Droit de délaissement et expropriation : recevabilité de la saisine électronique et indemnisation de parcelles réservées non constructibles

L’article R.311-26 du code de l’expropriation impose à l’appelant de déposer son mémoire et ses pièces dans les trois mois de la déclaration d’appel, à peine de caducité relevée d’office. La cour rappelle que l’article 748-1 du code de procédure civile autorise la transmission électronique des actes devant la cour d’appel, sous réserve des garanties prévues par l’article 748-6. La remise électronique du mémoire dans le délai exclut donc la caducité, même si des exemplaires papier sont adressés ultérieurement.

Au fond, les articles L.152-2, L.230-1 et L.230-3 du code de l’urbanisme permettent au propriétaire d’un terrain réservé d’exiger son acquisition. Une mise en demeure peut résulter de courriers non équivoques, complétés par des échanges confirmant la volonté d’engager le délaissement. La saisine tendant à la fixation du prix est alors recevable.

Pour l’évaluation, les articles L.322-3 et L.322-4 du code de l’expropriation imposent de tenir compte de la situation et des caractéristiques du bien à la date de référence, notamment des servitudes et restrictions affectant son utilisation. Une localisation en zone constructible ne suffit pas lorsque la configuration, la faible largeur, l’usage de voirie, les réseaux et la servitude empêchent effectivement la construction. La cour retient alors des références comparables de terrains non aedificandi et confirme l’indemnité de 10 000 euros.

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La cour juge l’appel recevable et retient que plusieurs courriers constituaient une mise en demeure non équivoque. Elle apprécie la valeur des parcelles selon la comparaison avec des terrains non aedificandi, compte tenu de leur étroitesse, de leur affectation à la desserte, des servitudes et des réseaux existants.

Un propriétaire détenait plusieurs parcelles incluses dans des emplacements réservés du PLU, destinés notamment à une voie d’accès au cimetière. Il a demandé à la commune soit d’acquérir les terrains, soit de renoncer aux réserves. Après des échanges sur le prix, la commune a saisi le juge de l’expropriation pour obtenir le transfert de deux parcelles et la fixation de leur indemnité.

Le juge a transféré ces parcelles à la commune et fixé le prix à 10 000 euros. Le propriétaire a interjeté appel, contestant la recevabilité de la demande, le prix et la caducité alléguée de son appel.

La cour retient que le mémoire d’appel a été transmis électroniquement dans le délai légal. Elle considère également que plusieurs courriers constituaient une mise en demeure non équivoque. Les parcelles, bien que situées en zone constructible, sont étroites, goudronnées, affectées à la desserte et grevées d’une servitude ainsi que de réseaux. Leur valeur est donc appréciée par comparaison avec des terrains non aedificandi.

• Remettre le mémoire et les pièces dans les trois mois de l’appel
• Utiliser une transmission électronique assurant une date certaine et l’intégrité des documents
• Établir une mise en demeure claire et non équivoque d’acquérir
• Identifier les parcelles grevées par les emplacements réservés
• Apprécier la constructibilité effective à la date de référence
• Prendre en compte servitudes, réseaux, largeur et usage de voirie
• Comparer avec des terrains non aedificandi de nature et surface similaires

• Mémoire d’appel transmis par voie électronique le 9 avril 2025
• Courriers des 15 juin 2022 et 29 mars 2023
• Courrier du 20 juillet 2023 resté sans contestation
• Configuration étroite et rectangulaire des deux parcelles
• Goudronnage, marquage, interdiction de stationner et réseaux souterrains
• Références de cinq terrains de voirie non aedificandi

L’appelant obtient le rejet de la caducité, mais son recours au fond échoue. La commune conserve le bénéfice du transfert et de l’indemnité fixée, tandis que l’évaluation ne retient pas la constructibilité théorique du zonage.

• Maintien du transfert de propriété au profit de la commune
• Indemnité principale maintenue à 10 000 euros
• Déchéance de la demande de valorisation à 150 900 euros
• Condamnation de l’appelant à 2 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens d’appel par l’appelant
• Valorisation fondée sur l’usage réel et les contraintes physiques

À faire

• Déposer mémoire et pièces dans le délai de trois mois
• Vérifier la date certaine de la transmission électronique
• Identifier précisément chaque parcelle réservée
• Formaliser une mise en demeure non équivoque
• Documenter servitudes, réseaux et configuration des terrains

À éviter

• Attendre l’expiration du délai d’appel
• Se limiter à un envoi papier tardif
• Confondre discussion de prix et mise en demeure
• Valoriser le terrain sur le seul zonage constructible
• Négliger les références de terrains comparables non aedificandi

La caducité de l’appel en matière d’expropriation

La caducité prévue par l’article R.311-26 du code de l’expropriation ne s’applique pas lorsque le mémoire et les pièces ont été remis au greffe par voie électronique dans le délai de trois mois. L’article 748-1 du code de procédure civile autorise cette transmission, sous réserve des garanties techniques de l’article 748-6. La remise électronique effectuée dans le délai légal a donc préservé l’appel.

La mise en demeure exigée pour le droit de délaissement

Au regard des articles L.152-2, L.230-1 et L.230-3 du code de l’urbanisme, la saisine du juge suppose une mise en demeure non équivoque d’acquérir les terrains réservés. La cour déduit cette volonté de plusieurs courriers rappelant le droit de délaissement, les parcelles concernées et le désaccord sur le prix, ainsi que de l’absence de contestation ultérieure de la procédure.

La valorisation des parcelles réservées non constructibles

L’évaluation tient compte des caractéristiques du bien à la date de référence, notamment des servitudes et restrictions affectant son utilisation, conformément aux articles L.322-3 et L.322-4 du code de l’expropriation. Malgré leur classement en zone constructible, la faible largeur, l’usage de voirie, les réseaux et la servitude empêchent de retenir des références de terrains constructibles. Des terrains non aedificandi comparables justifient une indemnité de 10 000 euros.

Article R.211-2 du Code de l’expropriation, Article R.211-5 du Code de l’expropriation, Article R.311-26 du Code de l’expropriation, Article R.311-27 du Code de l’expropriation, Articles L.211-1 et suivants du Code de l’expropriation, Article L.242-1 du Code de l’expropriation, Article L.322-3 du Code de l’expropriation, Article L.322-4 du Code de l’expropriation, Article L.151-41 du Code de l’urbanisme, Article L.152-2 du Code de l’urbanisme, Article L.230-1 du Code de l’urbanisme, Article L.230-3 du Code de l’urbanisme, Article 701 du Code civil, Article 705 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 748-1 du Code de procédure civile, Article 748-6 du Code de procédure civile