200 « lecteur de badge a également été rajouté » « de chaque côté »
–Page 201 « un troisième contrôle accès, fixé sur l’accès plateau nord avant »

Le preneur dans son courrier du 18 novembre 2022 acquiesce au dépôt du contrôle d’accès propre à ABINBEV (page 2).
Il sera fait droit aux demandes concernant la dépose du contrôle d’accès pour un total de 1487,20 euros HT(260+759,2+468).

Pour la dépose des fixations de l’ancien cloisonnement dans le faux-plafond pour 227,50 € HT, aucune constatation relative à ce poste n’est relevée dans l’état des lieux de sortie, seul étant constaté sur le plafond en page 86 qu’« il apparaît des traces d’anciens cloisonnements », sans mention d’éléments à enlever. Ce poste n’est donc pas justifié.

Enfin, sur le remplacement de 30 dalles de faux-plafond en mauvais état, tâchées ou percées pour 780,82 euros HT, il est certes fait diverses constatations dans l’état des lieux de sortie sur les dalles de faux-plafond :

Plateau côté sud :

–Page 21 : « les dalles de plafond sont en bon état d’usage. Il apparaît quelques dalles légèrement plus claires de façon ponctuelles ».
–Page 23 « puis de nouveau, il apparaît des dalles plus claires »
–Page 24 « trois dalles comportent des épaufrures sur le côté extrémité Sud »
–Page 25 « une autre côté façade arrière » « de part et d’autre »
–Page 27 « puis ponctuellement des dalles plus claires » « face au couloir d’accès vers les toilettes, une dalle comporte une auréole ».
–Page 30 « vers l’extrémité du plateau arrière, côté Nord, une traverse laisse apparaître des traces de frottement grisâtres, d’autres traces plus blanches de reprise de peinture »

Sanitaires hommes

–Page 38 « une dalle de plafond comporte une trace de frottement noirâtre »

Sanitaires femmes

–Page 48 « les dalles de plafond sont en bon état, quelques traces d’empreinte sont visibles sur la partie côté lavabo »
–Page 57 « les dalles de plafond comportent des épaufrures »
Côté nord
–Page 85 « je constate que comme précédemment, certaines dalles sont plus claires »
–Page 86 « il apparaît des traces d’anciens cloisonnements »
–Page 87 « je constate également des traces plus grisâtres sur certaines dalles »
–Page 88 « il apparaît des petites épaufrures sur certaines dalles »
–Page 95 « il apparaît des traces également sur les supports de dalles de plafond »

Pièce aveugle

–Page 109 « certaines dalles comportent des épaufrures et traces de frottement »
–Page 112 « il apparaît également des percements sur le support central de dalles »
–Page 115 « plafond en bon état, des dalles comportent des traces d’empreinte et d’épaufrure »
2ème bureau
–Page 118 « dalles de plafond en bon état d’usage, hormis que deux dalles sont plus claires, une dalle comporte une épaufrure »

Plateau arrière

–Page 135 « en ce qui concerne les dalles de plafond, il apparaît des zones plus blanchâtres »
Box
–Page 145 « une dalle de plafond est gondolée »
–Page 146 « au niveau du plafond, une dalle comporte une épaufrure »
–Page 147 « une dalle de plafond incurvée »
–Page 148 « une auréole brunâtre est visible sur une autre dalle »
–Page 153 « il est demandé de préciser côté façade que certaines cornières comportent des ondulations, ce que je constate effectivement »

Zone détente
–Page 159 « en ce qui concerne les dalles de plafond, certaines dalles sont plus claires »
Couloir accès WC
–Page 180 « madame [M] demande de constater la présence d’une trace sur une dalle de faux-plafond, au-dessus de l’accès sanitaire PMR, ce que je constate effectivement »
–Page 182 « dalles de plafond comportant des épaufrures »

Partie commune : page 189 « trois dalles sont marquées par des traces d’auréole, une par une trace noirâtre »

