TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026
AFFAIRE N° RG 25/00767 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DKFR

AFFAIRE :

[D] [J] [M]

C/

S.C.I. LA COUPE

APPEL
N°
du

☒ Copie exécutoire délivrée à
ME ANNOVAZZI
ME [Localité 2]

☒ Copie à
ME ANNOVAZZI
ME [Localité 2]

☒ copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :
ENTRE :

Monsieur [D] [J] [M]
né le 17 Avril 1990 à [Localité 3]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocats au barreau de BEZIERS, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. LA COUPE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant
DÉFENDEURS

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ;
Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ;
Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Mai 2026 .

Devant Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur à l’audience publique du 04/06/2026 assisté de Madame Alexandra GAFFIE Greffier.
Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

L’affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Xavier BAISLE et de Marc POUYSSEGUR assesseurs.

Le Jugement a été rédigé par Monsieur Marc POUYSSEGUR, et a été rendu contradictoirement en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;
EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte introductif d’instance en date du 13 mai 2025 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé et par lequel la partie demanderesse, en l’occurrence, Monsieur [D] [J] [M], né le 17 avril 1990 à NARBONNE (11100), médecin, de nationalité française, domicilié [Adresse 3], a assigné devant le tribunal de céans, la SCI LA COUPE, Société civile immobilière au capital de 40 000 €, dont le siège est à [Adresse 4], identifiée au SIREN sous le n°832 155 410, immatriculée au RCS de NARBONNE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, pour solliciter, au titre de la responsabilité contractuelle, a défaut, à titre délictuel, la condamnation de la partie requise, laquelle a refusé, nonobstant la signature d’une offre d’achat acceptée, concrétisée par 7 projets, de procéder à la vente d’un bien sis [Adresse 5] dans le cadre d’un projet professionnel d’activité hospitalière, investi par le docteur [M], et ainsi, au visa des articles 1112 et suivants, 1104, 1217 , 1240, 1583 du Code Civil,
Au principal :
Déclarer parfaite la cession intervenue entre Monsieur [D] [M] et la SCI LA COUPE concernant le bien sis à NARBONNE (AUDE) 11100 à SAINT HIPPOLYTE comprenant un bâtiment à usage professionnel élevé de deux étages sur rez-de-chaussée sur un terrain de 757 m² comprenant rez-de-chaussée et deux étages de bureaux cadastré MZ [Cadastre 1] lieu-dit à SAINT HIPPOLYTE d’une surface de 07 a et 57 ca,
En conséquence :
Condamner la SCI LA COUPE à régulariser la cession par acte authentique, à l’étude de Me [O], notaire à BEZIERS, sous astreinte de 100 € par jour à compter d’un délai d’un mois suivant la signification à intervenir,
Ordonner, à défaut de réitération dans le délai de 6 mois à compter de la signification à intervenir, que le jugement vaille vente et soit publié comme tel au service de la publicité foncière compétente aux frais de l’acquéreur,
Condamner la SCI LA COUPE à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,
Ordonner que la condamnation porte intérêts à compter du 12 avril 2024, date de la première lettre de mise en demeure,
Au subsidiaire :
Condamner la SCI LA COUPE à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts,
Ordonner que la condamnation porte intérêts à compter du 12 avril 2024, date de la première lettre de mise en demeure,
En tout état de cause :
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner la SCI LA COUPE à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCI LA COUPE aux entiers dépens.

Vu les écritures en réponse de la partie défenderesse qui conclut ainsi :
– Vu les articles 1103, 1112, 1113, 1231-1 du Code civil,
– Vu l’article 1240 du Code civil,
– Vu l’absence de faute de la SCI LA COUPE,
Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,
Donner acte à Monsieur [M] de ce qu’il se désiste de sa demande de vente forcée,
Débouter Monsieur [M] de ses demandes formulées à titre principal et subsidiaire, compte tenu de l’absence de faute tant contractuelle que délictuelle de la SCI LA COUPE,
Condamner Monsieur [M] à régler à la SCI LA COUPE de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens,

Vu les conclusions en réplique de la partie requérante qui confirme au plus fort ses demandes, de la manière suivante :
Vu l’article 1104 du code civil,
Vu les articles 1217 et 1231-1 du Code Civil,
Vu l’article 1583 du Code Civil,
Subsidiairement, vu les articles 1112, 1112-2 et 1240 du Code civil,
Au principal :
Constater que la vente était parfaite dès l’accord sur la chose et le prix,
Constater que le refus de réitérer la vente engage la responsabilité contractuelle de la SCI LA COUPE,
Condamner la SCI LA COUPE à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 159.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner la SCI LA COUPE à payer à Monsieur [D] [M] la somme complémentaire de 15.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’exécution déloyale du contrat,
Ordonner que la condamnation porte intérêts à compter du 12 avril 2024, date de la première lettre de mise en demeure,
Au subsidiaire , et sur le fondement des articles 1112, 1112-2 et 1240 du Code civil:
Condamner la SCI LA COUPE à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 159.000 € à titre de dommages et intérêts,
Ordonner que la condamnation porte intérêts à compter du 12 avril 2024, date de la première lettre de mise en demeure,
En tout état de cause :
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner la SCI LA COUPE à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCI LA COUPE aux entiers dépens.

