Garantie décennale en VEFA : infiltrations non apparentes à la réception et indemnisation de la privation d’un logement

La cour retient la responsabilité décennale du vendeur d’un immeuble à construire sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil, les infiltrations compromettant l’étanchéité du logement et le rendant impropre à sa destination. La garantie bénéficie aux propriétaires successifs et s’étend aux dommages imputables aux constructeurs, sauf cause étrangère démontrée.

L’absence de réserves à la réception ne purge pas les désordres lorsque leur cause et leur existence n’étaient pas apparentes à cette date. La distinction entre procès-verbal de réception et procès-verbal de livraison est déterminante. Les assureurs CNR doivent garantir le vendeur des condamnations prononcées.

L’indemnisation du coût des travaux ne fait pas obstacle à celle du préjudice de jouissance distinct, correspondant à la privation temporaire d’un logement de standing équivalent. En revanche, le financement des travaux ne peut donner lieu à une double indemnisation. La cour rectifie également l’erreur matérielle du jugement sur le fondement de l’article 462 du code de procédure civile. Les irrecevabilités procédurales produisent les effets prévus par l’article 954 du même code.

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Des infiltrations ont affecté un appartement vendu en VEFA, notamment les plafonds, cloisons, gaine technique et joints de carrelage. L’expertise les a reliées à plusieurs lots de construction. Le vendeur et ses assureurs ont été condamnés à indemniser les reprises, le relogement, la jouissance et le préjudice moral. La cour confirme la garantie décennale, rectifie la jouissance et ajoute une indemnité pour le logement de standing.

Espacil Résidences a fait construire un programme immobilier et a vendu en l’état futur d’achèvement plusieurs lots à un acquéreur. Après la livraison, des infiltrations d’eau sont apparues dans l’appartement, affectant notamment les plafonds, les cloisons, une gaine technique et les joints de carrelage.

Une expertise judiciaire a établi l’existence des désordres et leur origine dans des travaux relevant notamment des lots chauffage, ventilation, plomberie et gros œuvre. Le vendeur avait souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès des assureurs MMA.

Le tribunal judiciaire a condamné in solidum le vendeur et les assureurs à indemniser les travaux de reprise, les frais liés au relogement, le préjudice de jouissance et le préjudice moral. Les assureurs ont interjeté appel. La cour confirme la responsabilité décennale et les principaux postes d’indemnisation, rectifie le montant du préjudice de jouissance et ajoute une indemnité pour la privation temporaire d’un logement de standing équivalent.

• Dommages affectant l’étanchéité et rendant le logement impropre à sa destination
• Réception des travaux antérieure à la révélation des désordres
• Absence de cause étrangère démontrée par le constructeur
• Origine des infiltrations établie par l’expertise judiciaire
• Absence de réserves portant sur les désordres litigieux
• Préjudice de privation distinct des frais de reprise et de relogement

• Rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2022
• Traces d’infiltration et écoulements de calcite dans l’appartement
• Constatations relatives aux plafonds, cloisons, gaine technique et carrelage
• Procès-verbaux de réception des travaux du 11 décembre 2019
• Procès-verbal de livraison ne mentionnant aucune infiltration
• Évaluation expertale de la valeur locative du logement

Le vendeur reste tenu envers l’acquéreur au titre de la garantie décennale et doit être garanti par ses assureurs CNR. L’acquéreur obtient la réparation des désordres ainsi que l’indemnisation distincte de la privation temporaire du logement, sans pouvoir cumuler deux indemnisations pour le même financement.

• Maintien de la condamnation solidaire du vendeur et des assureurs
• Garantie décennale acquise malgré l’absence de réserves spécifiques
• Indemnisation supplémentaire de 1 275 euros pour privation du logement
• Refus d’une indemnisation distincte du coût de l’emprunt
• Prise en charge de 5 000 euros au titre de l’article 700
• Condamnation aux dépens d’appel

À faire

• Identifier précisément la date de réception des travaux
• Comparer les réserves de réception avec les désordres constatés
• Documenter les infiltrations par constats, photographies et expertises
• Distinguer les travaux de reprise des frais de relogement
• Chiffrer séparément la privation d’un logement équivalent

À éviter

• Confondre procès-verbal de réception et procès-verbal de livraison
• Présumer la purge de désordres non apparents à réception
• Réclamer deux fois le même préjudice financier
• Négliger l’origine technique des infiltrations établie par expertise
• Maintenir des demandes irrecevables dans les conclusions d’appel

La garantie décennale du vendeur d’un immeuble à construire

nLes articles 1646-1 et 1792 du Code civil rendent le vendeur tenu des obligations décennales des constructeurs. Les infiltrations compromettant l’étanchéité et l’usage normal du logement caractérisent un dommage décennal. La garantie bénéficie aux propriétaires successifs et les assureurs CNR doivent garantir le vendeur.n

L’absence de purge des désordres non apparents à la réception

nL’effet de purge ne joue pas lorsque la cause et l’existence des désordres n’étaient pas apparentes lors de la réception. Les réserves portaient sur d’autres problèmes et le procès-verbal de livraison ne mentionnait pas les infiltrations. La distinction entre réception et livraison est déterminante.n

La distinction entre réparation des travaux et privation du logement

nLe coût des travaux de reprise n’exclut pas l’indemnisation distincte de la privation temporaire d’un logement de standing équivalent. En revanche, le coût d’un emprunt destiné à financer les travaux ne peut être indemnisé lorsqu’il conduirait à réparer deux fois le même préjudice.

Article 954 du Code de procédure civile, Article 462 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Article 1642-1 du Code civil, Article 1646-1 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1792-3 du Code civil