Cependant, il y avait également diverses observations dans l’état des lieux d’entrée sur un plafond en bon état notamment :

–des traces ou éclats sur les plaques du faux-plafond du dégagement sur toilettes (page 3),
–une plaque de stratifié présentant une tache jaune dans les WC en prolongement (page 5),
–des plaques de PVC légèrement noircies au fond dans le WC en prolongement (page 6),
–quelques tous petits éclats et quelques très légères traces sur le plafond de la très grande surface de bureau (page 7),
–une plaque présentant un petit éclat dans le petit dégagement sur surface à la suite ainsi que des petits éclats épars sur celles de la grande zone de bureaux côte ouest (page8),
–des plaques un peu noircies au niveau d’une grille sommaire et non entièrement recouvertes de peinture, petits éclats par ailleurs pour le couloir de distribution vers WC (page 9) ;
–une tâche marron au fond à droite dans les sanitaires hommes (page 10).

Les traces relevées correspondent à de l’usage et usure d’éléments déjà en état non neuf lors de la prise de possession et s’agissant de locaux occupés pendant environ quatorze années. Il s’agit donc de vétusté non opposable au preneur qui a d’ailleurs déjà procédé au remplacement de 191,20 m² de faux-plafond.

–S’agissant du devis PMN

La société PMN chiffre à 5 503,50 euros hors taxes la remise en état de six châssis défectueux. Le devis précise qu’il s’agit du remplacement des compas limiteurs d’ouverture et de la vérification des compas d’ouvrant à l’italienne.

L’état des lieux d’entrée relève :

– Pour la très grande surface de bureau façade sud que « une série de baies fixes et ouvrantes, le tout sur châssis en aluminium laqué en bon état, vitreries doubles, saines et entières, systèmes basculants et de fermeture en état de fonctionnement à l’exception des dix-septième et dix-huitième fenêtres qui accrochent légèrement, par ailleurs série de tablettes en marbre dont certaines parties sont fortement empoussiérées ».

– Pour la très grande surface de bureau côté nord, « une série de trente-trois fenêtres et baies fixes sur châssis en aluminium laqué en bon état, vitreries doubles, saines et entières, systèmes de fermetures et basculants en état de fonctionnement, une accroche légère côté nord ».

– Pour la grande zone de bureaux côté ouest « une série de vingt-six fenêtres, baies fixes et ouvrants pompiers, le tout sur châssis en aluminium laqué en bon état, vitreries doubles, saines et entières, systèmes de fermetures et basculants en état de fonctionnement, la vingtième fenêtre accroche fortement cependant, tablettes en marbre sain et entier mais empoussiéré par endroits ».

Il résulte de l’état des lieux de sortie les dysfonctionnements suivants :

Côté nord

–Page 106 : remarques pour la première partie de plateau « Monsieur [Q] demande de préciser que deux châssis de fenêtre, la première nécessite d’être ouverte entièrement, ne pouvant être refermée normalement. La deuxième située sur la partie arrière, lors de la fermeture, la fenêtre s’immobilise en fin de course, laissant 1 centimètre de jour en partie basse. Le mécanisme ne permet pas la fermeture. La fermeture peut être effectuée en forçant par la poignée. »

Plateau arrière

–Page 139 « un ouvrant a été condamné »
Zone de détente
–Page 161 « en ce qui concerne les châssis, il est précisé sur cinq ouvrants sur pignon Nord la mention « interdiction d’ouvrir ». Il est précisé que les châssis ne sont plus équipés de compas de limitations d’ouverture.

L’entretien des systèmes d’ouverture des fenêtres relève des réparations locatives. Ce poste soit 5 503,50 euros HT sera mis à la charge de la locataire.

–S’agissant du devis [Localité 3]

L’entreprise [Localité 3] émet un devis pour une dépose de stores et reprise des ébrasements de fenêtres pour 4 632,94 euros hors taxes.