Vu la tentative de médiation favorisée par le tribunal,

Vu les bordereaux des pièces produites et échangées par les parties concluantes,

Vu l’ordonnance la clôture à la date du 20 mai 2026, renvoyant et fixant l’affaire à l’audience de jugement du 04 juin 2026 où elle a été mise en délibéré à la date du 10 septembre 2026

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

° Il est constant que Monsieur [D] [M], médecin, spécialiste du sport et se présentant comme jouissant d’une très bonne réputation en lien avec les équipes les plus compétentes dans son secteur, est entré, à partir du mois d’août 2023, en négociation avec la société INICEA, acteur majeur de l’hospitalisation privée qui regroupe plus de 110 établissements de santé partout en France.

INICEA a pour missions la prévention, les soins médicaux, la réhabilitation et la réinsertion sociale pour favoriser le retour à l’autonomie et le maintien à domicile.

Le projet, entouré d’une certaine confidentialité, devait se concrétiser avec l’ouverture d’une activité hospitalière de jour dans laquelle le docteur devait avoir un rôle central en tant que bailleur et intervenant puisque l’hôpital devait s’implanter dans les locaux que Monsieur [M] envisageait d’acquérir.

A cette fin, Monsieur [M] décidait d’acheter le terrain appartenant à la SCI LA COUPE, bien qui réunissait les éléments recherchés.

Monsieur [D] [M] régularisait une offre d’achat, le 28 octobre 2023, pour l’acquisition dudit terrain, acceptée par la SCI LA COUPE

Les discussions se poursuivaient entre les notaires pour préciser les conditions de la promesse de vente en plusieurs étapes qui sont rappelées dans le détail suivant la chronologie suivante :
18 décembre 2023 : Envoi par l’étude de Me [E] du premier projet de promesse de vente
19 décembre 2023 : Envoi par l’étude de Me [E] du second projet de promesse de vente.

Il est signalé par la SCI LA COUPE que dans le même temps, une seconde offre était régularisée à la date du 19 décembre 2023 par les parties dont les conditions étaient différentes.

Monsieur [M] apparaît ignorer cette seconde promesse formalisée et acceptée, mis en avant par la SCI LA COUPE et selon lui, cette dernière n’annulait ni ne remplaçait la précédente.

Il semble que la coexistence de ces deux actes soit au cœur du litige, du moins selon la SCI LA COUPE qui considère que seul cet acte fonde et lie les parties.

Le 20 décembre 2023, le notaire du de Monsieur [M] précisait à celui de la venderesse :
« … Je fais suite à la réception du titre de propriété et de l’annexe du CCCT. Il a été prévu dans celui-ci que la destination du bâtiment soit ‘Construction d’un bâtiment à usage de centre de formation et d’hébergement’. Or, comme vous le savez ce n’est pas la destination prévue par l’acquéreur.
Je vous remercie de bien vouloir nous indiquer si la zone est toujours active et dans l’affirmative, nous confirmer que l’avant-contrat peut être régularisé… ».

En réponse, l’étude de Me [E] (notaire de la défenderesse) interrogeait sur la destination prévue par l’acheteur. Il lui était répondu qu’ : « Une structure d’accueil de soins et de bureaux était prévue ».

A ce stade, le vendeur du foncier devait ignorer tout du projet imaginé par le concluant et de l’accord de principe existant avec la société INICEA pour la location des bureaux acquis par le docteur [M].
Le 21 décembre 2023 : l’étude de Me [O], notaire du docteur [M], transmettait à l’étude de Me [E] ses premières observations sur le projet de promesse.
Le 18 janvier 2024 : Me [E] était contacté suite à une demande du maître d’œuvre de M. [M] :« Le maître d’œuvre de mon client souhaiterait que lui soient communiqués les documents suivants :
« -Plans du projet format PDF et DWG
-Plans de l’existant en PDF et DWG
-Dossier des ouvrages exécutés DOE (plan, fiches techniques…) des entreprises.
-Étude thermique
-Étude de sol
-Étude structure béton (descentes de charges, plan de ferraillage, plan de coffrage)
-Rapports du bureau de contrôle s’il y en avait un (rapport initial, rapport de visite, avis sur plans et fiches techniques…)
-Étude VRD plans (enrochements vous appartient ? dans votre parcelle ?)
-Décennales des entrepreneurs du début de travaux à aujourd’hui surtout pour le GO,
VRD, menuiserie, étanchéité ».

