TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me EDOU, Me SEVIN, Me DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, Me NAIGEON et Me BRIZON

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me LETU

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/07058 –
N° Portalis 352J-W-B7G-CXGFR

N° MINUTE :

Assignation du :
17 Juin 2022

JUGEMENT
rendu le 08 Septembre 2026
DEMANDERESSE

Madame [Q], [J] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Victor EDOU de la SELARL EDOU – DE BUHREN – HONORE , avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0021

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. IMMOBILIERE DU CHATEAU, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #PB05

Décision du 08 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07058 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGFR

Société ACTIVE GESTION [I] [C] (A.G.M.S.) – ACTIVIMO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

Madame [S] [H], en qualité de légataire universel de M. [X] [T]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Marion NAIGEON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0152

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de M. [T] aux droits duquel vient Mme [S] [H], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 6]

représentée par Maître Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2066

S.A. MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de Mme [P] [Z], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Décision du 08 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07058 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGFR

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [X] [T] était propriétaire non occupant d’un appartement situé au 1 er étage de l’immeuble, dont la gestion était assurée par la SARL Active Gestion Activimo (AGMS). Il était assuré auprès de la SA Allianz IARD.

Cet appartement était donné à bail jusqu’au 1er février 2021 à Mme [P] [Z], assurée auprès de la société MAAF Assurances. Il se trouve au-dessus d’un local commercial, situé au rez-de-chaussée, et dont l’indivision [T] était propriétaire avant de le céder par acte de vente du 12 décembre 2016 à Mme [Q] [M].

Se plaignant de dégâts des eaux intervenus dans son logement à compter de mois de septembre 2017, par acte d’huissier signifié le 12 novembre 2019, Mme [Q] [M] a fait assigner l’indivision [T], la SARL AGMS et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter la désignation d’un expert.

Par ordonnance rendue le 7 janvier 2020, le juge des référés a désigné M. [O] [A] en qualité d’expert judiciaire.

M. [X] [T] est décédé le 22 février 2021.

Mme [S] [H] a été assignée, en qualité d’ayant-droit de M. [X] [T], afin de participer aux réunions d’expertise. Une ordonnance commune a été rendue le 20 octobre 2021.

A la suite de la vente du bien par Mme [S] [H] à la SARL Sequoia Management, celle-ci a également été assignée. Une ordonnance commune est intervenue le 20 janvier 2022.

M. [O] [A] a déposé son rapport le 15 avril 2022.

Par acte d’huissier signifié le 17 juin 2022, Mme [Q] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la SARL AGMS et Mme [S] [H] devant la présente juridiction.

Par acte d’huissier signifié le 15 novembre 2023, Mme [S] [H] a fait assigner en garantie la SA Allianz IARD et la société MAAF Assurances, en qualité d’assureur de Mme [Z]. L’affaire a été enregistrée sous le RG 23/14719.

Les RG 22/07058 et 23/14719 ont été joints.

Mme [P] [Z] est décédée le 3 février 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, Mme [Q] [M] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1241 du Code civil ;
Vu l’article 651 du code civil ;
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [A] ;
Vu les pièces versées au débat :
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8ème chambre 1ère section
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A titre principal :

– ENTERINER les conclusions du rapport d’expertise en ce qu’il a indiqué que les causes des désordres affectant le local de Madame [M] résultaient toutes de la vétusté des installations sanitaires et du sol de l’appartement du 1 er étage appartenant à Monsieur [T], puis à son héritière Madame [H], et détenu actuellement par la société SEQUOIA ;

– CONSTATER l’absence de diligence dans la réalisation des travaux urgents par Monsieur [T] et l’AGMS avant l’expertise puis par Monsieur [T] et Madame [H] lors des opérations d’expertise ;

– JUGER que l’intégralité de la boutique ne peut être exploitée, compte tenu de la faible surface non impactée ;

– CONSTATER l’impossibilité pour Madame [M] de réaliser les travaux qui lui permettrait d’exploiter sa boutique, les sommes prévues pour ces travaux ayant été utilisées pour l’expertise judiciaire et pour subsister pendant sa mise en disponibilité ;

– CONSTATER l’important préjudice moral de Madame [M] qui a vu son projet de reconversion professionnelle disparaître ;

