délivrée
à
SELARL CHABANNES RECHE BANULS SINARD
SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE [Localité 1]
Le 14 Septembre 2026
1ère Chambre Civile
————-

N° RG 24/00099 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KJSW

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A.R.L. GM RESTAURATION, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 444 367 098, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CHABANNES RECHE BANULS SINARD, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, Me Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

à :

S.A. MERCIALYS, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 424.064.707 et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, Me Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Rendu par mise à disposition au greffe, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Juin 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-Présidente, assistés de Aurélie VIALLE, Greffière présente lors des débats et de Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de la mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 14 septembre 2026.

****
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en dates à [Localité 1] du 3 juillet 2013 et à [Localité 2] du 17 juillet 2013, la société Mercialys a donné à bail à la société GM restauration un local à usage commercial situé au centre commercial [Adresse 3] à [Localité 3], exploité sous l’enseigne « La casa pizza-grill ».
Ledit bail a été consenti pour une durée de 10 années à effet rétroactif au 1er janvier 2013. Il a été renouvelé à compter du 1er octobre 2023, à la suite d’une demande de renouvellement signifiée le 20 septembre 2023.
La société GM restauration n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers, charges et accessoires exigibles, la SA Mercialys lui a fait délivrer, suivant exploit en date du 4 décembre 2023, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 107 078,53 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2023, outre la somme de 10 707,85 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard et les frais de délivrance du commandement, soit la somme totale de 118 209,88 euros.
Estimant que le commandement de payer délivré ne comprenait pas un décompte loyal et sincère de sa dette, la SARL GM restauration a assigné devant le tribunal judiciaire de Nîmes la SA Mercialys par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, afin de prononcer la nullité du commandement de payer, subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire, et en tout état de cause lui octroyer des délais de paiement.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, la SARL GM restauration demande au tribunal, sur le fondement des articles L 145-1 et suivants et R 145-35 du code de commerce, 1755 et 606, 1101 et suivants, 1343-5, 1152 ancien et 1231-5 du code civil, de :
À titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer délivré par la SA Mercialys le 04 décembre 2023 à son encontre.
À titre subsidiaire,
– Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– Lui accorder rétroactivement des délais de paiement pour solder la dette locative, et constater qu’elle est désormais éteinte.
– Réduire à de plus justes proportions les clauses pénales manifestement excessives prévues au bail commercial, article 25.2.1 et 7 du titre II ;
Et si le tribunal considérait qu’un impayé persistait au débit de la SARL GM restauration, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 24 mois pour solder sa dette locative.
En tout état de cause, débouter la SA Mercialys de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions et la condamner à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL GM restauration conteste dans un premier temps le décompte de la dette locative arguée par sa bailleresse. Elle indique à cet effet qu’elle l’a calculée sur la base du grand livre fourni par son comptable depuis le 14 novembre 2023, dévoilant un delta de 144,98 euros avec le montant global sollicité, soit un total qui serait dû au bailleur de 106 933,55 euros, et non 107 078,53 euros comme visé dans le commandement de payer ; qu’en outre, la société Mercialys ayant accepté la mensualisation du loyer selon courriel du 20 janvier 2020, le commandement de payer, qui vise un décompte arrêté au 24 novembre 2023, ne peut en conséquence comptabiliser la totalité du dernier trimestre 2023 ; qu’à la date d’arrêt du décompte par l’huissier, la locataire n’était pas encore redevable du mois de décembre 2023 et qu’il convenait donc d’enlever la somme de 14 135 euros à sa dette, qui s’élève en réalité à 92 798,55 euros ; qu’au 31 décembre 2023, elle avait réglé l’intégralité du trimestre, ramenant le solde locatif restant dû à son bailleur à 78 663,53 euros ; qu’en outre, le décompte des sommes dues établi au sein du commandement de payer ne fait nullement état de l’ « avoir covid » consenti par la SA Mercialys à hauteur de 36 000 euros.