Du point de vue de la SCI LACOUPE, ces demandes étaient habituelles lorsque l’on acquiert un bien en cours de construction ou en fin de construction et d’autant plus légitimes que le vendeur devait se charger de l’achèvement des travaux et des démarches d’obtention de la DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement etbla Conformité des Travaux), rappelant la destination spéciale de l’équipement s’agissant d’une unité hospitalière soumis à des normes spécifiques.

Le 25 janvier 2024 : Envoi par l’étude de Me [E] d’un troisième projet de promesse de vente
Le 29 janvier 2024 : Envoi à l’étude de Me [E] d’un courriel de Me [O] mentionnant :
« …- Désignation « en cours de construction » : Nous sommes d’accord pour ne pas le préciser.
– Page 9: Réitération : La date semble courte au vu de la réalisation des conditions suspensives sauf erreur de ma part.
– Page 11: Indemnité d’immobilisation :
Comme je l’avais précisé le 21 décembre dernier, il n’avait pas été prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation dans le cadre des négociations.
Page 16 : Conditions suspensives particulières :
Je vous remercie de bien vouloir également prévoir le transfert.
– Page 19 : 3 – Condition suspensive d’obtention de l’accord de l’aménageur :
Sauf erreur ou omission de ma part, les dispositions du titre III s’appliqueraient quoi qu’il arrive. De ce fait, le rappel des dispositions serait nécessaire.
– Page 27 : Permis de construire :
Je vous remercie de bien vouloir préciser que le vendeur s’obligera à fournir les procès-verbaux de réception ainsi que l’étude de sol au plus tard le jour de la vente devenue définitive. ».

Le 6 février 2024 : Envoi par l’étude de Me [E] d’un quatrième projet de promesse de vente (pièce 4-6) et transmission à l’étude de Me [E] de nouvelles observations sur le projet de promesse.
Le 7 février 2024 : Envoi d’un courriel de l’étude de Me [E] qui indique : « Mes clients m’indiquent ce qui suit : « Nous signerons jeudi que sur le compromis apparaît un versement de 30 000 € d’indemnité et nous changerons la destination du bâtiment quand nous aurons l’accord de prêt définitif pas avant ».

Cette difficulté allait être dépassée par l’établissement d’un cinquième projet de promesse de vente. Il était dès lors acquis, selon Monsieur [M] que tel qu’initialement prévu, aucune indemnité d’immobilisation ne serait réglée.

11 mars 2024 : Envoi par l’étude de Me [E] d’un cinquième projet de promesse de vente
13 mars 2024 : Envoi à l’étude de Me [E] par courriel des observations du notaire adverse en ces termes :
« Sauf erreur ou omission de ma part, le délai de la promesse unilatérale de vente devrait être fixé au plus tard le 15 octobre 2024 pour tenir compte des délais d’instruction et de purge des autorisations d’urbanisme à obtenir sauf à ce que le vendeur ait déjà déposé les autorisations ;
– Page 13 – Conditions suspensives particulières: Je vous remercie de bien vouloir rajouter le transfert.
– Page 16 – Caractéristiques du prêt :
Je pense qu’il y a une coquille à la deuxième puce. Je vous remercie de vouloir préciser que le taux d’intérêt maximum serait de 4,5% hors assurance.
– Page 16 – Délai du financement bancaire :
Je vous remercie de bien vouloir décaler la date d’obtention du prêt pour tenir compte de la validité des offres de prêt par rapport à la date de réalisation.
– Page 23: Est-il nécessaire de préciser la clause relative à l’absence de certification de la conformité puisque l’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité est une condition de la vente ?
Je vous remercie de bien vouloir également viser la déclaration d’ouverture de chantier et en prévoir l’annexe (vous voudrez bien nous en adresser copie) pour permettre notamment de vérifier que les attestations d’assurance de responsabilité civile décennale transmises correspondent bien à l’ouverture de chantier. Vous voudrez bien prévoir la remise pour la vente des procès-verbaux de réception des travaux. Si le vendeur n’a pas réalisé de PV, vous voudrez bien ajouter la mention selon laquelle il y a lieu de se référer à la date d’édition des factures comme date de réception.
Je vous remercie de bien vouloir également prévoir la remise du DIUO et nous confirmer qu’il sera bien remis au vendeur et qu’il pourra être transmis à l’acquéreur dès qu’il aura été établi.».

Dans les suites, un sixième projet de promesse de vente était dressé en vue d’un rendez-vous de signature fixé le 15 mars 2024.
Le 15 mars 2024 : l’étude de Me [E] indiquait avoir un courriel du vendeur précisant que : « Je ne sais pas ce qu’est la DIUO et ne pense pas l’avoir. Donc si la vente tient à ça et bien cela ne sert à rien de signer avec eux le compromis car cela n’avait pas été évoqué à la négociation. ».