Par conséquent :

– CONDAMNER in solidum l’AGMS, et Madame [H] au paiement de la somme de 97 900 € correspondant, 1100 € / mois à compter de septembre 2017, au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire jusqu’au versement des condamnations à Madame [M] ;

– CONDAMNER in solidum l’AGMS, et Madame [H] au paiement de la somme de 17 187.88 € correspondant aux charges acquittées en pure perte depuis septembre 2017 jusqu’à avril 2025, sauf à parfaire jusqu’au jugement ;

– CONDAMNER in solidum l’AGMS et Madame [H] au paiement d’une indemnité de 20 000 € au titre du préjudice moral ;

Subsidiairement : Si la responsabilité de la locataire devait être retenue :

– CONDAMNER in solidum l’AGMS, la MAAF et Madame [H] au paiement de la somme de 104 500 € correspondant, 1100 € / mois à compter de septembre 2017, au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire jusqu’au versement des condamnations à Madame [M] ;

– CONDAMNER in solidum l’AGMS, la MAAF et Madame [H] au paiement de la somme de 18 528.79 € correspondant aux charges acquittées en pure perte depuis septembre 2017 jusqu’à avril 2025, sauf à parfaire jusqu’au jugement ;

– CONDAMNER in solidum l’AGMS, la MAAF et Madame [H] au paiement d’une indemnité de 20 000 € au titre du préjudice moral ;
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En tout étant de cause :

– CONDAMNER in solidum tous succombant à verser à Madame [M] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC;

– CONDAMNER in solidum tous succombant aux entiers dépens et ce compris, les frais d’expertise, à savoir 8 499,36 € et les frais d’huissiers, dont distraction au profit de la SELARL EDOU DE BUHREN HONORE sur le fondement de l’article 699 du CPC. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,
Vu le rapport d’expertise du 15 avril 2022,

– JUGER que la faute de Monsieur [T] et de la Société AGMS avant les opérations d’expertise puis de Monsieur [T] et de Madame [H] lors des opérations d’expertise tenant à l’absence de diligences dans la réalisation de travaux de nature à remédier au traitement de fuites est établie ;

En conséquence,

– CONDAMNER in solidum Madame [H] ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [T], la société AGMS, la société ALLIANZ IARD assureur de Monsieur [T] et également la société MAAF ASSURANCES en qualité d’assureur de Madame [Z] et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] / [Adresse 11] la somme de 13.089,85 euros TTC en réparation du préjudice matériel subi par ce dernier,

– CONDAMNER in solidum Madame [H] ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [T], la société AGMS, la société MAAF ASSURANCES et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] / [Adresse 11] la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– CONDAMNER in solidum Madame [H] ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [T], la société AGMS, la société MAAF ASSURANCES et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] / [Adresse 11] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP MARTINS – SEVIN Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2025, la SARL AGMS demande au tribunal de :

« Vu l’Article 9 du Code de procédure Civile
Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,
Vu le rapport d’expertise du 17 juin 2022 de Monsieur [O] [A],

À titre principal,

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la Société ACTIVE GESTION [I] [C] (A.G.M.S.) – ACTIVIMO.

À titre subsidiaire,

Condamner Madame [S] [H], es qualité de légataire universel de Monsieur [X] [T], la Société SEQUOIA, nouveau propriétaire de l’appartement du 1 er étage, et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] / [Adresse 13], représenté par son Syndic, la Société Immobilière du [Localité 8], à relever et garantir la Société ACTIVE GESTION [I] [C] (A.G.M.S.) – ACTIVIMO, la compagnie ALLIANZ IARD, la MAAF de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

À titre infiniment subsidiaire,

Ramener toute éventuelle condamnation de la Société ACTIVE GESTION [I] [C] (A.G.M.S.) – ACTIVIMO à de plus justes proportions, et a maxima à 75% de la valeur locative et des charges.

Rejeter toute demande d’indemnisation pour la période au-delà du 2 février 2022.