Elle relève ensuite que deux factures d’un montant de 11 533,69 euros lui ont été adressées pour la réfection de la toiture, sans précision sur la répartition de ces travaux lui permettant de s’assurer qu’il s’agit de la bonne quote-part qui lui est demandée ; qu’en toute hypothèse, les grosses réparations ne peuvent lui être imputées, d’autant qu’elles sont intervenues après le renouvellement du bail du 1er octobre 2023, qu’elles portent sur les parties communes de la copropriété et sont liées à la vétusté.
Elle conclut que sa dette locative au 24 décembre 2023, soit un mois après le commandement de payer, était de 19 596,19 euros et non de 107 078,53 euros ; que le caractère erroné du commandement de payer doit entraîner sa nullité.
Subsidiairement, elle excipe de sa bonne foi. Elle soutient que ses difficultés financières ne sont que la conséquence de la « crise des gilets jaunes » puis du covid-19 et indique avoir réglé à la bailleresse l’intégralité de la dette qu’elle ne conteste pas. Elle demande en conséquence au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’autant que la SA Mercialys continue de lui facturer des loyers, qu’elle paye scrupuleusement, et non des indemnités d’occupation, reconnaissant ainsi expressément que le bail continue de courir. Elle signale avoir obtenu un nouvel accord de prêt lui permettant de payer trimestriellement le loyer ; qu’en conséquence, si la juridiction considérait qu’un impayé persistait, elle pourrait lui accorder 24 mois de délais de paiement.
Par ailleurs, elle rappelle que la dette locative n’étant que de 19 596,19 euros, le montant sollicité en application de la clause pénale par la bailleresse, ne saurait excéder 1 959,61 euros ; qu’en toute hypothèse, le montant excessif de cette clause pénale fixée à 10 %, sa bonne foi et l’attitude préjudiciable de la bailleresse appellent à une modération judiciaire ; qu’il en va de même de la majoration du taux d’intérêt légal à 5 points qui caractérise une clause pénale ; qu’enfin les pénalités de retard de 1 529,16 euros et le rappel de provisions sur travaux de 1 336,60 euros réclamés ne sont pas justifiés.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 23 janvier 2026, la SA Mercialys demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, et L.145-41 du code de commerce de :
– Débouter la société GM restauration de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
– Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de la société GM restauration, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local n°B situé au [Adresse 4] à [Localité 4], qu’elle exploite sous l’enseigne « La casa pizza-grill » ;
– Dire que la bailleresse pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société GM restauration ;
– Condamner la société GM restauration à lui payer la somme de 91 679,63 euros au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 20 janvier 2026, avec intérêt au taux légal majoré de cinq points ;
– Condamner la société GM restauration à lui payer la somme de 10 707,85 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard visée au commandement délivré le 4 décembre 2023 ;
– Débouter la société GM restauration de sa demande de délais.
À titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où des délais de paiement étaient accordés à la société GM restauration, il est expressément demandé à la présente juridiction de dire :
• que les sommes qui seront versées par la société GM restauration s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,
• que faute par la société GM restauration de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps les loyers, charges et accessoires courants à leur date d’exigibilité contractuelle et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société Mercialys pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société GM restauration, ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;
– Condamner la société GM restauration à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, outre la TVA et les charges ;
– Dire acquis, à la société Mercialys le dépôt de garantie détenu par elle ;
– Condamner la société GM restauration à lui payer la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la société GM restauration en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement en date du 4 décembre 2023, de la levée et de la notification aux créanciers inscrits en application de l’article 25.2.2. du bail, ainsi que les frais de signification du jugement à intervenir.