Les discussions allaient se poursuivre par l’envoi d’un septième projet de promesse de vente suite au rendez-vous de travail du même jour. Les notaires demeuraient alors dans l’attente du retour de la venderesse, ses associées se trouvant alors à l’étranger.

Dans le même temps, Monsieur [M], souhaitant vraiment acquérir pour concrétiser son projet d’hôpital de jour, transmettait à l’étude de Me [E], une procuration aux fins de signature de la promesse de vente .

Dans l’intervalle, Monsieur [M] indique avoir lui-même, poursuivi les diligences aux lieu et place du vendeur et tenté d’obtenir des éléments déterminants pour son projet, documents qui sont nécessaires lorsque des aménagements, maintenance et entretien doivent être entrepris, après l’achèvement d’un ouvrage, particulièrement pour un hôpital.

Il est précisé que le Dossier d’Intervention Ultérieure sur l’Ouvrage (DIUO), est un document « classique » de prévention, s’appliquant aux ouvrages du bâtiment et du génie civil et visant à assurer la sécurité des intervenants lors des opérations d’entretien et de maintenance se déroulant après l’achèvement de l’ouvrage.

Selon Monsieur [M], malgré son importance, il ne pouvait constituer un obstacle réel à la poursuite de la relation.

Les discussions se poursuivaient donc :

– Le 25 mars 2024 : l’étude de Me [O] précisait à l’étude de Me [E] ce qui suit :
« Notre client vient de nous indiquer que :
Concernant le changement de destination, celui-ci propose de s’occuper des démarches correspondantes (urbanisme et le cas échéant, aménageur) mais qu’il souhaitait que ces points demeurent en condition suspensive.
Qu’il acceptait que le DIUO ne figure plus en condition de la vente et que seul lui soit remis les plans d’exécution des travaux réalisés au plus tard pour la vente définitive.
Je vous prie de bien vouloir m’indiquer si le vendeur serait d’accord pour accepter ces conditions et le cas échéant, m’adresser le projet d’avant-contrat modifié. »

Le 12 avril 2024, l’étude de Me [E] indiquait par courriel que ses clients (représentant la SCI LA COUPE) souhaitaient renoncer à vendre à Monsieur [M].

La SCI LA COUPE soutient que la réitération n’aurait pas abouti en raison des demandes formulées par le concluant (DIUO, plans, assurances, procès-verbaux de réception, etc.), présentées comme autant de “conditions non prévues” qui feraient obstacle à toute inexécution du vendeur.

Par la suite, la SCI LA COUPE était mise en demeure le 12 avril 2024 de réitérer la vente dans un délai de 30 jours à compter du 18 avril 2024.

Le 16 mai 2024, une fin de non-recevoir était opposée au docteur [M] au motif ainsi résumé que les conditions imposées par Monsieur [M] et afférentes à l’absence d’indemnité d’occupation et la remise de la DIUO n’étaient pas justifiées.

Il était ainsi souligné par la SCI LA COUPE :

«… Nous avons certes signé une offre faite par Monsieur [M], une première en date du 28 octobre 2023, et une deuxième en date du 19 décembre 2023, mais les obligations que Monsieur [M] nous impose, ne sont pas réalisables, et ce d’autant que la plupart d’entre elles ne sont visées dans aucune des offres.
Monsieur [M] ne peut pas interpréter l’offre d’achat dans le seul sens de ses intérêts.
Ainsi, Monsieur [M] refuse de verser une indemnité d’immobilisation, même pour un montant symbolique, au motif que cela n’est pas stipulé dans l’offre d’achat, mais considère que les vendeurs ont l’obligation de fournir des documents, alors que l’offre d’achat ne prévoit pas la délivrance de ces documents.
De surcroît, Monsieur [M], quelques jours après la signature de l’offre du 19 décembre 2023, via la collaboratrice de Maître [O], ajoute la condition suspensive du changement de destination du bâtiment objet de la vente, dans les observations du projet de l’avant-contrat de vente. Le changement de destination n’a jamais été évoqué avant cette date.
Je tiens à vous préciser que le document signé par Monsieur [M] en l’étude de Maître [Z] [O] est une procuration établie en la forme sous-seing-privé et signée en date du 15 mars 2024, à l’effet de se faire représenter lors de la signature de l’avant-contrat de vente par un collaborateur de l’office notarial de Maître [O] […]
Ce pouvoir donné par Monsieur [M] ne peut en aucun cas nous obliger à régulariser l’avant-contrat de vente, dont nous n’acceptons pas les termes et obligations.
Les différentes et multiples moutures proposées […] n’ont pas réuni le consentement de l’ensemble des parties pour que vous puissiez vous prévaloir d’une vente parfaite. ».