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à payer la Société ACTIVE GESTION [I] [C] (A.G.M.S.) – ACTIVIMO, la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, Mme [S] [H] demande au tribunal de :

« Et faisant corps avec le présent dispositif, et sous réserve de tous autres motifs à produire, déduire ou Suppléer même d’office,

Vu le contrat de mandat de gestion passé entre Monsieur [T] et la société AGMS,

Vu l’article 1231-1 du code civil,
Vu l’article 124-3 et 113-1 du Code des Assurances,
Vu le Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,
Vu les articles 1732 et 1754 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le rapport d’Expertise,

JUGER que Monsieur [X] [T], aux droits duquel vient Madame [S] [H], est exempt de toute responsabilité dans la survenance du sinistre objet du litige, et ses suites,

Décision du 08 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07058 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGFR

DEBOUTER Madame [Q] [M], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], la société ACTIVE GESTION [I] [C] -ACTIVIMO, la société MAAF ASSURANCES SA, ALLIANZ IARD, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, formulées à l’encontre de Madame [S] [H],

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER in solidum les compagnies MAAF ASSURANCES SA, ALLIANZ IARD, la société ACTIVE GESTION [I] [C] – ACTIVIMO à relever et garantir Madame [S] [H] de toute condamnation en principal et accessoires qui serait prononcée à son encontre,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

DEBOUTER Madame [Q] [M] des demandes formulées à l’encontre de Madame [S] [H], ayant contribué à son propre préjudice, faute pour elle d’avoir mis en cause la responsabilité de la locataire, Madame [R] et son assurance MAAF ASSURANCES SA ;

CONDAMNER la société ACTIVE GESTION [I] [C] – ACTIVIMO à relever et garantir Madame [S] [H] des sommes mises à sa charge en cas de déchéance de la garantie d’ALLIANZ IARD ;

CANTONNER les postes de préjudice chiffrés par l’Expert judiciaire:

– Préjudice de jouissance du bien sinistré : DIRE ET JUGER qu’il a cessé à compter du 21 février 2022, qu’il sera calculé sur la base d’un loyer de 900 € et d’une surface maximale de 75 % du local sinistré,

– Préjudice lié aux charges de copropriété : DEBOUTER Madame [M] de sa demande d’indemnisation de ce chef,

– Préjudice moral : DEBOUTER Madame [M] de sa demande d’indemnisation de ce chef, ou le ramener à de plus justes proportions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Madame [Q] [M], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], la société ACTIVE GESTION [I] [C] -ACTIVIMO, la société MAAF ASSURANCES SA, ALLIANZ IARD, de l’intégralité des demandes au titre de l’article 700 du CPC et des dépens, formulées à l’égard de Madame [S] [H],

CONDAMNER toute partie succombante à payer à Madame [S] [H] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion NAIGEON, en applications des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame [Q] [M] à verser à Madame [S] [H] la somme de 2 000 € au titre des frais d’avocat qu’elle a été contrainte d’exposer afin d’attraire à la cause l’assurance de Monsieur [T] et l’assurance de Madame [R], locataire. »

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025 la société MAAF assurances demande au tribunal de:

« – RECEVOIR la société MAAF ASSURANCES en ses conclusions et les DIRE bien fondées ;

A titre principal :

– JUGER que la MAAF ASSURANCES doit être mise hors de cause en raison de l’absence de responsabilité de son assurée dans la survenance des dégâts des eaux ;

A titre subsidiaire :

– REDUIRE à de plus justes proportions la part de Madame [P] [Z] ou de ses ayants-droits dans les préjudices sollicités par Madame [M] ;

– JUGER que le préjudice moral allégué par Madame [M] n’entre pas dans la définition du dommage immatériel tel qu’exposée dans les conditions générales du contrat habitation souscrit par Madame [Z] ;

En conséquence,

– JUGER que la garantie de la MAAF ne saurait être mobilisée pour l’indemnisation du préjudice moral allégué ;

En tout état de cause :

– DEBOUTER Madame [M] de sa demande de condamnation formée à titre subsidiaire à l’encontre de MAAF ASSURANCES ;

– DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la MAAF ASSURANCES ;

– CONDAMNER Madame [H] et la société ALLIANZ IARD à garantir la MAAF ASSURANCES de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

– CONDAMNER Madame [H] à verser à MAAF ASSURANCES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2025, la SA Allianz IARD, assureur de M. [X] [T], demande au tribunal de :

« Vu l’article L 113-2-4° du code des assurances,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu la police souscrite auprès de la société ALLIANZ IARD,