La SA Mercialys rappelle qu’il n’y a pas de nullité sans texte et qu’aux termes de l’article L.145-1 du code de commerce seule l’absence de mention du délai d’un mois dans l’acte peut entraîner sa nullité ; qu’il est constant au surplus qu’un commandement visant la clause résolutoire fait pour une somme supérieure à la dette réelle n’est pas nul et reste valable pour la partie qui ne fait pas l’objet d’une contestation de la part du débiteur.
Par ailleurs, elle réfute le delta de 144,98 euros soutenu par sa locataire, indiquant qu’il appartient à cette dernière d’en justifier. Elle indique en outre n’avoir consenti une mensualisation des loyers que pour le 1er trimestre 2020 comme le montre l’ensemble des mails échangés ; qu’en conséquence au jour du commandement de payer, l’intégralité du 4ème trimestre 2023 était exigible depuis le 1er octobre 2023 ; qu’en ce qui concerne les avoirs de loyers excipés par la locataire, celle-ci a refusé de régulariser l’avenant établi par la bailleresse, condition indispensable pour valider l’accord entre les parties ; qu’en conséquence aucune exonération partielle de loyer n’a été accordée à la SARL GM restauration ; que par ailleurs, il ne s’agissait pas de renoncer à la révision triennale du loyer mais bien à la faculté de résiliation triennale.
En ce qui concerne les grosses réparations, elle rappelle que l’article R.145-35 du code de commerce n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, soit à compter du 5 novembre 2014 ; que le renouvellement du bail n’est intervenu que le 1er octobre 2023, de sorte que l’article R. 145-35 s’applique uniquement au bail renouvelé à cette date ; qu’elle a facturé les travaux effectués sur la toiture en novembre 2022 et juillet 2023, date à laquelle l’article R.145-35 ne s’appliquait pas au bail alors en cours ; que le contrat prévoit expressément la refacturation des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil.
Elle en conclut que la société GM restauration lui doit au principal la somme de 91 679,63 euros au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêtée au 20 janvier 2026 ; qu’en application des clauses contractuelles elle est bien fondée à solliciter la condamnation de sa locataire au paiement de la somme de 10 707,85 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard visée au commandement délivré le 4 décembre 2023, outre les intérêts contractuels de retard calculés sur l’intérêt au taux légal majoré de cinq points, sur les sommes dues en principal d’un montant de 91 679,63 euros ; que depuis près de deux ans la société GM restauration lui doit plus de 90 000 euros ; que la requérante ne justifie nullement du caractère excessif de ces clauses contractuelles.
Elle rejette les délais de paiement sollicités, soulignant que la requérante ne verse aucune pièce comptable justifiant de ses éventuelles difficultés de trésorerie ; que cette dernière a sollicité 17 mois de délais « pour échelonner sa dette soit un apurement total en mai 2025 » ; qu’elle n’a cependant pas apuré son arriéré locatif et reste lui devoir 91 679,63 euros au principal ; que la saisie-conservatoire effectuée le 6 octobre 2023 est demeurée infructueuse, le compte bancaire de la société GM restauration présentant un solde débiteur de 29 437,02 euros ; qu’elle n’a jamais renoncé au bénéfice de la clause résolutoire de plein droit du bail, celle-ci ne se présumant pas et devant résulter de faits précis et non équivoque.
Si des délais de paiement devaient toutefois être accordés, elle demande que les sommes alors versées s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre ; que faute par la société GM restauration de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants à leur date d’exigibilité contractuelle et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise.
Elle demande, conformément aux dispositions de l’article 25.2.4 du bail, que la société GM restauration soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit à compter du 4 janvier 2024 à minuit, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, outre la TVA et les charges. Elle sollicite également, conformément aux dispositions de l’article 25.2.3 du bail, que le dépôt de garantie lui reste acquis.
* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
* * *
La clôture est intervenue le 1er juin 2026 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 7 mai 2026. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 15 juin 2026 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 14 septembre 2026.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION

 I)                   SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande en nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
En l’espèce, la société GM restauration invoque le caractère erroné de la dette locative visée dans le commandement de payer produit par la société Mercialys, ce qui ne constitue cependant pas, à elle seule, une cause de nullité de cet acte, étant rappelé qu’elle concède devoir à sa bailleresse la somme de 19 596,19 euros un mois après sa délivrance.
Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance conservant sa validité pour la part réellement due, la requérante sera déboutée de sa demande en nullité.

Sur le montant réel de la dette du preneur

En ce qui concerne la mensualisation des loyers :
Aux termes de l’article 1101 du code civil, « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ».
L’article 1104 du même code rappelle que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En l’espèce, par courriel du 20 janvier 2020, la gestionnaire locative de l’immeuble à bail a confirmé à la société GM restauration « la mensualisation des règlements loyers et charges à venir », « suite à la réception de vos éléments comptables ».
S’il est exact que dans un précédent mail du 17 janvier 2020, la gestionnaire locative mentionnait rester dans l’attente d’un courrier motivant la demande de règlement mensuel pour le seul premier trimestre 2020, étayée par des éléments comptables, la société GM restauration faisait précédemment état de problèmes récurrents de trésorerie « depuis la crise des gilets jaunes », et sollicitait une mensualisation des loyers non limitée à cette période.
L’indication, dans ce contexte, d’une mensualisation des règlements à venir, sans restriction dans le temps de cette modalité de paiement, caractérise sans ambages une acceptation définitive par le cocontractant.
Il sera ainsi considéré que les loyers et charges sont exigibles mensuellement.

En ce qui concerne l’avoir covid de 36 000 euros :
Aux termes de l’article 1101 du code civil, « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ».
L’article 1104 du même code rappelle que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

La société Mercialys argue du refus de la locataire de régulariser l’avenant qu’elle avait établi reprenant les conditions d’attribution de l’avoir covid de 36 000 euros, précédemment développées par échanges courriels entre les parties. Il ne ressort nullement de ces échanges que ce formalisme était une « condition indispensable pour valider l’accord entre les parties » comme le soutient la bailleresse. Il sera au surplus relevé que dans sa réponse du 1er février 2022, la bailleresse a, par l’intermédiare de son huissier, réitéré son accord pour un « avoir Covid » de 36 000 euros.
La société Mercialys ne contestant pas que sa locataire a rempli les autres conditions exigées pour bénéficier de l’avoir en litige, elle est tenue par l’accord de volontés intervenu quoique non formalisé par un avenant.

En ce qui concerne le delta de comptabilités
Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la société GM restauration ne conteste pas l’existence de son obligation, mais prétend s’en être acquittée à hauteur de 144,98 euros de plus que ce que réclame la bailleresse. Elle produit à cette fin un extrait de [Localité 5] livre, sans rapprochement ni pièce complémentaire, mentionnant un solde dû de 106 933,55 euros à la société Mercialys en novembre 2023, au lieu des 107 078,53 euros réclamés dans le commandement de payer.
Il ressort toutefois de la pièce comptable communiquée qu’elle ne tient pas compte des 168,97 euros de frais d’huissier réclamés par la société Mercialys ; il apparaît ainsi, qu’au 15 novembre 2023, avant l’appel pour ces « frais actes juridiques », la société Mercialys excipait d’une créance de 106 909,565 euros, là où la comptabilité de la société GM restauration mentionnait une dette supérieure pour s’établir à 106 933,55 euros.
La défenderesse assurant de la bonne tenue de sa comptabilité et critiquant celle de sa locataire, l’extrait de [Localité 5] livre produit par la société GM restauration, sans autre élément à l’appui, et de surcroît, en définitive, à son désavantage, ne sera pas considéré comme probant.
Il ne sera en conséquence pas tenu compte du delta de comptabilités invoqué.

En ce qui concerne les grosses réparations :
Il y lieu de rappeler que le bail a été signé le 17 juillet 2013 puis renouvelé à compter du 1er octobre 2023, soit postérieurement aux réparations en litige, facturées en 2022.
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et son décret d’application n° 2014- 1317 du 3 novembre 2014, édictant notamment les articles L 145-40-1, L 145-40- 2 et R. 145-35 à L. 145-37 du code de commerce, ne concerne que les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. La créance querellée n’est donc pas régie par ces dispositions impératives pour être née dans le cadre d’un contrat conclu avant leur entrée en vigueur.