Selon Monsieur [M], la vente aurait dû cependant se concrétiser et a échoué en raison du revirement et du refus injustifiés du vendeur qui au final a envisagé de conserver son terrain pour mettre en place le projet initialement créé et imaginé par le docteur [M], réalité que, selon ce dernier, la société INICEA a confirmé, ce que conteste fermement la SCI LA COUPE.

Tenant le retrait du vendeur que Monsieur [M] estime fautif et qui anéantit le projet porté par Monsieur [M], la responsabilité de la SCI LA COUPE est recherchée au principal à titre contractuel et au subsidiaire, à titre délictuel, avec toutes les conséquences financières que cette situation a générées.

I – Le fondement contractuel

° Les conventions légalement faites dans le cadre de la liberté contractuelle énoncée dans l’article 1102 du code civil, constituent la loi des parties suivant la règle annoncée dans l’article 1103 du code civil. L’article 1104 du code civil pose le principe de loyauté présidant aux rapports contractuels et dispose impérativement comme une règle d’ordre public « que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1113 du Code civil édicte :
« Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquels les parties manifestent leur volonté de s’engager.
Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.»,

L’article 1194 du code civil prévoit que « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé , mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage et la loi. »

L’article 1217 du code civil indique que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser l’exécution ou suspendre l’exécution de sa propre obligation
poursuivre l’exécution en nature de l’obligation
obtenir une réduction du prix
provoquer la résolution du contrat
demander réparation des conséquences de l’inexécution
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1221 du même code prescrit que « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier »

L’article 1231 du code civil rappelle qu’ « à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a été préalablement été mis en demeure dans un délai raisonnable. »

L’article 1231-1 du code civil stipule que le « débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêché par la force majeure. »

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.»

Le docteur [M] soutient au visa combiné des articles 1118 et suivants du code civil sur l’expression de la volonté ferme des parties de s’engager et 1589 du même code que la vente portant sur l’immeuble de bureau R+2 de 350 m²environ en cours de construction sur un terrain de 757m² référencé MZ [Cadastre 2] comprenant rez-de-chaussée et 2 étages de bureaux, était parfaite dès lors que la parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix (650 000, 00 € / 780 000, 00 € TTC.
Cependant, le requérant ne vise pas dans le cadre du présent litige la vente forcée, estimant ne devoir que rechercher à être indemnisé du préjudice subi du fait que le vendeur n’a pas respecté ses obligations et a refusé de finaliser, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle.
Tout le raisonnement du docteur [M] se base sur la prééminence d’une offre d’achat signée le 28 octobre 2023 et acceptée à cette date.

La SCI LA COUPE lui oppose une seconde offre plus précise quant aux conditions cette fois-ci définies comme suspensives liant les parties quant aux modalités de livraison de l’immeuble, qui sera pris dans l’état où il se trouvera.
Cette offre chronologiquement postérieure pour avoir été signée le 19 décembre 2023 est la seule à prendre en considération puisque, portant sur le même objet et au même prix, exprime la volonté dernière des parties qui ont entendu de façon manifeste substituer le nouvel accord, notant sur ce point que la première offre porte en elle-même les modalités de sa caducité dans le temps puisque elle n’était valable que jusqu’au 3 novembre 2023 et du fait de l’acception par le vendeur jusqu’au 15 décembre 2023, date à laquelle la signature d’un protocole aurait du intervenir ce qui n’a pas été le cas.
Dès lors à cette date, l’accord accepté de l’offre pourrait être considéré comme caduque, l’offre restant apparemment valable en cas d’absence de signature de vente ou de compromis de vente, jusqu’à la signature de l’acte authentique.

En tout état de cause, suivant un mécanisme similaire, les parties ont signé une nouvelle offre, acceptée par le vendeur le 19 décembre 2023 dans des termes qui expriment les volontés définitives des parties, revues à la marge concernant la qualification des conditions et aussi le contenu des obligations à la charge du vendeur, et notamment quant à l’obtention du permis de construire modificatif afin de signifier les changements par rapport au PC initial et aux démarches à engager pour obtenir la déclaration attestant la conformité des travaux (DAACT)

Ainsi, il était prévu que :
* L’acquéreur « prendrait l’immeuble dans l’état où il se trouve le jour de l’entrée en jouissance », outre des conditions suspensives qui n’existaient pas au 28 octobre 2023
« Conditions suspensives :
– Le propriétaire se charge de déposer au plus tôt un permis de construire (PC) modificatif du bâtiment afin de signifier les changements par rapport au PC initial,
– le propriétaire affiche sur le site le PC initial et le modificatif obtenu, avec certification par huissier pour lui donner date certaine, afin de purger les recours,
– le propriétaire se charge des démarches d’obtention de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) »
« Le bâtiment serait livré clos et couvert, brut fluides en attente »

Il n’était plus fait référence au proposant mais bien au propriétaire qui aura la charge de certaines démarches.