Recevoir la société ALLIANZ IARD en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée,

Débouter Madame [H], et toute autre partie venant à y suppléer, de ses demandes, fins et conclusions telles que formées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD,
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Mettre purement et simplement hors de cause la société ALLIANZ IARD,

Juger que la société ALLIANZ IARD ne doit pas sa garantie,

Subsidiairement,

Débouter toutes demandes de condamnation formées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD,

Condamner in solidum les sociétés AGMS et MAAF ASSURANCES à relever et garantir la société ALLIANZ IARD de toute condamnation en principal et accessoires qui serait portée à son encontre,

En tout état de cause,

Juger que la société ALLIANZ IARD ne saurait, en application des dispositions de l’article 1101 et suivants du Code civil être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie variables selon les garanties souscrites, opposables à l’assuré et aux tiers conformément à l’article 112-6 du Code des assurances,

Condamner toute partie succombante à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC et les dépens dont distraction au profit de Maître BRIZON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2026 et l’affaire plaidée à l’audience du 6 mai 2026 a été mise en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’appel en garantie formée par la SARL AGMS à l’encontre de Mme [S] [H], de la SARL Sequoia Management et du syndicat des copropriétaires au profit de la SA Allianz IARD et de la société MAAF Assurances

En application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur, ces demandes formées pour le compte d’un tiers doivent être déclarées irrecevables.

Sur les désordres

Il est suffisamment établi, par le rapport d’expertise judiciaire, rédigé à l’issue de trois réunions d’expertise contradictoires, qui ont eu lieu sur place, après convocation de l’ensemble des parties et de leurs conseils, et, en l’absence de tout élément de nature à le remettre en cause, que :

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– La pièce du local commercial de Mme [Q] [M] qui se trouve sur la [Adresse 15] est touchée par les désordres décrits par celle-ci,
– Le mur de cette pièce donnant sur le couloir de l’immeuble et le plafond ont un taux d’humidité de 100 %,
– Le plafond est tellement dégradé que le plâtre est tombé faisant apparaître des solives métalliques,
– Dans le couloir de l’immeuble, le mur mitoyen avec «l’arrière-boutique » de Mme [Q] [M] présente un taux d’humidité de 50 %, côté cage d’escalier.

Il en résulte que tant les parties privatives de Mme [Q] [M] que des parties communes de l’immeuble sont affectées par des désordres.

Selon l’expert, les désordres ne proviennent pas de la façade de la [Adresse 16] mais de l’appartement de M. [X] [T]. Les désordres proviennent plus précisément, selon l’expert, qui s’est prononcé le 15 avril 2022 :

– de la répétition de fuites depuis 2017,
– d’une fuite toujours présente sur le robinet d’arrêt,
– d’une courte pente sur l’évacuation dans la cuisine entraînant des engorgements confirmés par le dire de Maître [V] du 6 juillet 2020,
– des joints de tommette qui ne sont plus étanches.

Selon l’expert, l’origine des désordres provient donc de l’appartement du 1er étage où des travaux pérennes n’ont pas été réalisés. L’expert note que les travaux de remise en état de nature à mettre fin aux désordres n’ont pas été réalisés durant l’expertise, et ce malgré l’acceptation des devis le 21 octobre 2020.

Sur les demandes formées par Mme [Q] [M]

Sur les préjudices

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [Q] [M] estime subir les préjudices suivants :

– « la somme de 97 900 euros correspondant à 1100 euros / mois à compter de septembre 2017, au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire jusqu’au versement des condamnations à Mme [Q] [M] ;
– la somme de 17 187.88 euros correspondant aux charges acquittées en pure perte depuis septembre 2017 jusqu’à avril 2025, sauf à parfaire jusqu’au jugement ».

Elle estime en outre subir un préjudice moral qu’elle évalue à la somme de 20 000 euros.

– Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, il est suffisamment établi par les pièces produites que le préjudice de jouissance a débuté le 19 septembre 2017 et que l’achèvement des travaux au 1er étage est intervenu le 1er février 2022. Mme [Q] [M] indique que son préjudice de jouissance s’est étendu au-delà dans la mesure où elle est restée dans l’impossibilité de réaliser les aménagements nécessaires à l’exploitation du local commercial en raison d’un manque de moyens liés à son absence d’activité du fait de la non exploitation de la boutique. Néanmoins, seul un préjudice en lien direct avec les désordres pouvant être indemnisé, la date du 1er février 2022 sera retenue comme étant le terme du préjudice de jouissance indemnisable.

