Location touristique d’une résidence secondaire : amende civile de 15 000 € et retour à l’habitation sans autorisation de changement d’usage

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation assimile la location d’un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme à un changement d’usage. L’exemption prévue par l’article L.631-7-1 A suppose que le local constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, soit un logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions légales.

La juridiction a retenu que les locations intensives, la déclaration fiscale en résidence secondaire, la mention d’une occupation seulement occasionnelle et l’existence d’autres logements excluaient la résidence principale. Les factures et justificatifs produits n’établissaient pas une occupation habituelle du local. L’absence d’autorisation caractérisait donc l’infraction.

Le moyen de prescription fondé sur l’article 2224 du Code civil a été écarté, le délai n’ayant commencé à courir qu’au premier constat, l’absence de numéro d’enregistrement ayant retardé l’identification du loueur. Sur le fondement de l’article L.651-2, l’amende a été fixée à 15 000 euros, et le retour à l’usage d’habitation ordonné sous astreinte. Les défendeurs ont également été condamnés aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des propriétaires indivis louaient leur appartement meublé à une clientèle de passage sans autorisation de changement d’usage. Malgré leurs justificatifs, la juridiction a retenu une activité intensive, une occupation personnelle occasionnelle et l’existence d’autres logements. Elle a écarté la qualification de résidence principale, rejeté la prescription, fixé une amende civile de 15 000 euros et ordonné le retour à l’usage d’habitation sous astreinte.

Deux propriétaires indivis ont acquis en 2018 un appartement à usage d’habitation, puis l’ont proposé en location meublée de courte durée sur plusieurs plateformes à compter de décembre 2018 et d’avril 2022. La commune a enquêté sur l’absence d’autorisation de changement d’usage et adressé une mise en demeure restée sans régularisation.

Des procès-verbaux établis par des agents assermentés ont constaté la location à une clientèle de passage. Les propriétaires soutenaient que le logement constituait leur résidence principale, en produisant notamment des justificatifs scolaires, des factures et des documents administratifs. La commune produisait des éléments le déclarant comme résidence secondaire ainsi que les statistiques de location.

La juridiction a retenu une activité intensive, l’occupation seulement occasionnelle du logement et l’existence d’autres logements. Elle a écarté la qualification de résidence principale, rejeté la prescription, fixé l’amende civile à 15 000 euros et ordonné le retour à l’usage d’habitation sous astreinte.

• Local initialement affecté à l’habitation
• Location meublée de courte durée à une clientèle de passage
• Absence d’autorisation préalable de changement d’usage
• Résidence principale du loueur non démontrée
• Location intensive révélée par les statistiques des plateformes
• Numéro d’enregistrement absent des annonces
• Poursuite de l’activité après mise en demeure

• Procès-verbaux de constat établis par des agents assermentés
• Permis de construire annexé au procès-verbal
• Statistiques de réservation et revenus des plateformes
• Fichiers fonciers déclarant le logement comme résidence secondaire
• Description en ligne indiquant une occupation seulement occasionnelle
• Certificats scolaires, factures et documents administratifs produits par les propriétaires

Les propriétaires sont condamnés à une amende civile de 15 000 euros, au retour du local à l’usage d’habitation et aux frais de l’instance. La commune obtient le produit de l’amende ainsi que l’indemnité procédurale, tandis que l’absence de preuve de locations sur des sites tiers limite le montant retenu.

• Payer solidairement l’amende civile de 15 000 euros
• Rétablir l’usage d’habitation dans les quinze jours
• Supporter l’astreinte de 100 euros par jour de retard
• Vérifier la suppression effective de toutes les annonces
• Régler 3 000 euros au titre de l’article 700
• Acquitter les entiers dépens

À faire

• Vérifier l’affectation juridique et l’usage du local
• Obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage
• Renseigner le numéro d’enregistrement sur chaque annonce
• Conserver les justificatifs d’occupation effective du logement
• Supprimer les annonces après mise en demeure

À éviter

• Louer intensivement un local déclaré comme résidence secondaire
• Présenter une occupation occasionnelle comme résidence principale
• Omettre le numéro d’enregistrement des plateformes
• Maintenir les locations après un constat d’infraction
• Affirmer l’existence de métamoteurs sans preuve documentaire

La résidence principale du loueur de meublé touristique

L’exemption d’autorisation prévue par l’article L.631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation suppose que le local soit la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction a écarté cette qualification en raison de la location intensive, de la déclaration en résidence secondaire, de l’occupation seulement occasionnelle annoncée et de l’existence d’autres logements. Les factures et justificatifs scolaires ne démontraient pas une occupation habituelle du local.

La prescription de l’action fondée sur l’article L.651-2

Selon l’article 2224 du Code civil, le délai court lorsque le titulaire connaît ou devrait connaître les faits lui permettant d’agir. L’absence de numéro d’enregistrement sur les annonces a empêché l’identification effective du loueur et le contrôle des locations. Le délai n’a donc commencé à courir qu’au premier constat par un agent assermenté, le moyen tiré de la prescription étant rejeté.

Le montant de l’amende civile pour changement d’usage irrégulier

L’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation autorise une amende pouvant atteindre 100 000 euros par local. La juridiction a retenu les revenus cumulés, la poursuite de l’activité après la mise en demeure et l’absence de bonne foi, mais a constaté que les locations sur des sites tiers n’étaient pas prouvées. Elle a fixé l’amende à 15 000 euros et ordonné le retour à l’usage d’habitation sous astreinte.

Article L.324-1-1 du Code du tourisme, Article L.324-2 du Code du tourisme, Article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation, Article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 2224 du Code civil, Article 2227 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1406 bis du Code général des impôts