Cette formulation plus précise, la dernière en date, et son acceptation par le vendeur, scelle l’accord que les parties ont entendu faire prévaloir en matérialisant par un nouveau document les conditions présidant à leur engagement dans le projet qui devait pour être concrétiser un compromis et un protocole d’accord qui supposaenit comme déjà rempli les conditions désignées comme suspensives relatives à la délivrance d’un nouveau permis de construire transférable.

De fait, c’est cette élaboration qui n’a pu parfaitement aboutir en raison dans un premier temps de la confidentialité entourant le projet et la structure spécifique de nature hospitalière qui compte tenu de cette destination, complexifiait les démarches et documents à mettre en œuvre pour parvenir à obtenir le permis de construire.

Par la suite, ont été discutés de nombreux projets d’actes ou de compromise (pas moins de sept moutures) pour finaliser la vente, dont aucun n’a abouti, de sorte que la SCI LA COUPE a décidé de ne plus poursuive, estimant que Monsieur [M] par l’ajout d’exigences, non couvertes par les conditions suspensives prévues le 19 décembre 2023, a été à l’origine du refus justifié du vendeur de se désengager.

De fait, l’analyse des discussions engagées entre les notaires sur une période de 4 mois attestent qu’à la faveur d’une mise au point d’un protocole d’accord, prélude à la signature d’un acte authentique, l’étendue et le nombre des conditions souhaitées dans l’intérêt de l’offrant n’ont cessé d’être imposées ou proposées comme nouvelles exigences au delà de l’accord initial, le vendeur n’ayant accepté l’offre d’acheter qu’aux seules conditions contenues dans le pré-contrat revue et corrigé en date du 19 décembre 2023.

Or, par rapport à ce qu’il avait promis de faire sur les démarches en vue de l’obtention du permis , il n’est démontré aucun manquement de la part du vendeur sur la base du cadre qui avait été décidé et qui, en réalité, avant tout engagement définitif à travers un protocole d’accord sur l’ensemble des points encore à définir pour matérialiser la vente, permettait de projeter la faisabilité du projet et d’adapter le bâtiment en construction à cette destination précise.

Cette phase a été en quelque sorte parasitée par les incessants allers et retours entre les notaires des parties sur les termes d’un protocole d’accord opérationnel qui était lui loin d’être dessiné puisqu’au bout de 7 projets, aucun compromis n’a de fait été possible.

Sur la base du 19 décembre 2023, et même du document du 28 octobre, qui ne définissait qu’un cadre général sur la possibilité de finaliser la vente d’un immeuble en construction dont la destination était cachée et pour lequel l’acquéreur dans le cadre de discussions ultérieures tentait d’ajouter des prestations supérieures, pouvant modifier le rapport économique de la vente, il n’était ni envisageable de considérer la vente comme parachevée et définitive, excluant toute validation judiciaire forcée ni de mettre à la charge du vendeur des obligations supplémentaires dont seul le protocole en gestation aurait pu être la mesure.

Dès lors, sans confondre ce qui résulte de la mise en œuvre stricte de l’offre d’achat assez générale acceptée, définissant un cadre qui traduit la volonté des signataires de se rapprocher en vue de l’utilisation d’un immeuble en construction, de ce qui est induit par les échanges ultérieurs qui avaient pour but de concrétiser plus en avant les conditions précises de la vente, la responsabilité contractuelle de la SCI LA COUPE dans le cadre du pré-contrat signé ne peut être identifiée ou avérée, en l’absence d’un quelconque manquement fautif justifiant une quelconque indemnité et en l’absence d’ailleurs de toute sanction contractuellement déterminée dans l’offre d’achat.

Les demandes de Monsieur [M] entreront de ce chef en voie de rejet.

II – Le fondement délictuel

Le docteur [D] [M] considère que les préjudices subis sont en lien causal direct avec le faute de la SCI LA COUPE qui a rompu de façon abusive et brutale les pourparlers pourtant très avancés, et que ce manquement à la loyauté engage sa responsabilité délictuelle.

La valeur indemnitaire de cette rupture injustifiée, initialement évaluée à 80 000, 00 €, est portée à 159 000, 00 € qui est en réalité la somme des différents préjudices financiers ou immatériels que Monsieur [M] estime avoir subi du fait du non respect du contrat signé et porteur d’une vente parfaite selon celui-ci, à savoir pour les frais engagés pour 12 000, 00 €, l’évaluation du temps dépensé inutilement pour 25 000, 00 €, la perte de chance de percevoir des revenus locatifs pour 117 000, 00 € et le préjudice moral pour 5 000, 00 €.

A la suite de 7 moutures visant à rapprocher les termes d’un accord sur un compromis de vente, le notaire de la SCI LA COUPE faisait savoir à son homologue par courriel qu’elle entendait renoncer à la vente.
Ce revirement intervient à la suite d’une proposition par Monsieur [M] en date du 25 mars 2024 de nouvelles conditions concernant le changement de destination, avec maintien de conditions suspensives s’y rapportant, et avec renonciation à l’exigence du DIUO comme condition de la vente.