Les articles 1719 et 1720 du code civil prévoient notamment que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 1754 du même code indique qu’en l’absence de convention entre les parties, le locataire n’est tenu qu’aux réparations locatives ou de menu entretien.
L’article 1755 dispose enfin qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Ces dispositions ne sont pas d’ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières, mettant expressément à la charge du preneur toutes les réparations y compris celles dues à la vétusté et/ou les grosses réparations de l’article 606 du code civil. Ces dérogations au régime général de répartition des charges entre locataire et bailleur sont alors d’interprétation stricte. S’agissant plus particulièrement des clauses de transfert sur le preneur de la charge des grosses réparations, il est constant qu’elles font l’objet d’une interprétation restrictive limitant leur efficience aux travaux expressément mentionnés (3e Civ., 1 juin 2022, pourvoi n° 21-14.598).

En l’espèce, le bail stipule dans sa clause 10-1 que « Le preneur devra entretenir les lieux loués et les rendre en fin de bail ou de jouissance en parfait état de réparation de toute nature, grosses ou menues, étant cependant convenu que les travaux affectant le gros œuvre en ce inclus ceux prévus par l’article 606 du Code Civil seront exécutés par le Bailleur aux frais exclusifs du Preneur ».
Il ne ressort pas de cette clause de stipulations claires et précises mettant expressément à la charge du preneur la « réfection étanchéité » de la toiture comme indiqué dans la facture correspondante. S’agissant de travaux qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble, n’entrant pas dans le champ des réparations locatives, ces travaux resteront à la charge de la société Mercialys.

En ce qui concerne les pénalités de retard du 1er trimestre 2024
La société Mercialys produit une facture de 1 529,16 euros pour le paiement de pénalités de retard au 1er trimestre 2024. L’étude du relevé de compte locataire au 20 janvier 2026 établit cependant qu’elle n’a alors pas tenu compte de la mensualisation des loyers et charges qu’elle avait pourtant acceptée, comme précédemment développé. Il apparaît alors que la société GM restauration était à jour de ses règlements mensuels et que la pénalité exigée n’était pas due.

En ce qui concerne le rappel de provision sur travaux
La simple production par la société Mercialys d’une facture mentionnant un « rappel provisions travaux » sur l’année 2023, sans mention de leur nature et des tantièmes applicables à la locataire s’agissant d’une co-propriété, est insuffisante à établir la réalité de sa créance et de son montant. La somme de 1 113,83 euros comptabilisée à ce titre sera dès lors retranchée de la dette locative.
*
Au regard de l’ensemble de ces éléments, la dette locative de la société GM restauration s’établissait au 24 décembre 2023, un mois après la délivrance du commandement de payer, à la somme de 107 078,53 euros, desquels il convient de retrancher :
– 14 135 euros compte tenu de la mensualisation des loyers et charges et du règlement de l’échéance de novembre 2023 ; le bail stipulant que les loyers sont payables d’avance, celui de décembre était échu et ne sera pas retiré du décompte comme le demandait la locataire ;
– 36 000 euros d’avoir covid ;
– 23 067,38 euros de facturation pour la réfection de la toiture ;
= 33 876,15 euros.

La société GM restauration prétend être à jour des loyers et charges en mars 2026, mais l’extrait de [Localité 5] livre comptable produit agrémenté d’inscriptions manuscrites n’est pas convainquant. En considération des éléments précédents et du dernier décompte locataire arrêté au 20 janvier 2026 fournit par la bailleresse, il convient de retrancher des 91 679,63 euros réclamés par la société Mercialys à cette date :
– 2 mois de loyers et charges compte tenu de leur mensualisation, soit 44 655,71 / 3 X 2 = 29 770,47 euros ;
– 36 000 euros d’avoir covid ;
– 23 067,38 euros de facturation pour la réfection de la toiture ;
– 1 529,16 euros de pénalités de retard du 1er trimestre 2024 ;
– 1 113,83 euros de provisions sur travaux non explicités ;
= 198,79 euros.

En ce qui concerne les clauses de pénalités de retard :
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le bail prévoit dans son article 25.2.1 « Indemnités forfaitaires » qu’ « À défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.
Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 7 du Titre II du bail ».
L’article 7 susmentionné, intitulé « Clause d’intérêts de retard » stipule qu’ « À défaut de paiement d’une seule somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, complément au dépôt de garantie, honoraires, etc) à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du bail ».