Or, il résulte de l’état des lieux de sortie que c’est une absence de stores qui est relevée dans les termes suivants en page 67 : « il est fait remarquer que des stores sont manquants. Monsieur [G] m’indique que l’état des lieux ne précise pas de store. Je constate que certains stores sont manquants, d’autres sont présents. Certains sont sans chaînette. ».

Dans l’état des lieux d’entrée, il est fait mention de stores sur certaines fenêtres, notamment sur les baies vitrées fixes des bureaux (page 2 et 3). Surtout, il a été demandé au preneur, suite au pré-état des lieux de sortie (pièce 3 défendeur page 2), de remplacer les stores disposant d’un marquage ABINBEV par un modèle neutre et de qualité identique à ceux déjà installés.

Il ne peut donc être réclamé au preneur des frais pour leur retrait.

– S’agissant du devis APM

Pour le faux-plafond, il est invoqué un poste de remplacement des porteurs abîmés percés du plateau, suite aux travaux de cloisonnement et reprise de l’ossature affaissée présentant des risques de chute pour un montant de 12 870 euros hors taxes.

D’une part, le devis ne mentionne que le « remplacement des porteurs abîmés percés du plateau », sans reprise d’ossature Il n’est pas établi qu’il existe un risque de chute et il sera d’ailleurs relevé qu’alors que le bailleur a fait réaliser divers travaux, aucun poste ne concerne l’ossature.

D’autre part, si le bailleur invoque que « Suite au décloisonnement, les profilés porteurs percés n’ont pas été remplacés », que « les rails de renfort des dalles de faux-plafond n’ont pas été remplacés (cf état des lieux définitif page 112) » et que les renforts de l’ancien cloisonnement situés dans le faux-plafond n’ont pas été déposés, l’état des lieux de sortie en page 112 permet uniquement de constater des percements sur le support central de dalles sur une photographie, sans que cette constatation ne permette de justifier le poste de remplacement des porteurs abîmés pour 12 870 euros hors taxes.

Il n’est donc pas justifié de les remplacer et ce poste de réparations sera écarté.

S’agissant du parking, il est envisagé la dépose des plaques de signalétique parking et comblement des trous pour 104 euros hors taxes. L’état des lieux de sortie précise que certains stationnements sont conservés jusqu’au 20 janvier suivant le 2ème contrat dans les termes suivants en page 229 « il est précisé par Monsieur [Q] que les numéros de place n’étant pas identifiés, il ne peut être effectué de remarque sur la partie parking aérien.

Il est toutefois constaté qu’il n’apparaît pas de signalétique, hormis pour les stationnements conservés suivant le deuxième contrat jusqu’au 20 janvier ».

Ainsi, il n’est pas justifié, à défaut de constat postérieur, de l’absence de dépose par le preneur.

Pour les sanitaires, il est estimé à 624 euros hors taxes le changement des joints de carrelage dans les wc et le comblement des trous suite à la dépose des équipements sanitaire.

D’une part, l’état des lieux de sortie ne relève aucune problématique relative aux joints de carrelage dans les WC. Il est seulement observé des trous de fixation d’appareillage dans les termes suivants :

–Page 39 « il apparaît des trous de fixation d’appareillage dans le carrelage mural »
–Page 46 « les trous de fixation d’appareillage sont également visibles au niveau de la partie lavabo » (sanitaires dames)
–Page 164 « il apparaît des trous de fixation d’un appareillage distributeur de savon »
–Page 171 « il apparaît également trois zones de fixation d’appareillage »

L’état des lieux d’entrée ne relevant pas la présence d’appareils, le deuxième poste incombe au preneur qui devait reboucher les trous. Il sera imputé à ce titre une somme de 200 euros HT sur le total de 624 euros, le changement des joints relevant de la vétusté.