Les consorts [B], en leur qualité de représentant de la SCI LA COUPE, explicitent leur position dans un courrier circonstancié en date du 16 mai 2024, où ils dénoncent la relation, selon eux, fallacieuse, de la réalité des faits et où ils rappellent les exigences répétées, parfois comminatoires de Monsieur [M], et estiment ne pas donner leur accord pour signer « l’avant contrat » en stigmatisant l’abus de droit commis par leur interlocuteur, concluant ainsi leur missive, attestant d’une rupture de confiance manifeste :
« Les prétentions de Monsieur [M] qui a manqué de considérations envers nous, en démultipliant les exigences les exigences au fur et à mesure des échanges de projets, et en utilisant en dernière limite, un auxiliaire de justice, tel que vous, afin de nous circonvenir à la signature d’un vente, dans la quelle seuls prévalent ses intérêts. »

Les parties se renvoient la responsabilité de l’échec du projet, inscrit dans un pré-contrat relatif à une offre d’achat acceptée sur le principe, mais loin d’être constitutive d’un accord parfait sur les modalités de la vente de l’immeuble.

Monsieur [M] qui ne peut se prévaloir du caractère impératif qu’il prête à la première phase contractuelle, estime subsidiairement que les parties étaient finalement en pourparlers avancés dans lequel son engagement ferme d’aboutir a été mis en échec par la rupture à la fois brutale et abusive de la SCI LA COUPE qu’il soupçonne d’avoir joué son propre jeu en poursuivant pour son compte le projet directement avec le groupe INICEA.

Dans le cas présent, la rupture assumée par la SCI LA COUPE ne peut être qualifiée de brutale malgré sa radicalité, alors que le nombre de moutures échangées, relançant à chaque fois des points de discussion, voire de désaccord, nouveaux, laissait apparaître une négociation âpre, portant en elle-même la prévisibilité d’un échec, de sorte que la décision de la SCI LA COUPE de ne pas poursuivre était tout sauf inattendue et d’une certaine manière, met un terme utilement à une incertitude que la multiplication des points de divergence rendait de jour en jour plus grande, éloignant les parties d’une communauté d’intérêts.

° L’absence de faute dans le déroulement de la négociation
Or, du compte rendu même fait par Monsieur [M] de la teneur des négociations entreprises, récapitulés en pièce 4-1, il ressort des commentaires et des exigences variables, qui remettaient en cause l’équilibre même instauré dans le cadre du pré-contrat portant sur l’acceptation de l’offre, auxquelles la SCI LA COUPE a résisté alors que les exigences induites par la réalisation d’une structure hospitalière, projet non partagé par le vendeur qui cédait un bien en construction pour une destination non spécifique sans avoir été informé du contenu réellement attendu, ont aggravé les obligations pesant sur le vendeur sans autre contrepartie :
Ainsi, il est notamment demandé successivement :
* que la façade sera peinte suivant RAL du PC, portail manuel et la chaussée réalisée en voirie lourde. »
* que soit acté un usage précis puisqu’il ne s’agit pas d’un bien à usage d’habitation. « Par ailleurs, l’acquéreur entend conserver l’usage professionnel mais en vue d’établir une structure d’accueil de soins et de bureaux. »
* la régularisation sur les travaux réalisés par le vendeur et la modification de la destination initiale du bâtiment compte tenu de l’usage qui va être réalisé par l’acquéreur.
* le rajout de la condition suspensive relative à l’obtention de l’accord de l’aménageur pour le changement d’usage du lot en une structure d’accueil de soins et de bureaux
* la date de réitération de l’acte
* la non prise en compte d’une indemnité d’immobilisation
* les modalités assurancielles exigées du vendeur : « la clause relative à la DO ayant été supprimée sans précision, je suppose qu’elle n’a pas été souscrite par le vendeur. Vous voudrez bien viser les diverses entreprises ayant réalisé les travaux + factures et attestations d’assurance de responsabilité civile décennale de chacune. Également comme nous vous l’avions demandé par mail
du 29 janvier 2024, précisez que le vendeur s’engagera à fournir les PV de réception de travaux au plus tard le jour de la vente devenue définitive »
* les développements relatifs au DIUO auquel Monsieur [M] a finalement renoncé pour en faire son affaire

Certaines moutures considéraient comme acquises des conditions nouvelles, ajoutant aux obligations initiales que pourtant la SCI LA COUPE n’avait pas nécessairement et définitivement validées.