Ces stipulations ne comportent pas de contrepartie pour leur débiteur. Elles viennent sanctionner l’inexécution caractérisée de son obligation principale, à savoir le défaut de paiement des sommes exigibles. Elles visent à contraindre la locataire à l’exécution de son obligation et évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution contractuelle.
Elles présentent ainsi un caractère comminatoire ayant pour objet de contraindre l’exécution du contrat à son terme de nature à justifier leur requalification en clause pénale.
Ces clauses qui indemnisent le même préjudice doivent être considérées ensemble pour apprécier leur caractère excessif ou non. Les valeurs exposées des pénalités encourues sont bien supérieures à celles de l’inflation et sans commune mesure avec le préjudice subi réellement par la bailleresse du fait du non-paiement des loyers, rappel fait que dans le dernier état locatif communiqué elle n’est en définitive créancière que de 198,79 euros.
En conséquence, les « Indemnités forfaitaires » seront modérées à 5 % des sommes dues et les « intérêts de retard » ramenés au taux légal. L’indemnité forfaitaire visée au commandement de payer s’établit ainsi à 33 876,15 euros X 5 % = 1 693,80 euros.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement
Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort du dernier état locatif communiqué que, hors indemnité forfaitaire de retard, la société GM restauration a ramené sa dette locative de 33 876,15 euros à 198,79 euros en deux ans, attestant de sa solvabilité. Ces efforts sont à mettre à l’appui de sa bonne foi, déjà démontrée dans la présente instance où elle obtient gain de cause sur l’essentiel de ses contestations sur les montants réclamés.
Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et des délais de paiement seront accordés à la société GM restauration à hauteur de 6 mois pour solder sa dette locative s’établissant en janvier 2026 à 198,79 + 1 693,80 = 1 892,59 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026, date de l’arrêté produit.
La société GM restauration sera condamnée, en cas de non respect de ces délais de paiement et d’acquisition de la clause résolutoire, à payer à la société Mercialys une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, outre la TVA et les charges, jusqu’à libération des lieux, conformément à l’article 25.2.4 du bail.

La société Mercialys demande par ailleurs que le dépôt de garantie lui soit acquis sans développer d’argument sur ce point ; au regard de la suspension des effets de la clause résolutoire et de la continuation du bail, cette demande sera rejetée.

II)                 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société Mercialys qui succombe dans l’essentiel de ses demandes supportera les dépens de l’instance. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner la société Mercialys à payer à la société GM restauration au titre des frais irrépétibles la somme de 3 000 euros.
La société Mercialys qui perd le procès sera déboutée de sa demande à ce titre.
 

PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,
Déboute la société GM restauration de sa demande en nullité du commandement de payer ;
Juge que, conformément à l’accord des parties, le loyer doit être payé à échéances mensuelles et non trimestrielles ;
Juge que les travaux de réfection de la toiture sont à la charge du bailleur ;
Juge qu’un « avoir covid » de 36 000 euros a été accordé au preneur ;
Suspend les effets de la clause résolutoire ;
Réduit à 5 % des sommes dues les « indemnités forfaitaires » stipulées à l’article 25.2.1 du bail ;
Ramène au taux légal les « intérêts de retard » stipulés à l’article 7 du bail ;
Condamne la société GM restauration à payer à la société Mercialys la somme de 1 892,59 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026 ;
Accorde à la société GM restauration un délai de 6 mois pour régler cette dette locative de 1 892,59 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026 ;
Dit que les sommes qui seront versées par la société GM restauration s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre ;
Dit que faute par la société GM restauration de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps les loyers, charges et accessoires courants à leur date d’exigibilité contractuelle et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société Mercialys pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société GM restauration, ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;
Condamne, si besoin, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, la société GM restauration à payer à la société Mercialys une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, outre la TVA et les charges, jusqu’à libération des lieux ;
Déboute la société Mercialys de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie ;
Condamne la société Mercialys aux entiers dépens de l’instance ;
Condamne la société Mercialys à payer à la société GM restauration la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Mercialys de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Déboute les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.