Il est ensuite estimé à 325 euros hors taxe le remplacement d’un miroir émaillé et dégradé dans les sanitaires femmes. L’état des lieux de sortie relève effectivement en page 167 dans les sanitaires dames que « le tain des miroirs est dégradé en partie basse » alors que l’état des lieux d’entrée relevait « un miroir sain et entier » pour chacune des vasques. Pour autant, en l’absence de démonstration que c’est par une action du locataire que le tain s’est dégradé, cela ne peut être que considéré comme une conséquence du passage du temps, soit une conséquence de la vétusté, imputable au bailleur.

Sur la mise en place d’affichage WC pmr suite à la dépose des douches et la suppression signalétique douche, évaluée à 234 € HT, il est constant que le preneur a substitué aux sanitaires des douches et devait remettre les locaux en l’état.

L’état des lieux de sortie relève en page 56 que « sur la partie externe de cette cabine PMR, est demeurée la signalétique « DOUCHE » – il s’agit d’une signalétique collée par double face » et en page 173 que « il est précisé que cette cabine était initialement transformée en douche. La signalétique est demeurée sur la porte ».

Ainsi, ce poste incombe au preneur.

Sur la dépose de plaques de propreté non d’origines entre les vasques pour 338 euros hors taxes et la fourniture et la pose de carrelage à la place desdites plaques pour 175,59 euros hors taxes, l’état des lieux de sortie révèle que :

–Page 45 « il est précisé par Monsieur [Q] qu’entre les deux lavabos ainsi que sur la partie droite, ont été installées des plaques synthétiques opaques, ce que je constate effectivement »
–Page 46 « dans cette partie sanitaire (sanitaires dames), il apparaît de nouveau des plaques translucides opaques fixées sur les murs ».
–Page 164 « des plaques plexi sont collées sur les murs en deux emplacements »
–Page 171 « je constate qu’il apparaît deux plaques plexi opaques collées sur les bas de mur côté lavabo »

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que ces plaques n’étaient pas présentes. Le preneur ne revendique pas l’accord du bailleur pour les poser et ainsi les conserver. Le bailleur est fondé à solliciter leur retrait. En revanche, il n’est pas établi qu’il devra être procédé à la pose d’un carrelage à la place des dites plaques alors qu’elles ont simplement été collées sur le carrelage existant. Seule la somme de 338 euros sera donc imputée au preneur.

S’agissant du remplacement du mécanisme de quatre chasses d’eau pour 365,60 euros hors taxes, il est constaté dans l’état des lieux de sortie :

–Page 49 « la première chasse d’eau ne fonctionne pas »
–Page 168 « le clavier de commande de la chasse d’eau est déposé », la chasse d’eau fonctionne manuellement.
–Page 202 « en ce qui concerne les remarques sur les chasses d’eau : il est précisé que la chasse d’eau du sanitaire femme a été réparée par la personne d’entretien de [A] ce que je constate effectivement ».

Les chasses d’eau sont donc en état de fonctionnement et le poste n’est pas justifié.

Sur la dépose du réseau de fontaine à eau sous plancher pour 1 066 euros hors taxes, il résulte de l’état des lieux de sortie que :

–Page 59 « il est demandé de constater la présence d’alimentations non déposées – il est fait réserve sur les évacuations qui ne l’auraient pas été non plus – je constate effectivement la présence de robinets d’arrêt pour fontaines à eau »
–Page 60 « sur deux autres endroits, il apparaît des découpes scie-cloche dans le plancher technique, notamment à proximité de l’arrivée initialement installée – ainsi que sur la partie plateau avant, sur le côté d’une alimentation »
–Page 153 « il apparaît une alimentation avec robinet en attente ».

L’état des lieux d’entrée ne fait aucune référence à un réseau de fontaine à eau, ce poste incombe au preneur au titre de la remise en état, soit 1066 euros HT.

Sur la dépose de 6 m² de carrelage non d’origine (ancienne douche) et non conforme au carrelage existant pour 163,80 € HT et fourniture et pose de carrelage (ancienne douche) pour 110,50 € HT, l’état des lieux de sortie constate en page 55 que « le carrelage mural est d’un m

[…texte tronqué, 23490 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]