Si certains éléments relèvent, comme il est justement indiqué de la sécurisation normale d’une acquisition d’un immeuble en cours de construction ou d’achèvement, et se rattachent à l’exécution loyale de la vente (information technique, traçabilité des travaux, assurances), il semble que le manque initial de transparence sur la destination réelle et finale du lieu et de la définition des contraintes en découlant, a impacté la bonne fin des négociations, comme le confirme la problématique du DIUO auquel Monsieur [M] a certes renoncé mais tardivement alors que le lien de confiance était déjà entamé et que les consorts [B] ressentaient les demandes répétées de Monsieur [M] comme autant de pressions pour obtenir un accord à son seul avantage.

Dans ces conditions, le changement de position du vendeur ne peut être considéré comme abusif ni animé de mauvaise foi.

° Sur le dessein prêté à la SCI LA COUPE comme étant le motif réelle de son désengagement.

L’article 1112-2 du Code civil à cet égard précise que « celui qui utilise ou divulgue sans autorisation une information confidentielle obtenue à l’occasion des négociations engage sa responsabilité dans les conditions de droit commun ».

Le docteur [M] accuse la SCI LA COUPE, au delà de la rupture abusive animée par la mauvaise foi, d’avoir fait preuve de malice en tentant de reprendre pour son compte les informations obtenues lors des négociations.
Il tire cette conclusion d’un courrier de la société INICEA en date du 12 novembre 2024 qui démontrerait que, depuis la signature en août 2023 d’un bail commercial sous conditions suspensives anticipant l’acquisition du foncier par le docteur [M], bail qui a avorté en juin 2024 du fait des difficultés de finalisation de l’achat de l’immeuble, cette même société fait état de contact avec la SCI LA COUPE sans que ces échanges n’aboutissent à la signature d’un quelconque accord.

Il est important de souligner en lecture de ce courrier que la société INICEA, employant le mot « ensuite » situe ce contact chronologiquement après le mois de juin 2024 et de fait, après que la rupture des négociations a été consommée et signifiée.
Il n’est donc pas établi, quelque soit la teneur du contact en question, que le revirement de la SCI LA COUPE ait été inspirée par la volonté de contourner le docteur [M] pour la mis en œuvre du projet alors même qu’il était peu concevable que celui-ci, animateur et acteur central du projet soit évincé.

Il n’est pas démontré que la SCI LA COUPE, détenteur à un moment de la destination de l’immeuble qu’il devait livrer, ait détourné à son profit cette information pour reprendre le projet, la mise en relation avec la société INICEA étant postérieure à l’échec du projet.

La société INICEA confirme qu’aucun accord n’a été conclu avec la SCI LA COUPE et qu’il n’est en rien établi, faute de production de justificatif probant que des négociations seraient encore actives ou que des liens contractuels auraient été directement souscrits par la SCI LA COUPE pour exploiter à son bénéfice les données attachées au projet INICEA.

A cet égard, il est produit au débat la lettre d’intention signée par la locataire de la SCI LA COUPE,
la Société ENERCON SERVICE FRANCE, en date du 30 juin 2025, outre le bail dérogatoire régularisé en date du 29 octobre 2025 avec cette même société, et ce, pour une activité de bureau, mettant un terme aux supputations du docteur [M] concernant les intentions malveillantes de la SCI LA COUPE de le déposséder de son projet, nativement lié à INICEA et qui ne pouvait se concevoir sans lui, rappelant encore que le contact considéré comme suspect intervient postérieurement à la rupture des relations entre le Docteur [M] et la SCI LA COUPE.

Il n’est pas exclu que ce ce soit INICEA qui ait voulu, constatant l’échec de la vente, faire revivre le projet par un autre biais. En tout état de cause, il n’est pas démontré que les consorts [B] aient été animés par la volonté de reprendre le projet dans le dos du docteur [M], alors même qu’ils avaient refusé de poursuivre dans cette voie en raison des exigences que l’installation d’un hôpital de jour et les contraintes s’y rapportant leur imposaient.

Il échet en l’état de l’absence de manquement imputable et reprochable au plan délictuel de débouter le docteur [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

III – Les mesures accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la parie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des considérations précédentes, il est équitable, au bénéfice de la partie défenderesse, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d’allouer au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens la somme de 3 000, 00 €, la partie requérant qui succombe étant par ailleurs condamnée aux entiers dépens.

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune considération contraire ne justifie la suspension de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en premier ressort, de manière contradictoire, par décision exécutoire, nonobstant l’exercice de voies de recours, en la formation de juge rapporteur, Marc POUYSSEGUR, magistrat honoraire exerçant à titre juridictionnel,

Vu les pièces justificatives produites,

Vu l’ordonnance de clôture,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1112, 1113, 1231-1 et 1240 du Code civil,

Vu l’article du Code civil,

Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

Déboute Monsieur [D] [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions

Condamne Monsieur [D] [M] aux entiers dépens

Condamne Monsieur [D] [M] à payer à la SCI LA COUPE la somme de 3 000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la présente décision.

La Greffiere La Presidente
A. GAFFIE M-C. BARDOU