Recouvrement de charges de copropriété : preuve des comptes approuvés et rejet des frais de relance

Le recouvrement des charges repose notamment sur la production du procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes, des documents comptables, des appels de fonds et du décompte de répartition. Les décisions d’assemblée générale s’imposent tant qu’elles n’ont pas été annulées, sans que le juge ait à vérifier l’expiration des délais de recours. Les provisions sont exigibles conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 10-1 de cette loi limite les frais imputables au copropriétaire aux frais nécessaires et aux formalités produisant un effet de droit. Les honoraires de relance, de mise en demeure, de constitution de dossier ou de rendez-vous, ainsi que les lignes insuffisamment détaillées, sont exclus. La résistance abusive suppose, au regard de l’article 1240 du Code civil, une légèreté blâmable ou une intention de nuire ; le seul défaut de paiement avant l’assignation ne suffit pas. Le copropriétaire succombant supporte les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le défendeur n’a comparu ni ne s’est fait représenter. Pour établir sa créance, le syndicat a produit un extrait de compte, les procès-verbaux d’assemblée générale, le contrat de syndic, les appels de fonds et les états de répartition.

Le tribunal a retenu la dette de charges et accordé les intérêts à compter de l’assignation, avec anatocisme. Il a rejeté les frais de recouvrement insuffisamment justifiés et la demande fondée sur la résistance abusive. Le copropriétaire a également été condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Produire le procès-verbal approuvant les comptes concernés
• Produire les documents comptables et le décompte de répartition
• Établir les appels de fonds et l’exigibilité des provisions
• Justifier l’obligation conformément à l’article 1353 du Code civil
• Démontrer le paiement ou l’extinction pour écarter la dette
• Limiter les frais aux dépenses nécessaires produisant un effet de droit
• Établir une légèreté blâmable ou une intention de nuire

• Extrait de compte arrêté au 11 mars 2026
• Procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes
• Appels de fonds et états de répartition
• Contrat de syndic

• Paiement de 6 497,82 euros de charges impayées
• Application des intérêts au taux légal à compter de l’assignation
• Capitalisation des intérêts dus pour une année entière
• Rejet des frais de relance et de dossier
• Condamnation aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Joindre le procès-verbal approuvant les comptes
• Produire les appels de fonds exigibles
• Présenter un décompte détaillé par lot
• Justifier chaque frais par une formalité effective
• Vérifier les paiements ou extinctions invoqués

À éviter

• Réclamer des honoraires de relance non nécessaires
• Utiliser des libellés comptables imprécis
• Assimiler le non-paiement à une résistance abusive
• Réclamer des frais sans effet juridique démontré
• Omettre les pièces comptables justificatives

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit produire le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes, les documents comptables, les appels de fonds et le décompte de répartition. Les décisions d’assemblée générale s’imposent tant qu’elles n’ont pas été annulées. Le juge n’a pas à vérifier que les délais de recours sont définitivement expirés. Le copropriétaire qui invoque le paiement ou l’extinction de son obligation doit le démontrer, conformément à l’article 1353 du Code civil.

Les frais imputables au copropriétaire défaillant

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer que les frais nécessaires au recouvrement et les formalités produisant un effet de droit, telles qu’un commandement, une sommation de payer ou une inscription d’hypothèque judiciaire. Les honoraires de relance, de mise en demeure, de constitution de dossier ou de rendez-vous sont exclus, de même que les lignes insuffisamment précises.

La caractérisation de la résistance abusive

Selon l’article 1240 du Code civil, l’abus de droit suppose une légèreté blâmable ou une intention de nuire. Le seul fait de ne pas satisfaire les prétentions du syndicat avant la saisine du juge ne suffit pas à caractériser une résistance abusive.