Il ressort du rapport d’expertise que la superficie du local commercial impactée s’élève à 30, 10 m². Mme [Q] [M] avait envisagé d’exercer une activité de vente et de cours de broderie et n’aurait pas pu le faire sur une surface de 7 m². Il convient donc de considérer que l’ensemble du local a été affecté par les désordres durant la période mentionnée ci-dessus, même si l’expert a mentionné que seul un pourcentage de 75 % de la surface de la boutique était concerné par les désordres.

Compte tenu des deux pièces produites émanant de deux agences immobilieres différentes, il convient de retenir une valeur locative du bien à hauteur de 1100 euros par mois.

Le préjudice de jouissance sera donc justement fixé à la somme de 58 000 euros.

– Sur le préjudice matériel

Les charges de copropriété liées à la qualité de propriétaires ne sont pas un préjudice matériel indemnisable en lien direct avec les désordres invoqués.

Il convient donc de rejeter la demande sur ce point.

– Sur le préjudice moral

L’importance des désordres qui ont affecté considérablement le local commercial dans lequel Mme [Q] [M] souhaitait reprendre une activité dès 2017, dans le cadre d’une reconversion professionnelle, lui a manifestement causé un préjudice moral du fait des tracas en lien avec la gestion de cette situation. Compte tenu du temps écoulé, ce préjudice moral sera justement évalué à 5 000 euros.

Sur les responsabilités

Dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie le tribunal, Mme [Q] [M] recherche, à titre principal, la responsabilité de Mme [S] [H] et de la SARL AGMS.

Par conséquent, seules les responsabilités de Mme [S] [H] et de la SARL AGMS seront à ce stade étudiées s’agissant des demandes formées par Mme [Q] [M], sans préjudice le cas échéant d’appels en garantie qui seront analysés ci-dessous.

Mme [Q] [M] recherche la responsabilité de Mme [S] [H] sur le fondement du trouble anormal de voisinage en invoquant les termes de l’acte de vente entre celle-ci et l’acquéreur du bien, la SARL Sequoia Management.

Mme [S] [H] ne conteste pas venir aux droits de M. [X] [T]. L’action en justice fondée sur le trouble anormal de voisinage peut être engagée à l’encontre des propriétaires successifs du bien, étant rappelé qu’il s’agit d’une responsabilité sans faute, à charge pour les responsables de former le cas échéant des recours en garantie.

Il convient donc de retenir la responsabilité de Mme [S] [H] qui a été la propriétaire du bien immobilier à l’origine du sinistre entre le décès de M. [X] [T] et la vente du bien à la société Sequoia Management.

Mme [Q] [M] agit sur le fondement délictuel à l’encontre de la SARL AGMS qui était à la fois gestionnaire de l’appartement auteur des désordres et de l’appartement victime des désordres. Elle lui reproche une défaillance dans la gestion des fuites au regard notamment des termes de son mandat de gestion locative en date du 10 juillet 2015. Elle considère que la SARL AGMS aurait dû mandater des entreprises compétentes afin de mettre un terme aux fuites et pour réaliser les travaux nécessaires à la réfection de cet appartement vétuste. Elle indique que par ailleurs la SARL AGMS était également le gestionnaire du local commercial qui lui a été vendu. Elle en déduit que la SARL AGMS était parfaitement au courant de la vétusté des installations de l’appartement de M. [X] [T].

En l’espèce, selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. En application de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’administrateur de biens est un professionnel qui doit fournir conseils et assistance à ses clients, exécuter son mandat avec diligence et s’assurer que les garanties prises sont suffisantes. Le mandataire est donc tenu d’accomplir son mandat avec diligence et jusqu’au terme des missions prévues ; il répond à l’égard du mandant de toutes ses fautes, y compris de simples fautes d’imprudence ou d’un simple manque de diligence.

En présence de nombreux dégâts des eaux dus à la vétusté des installations sanitaires d’un appartement donné en gestion, le gestionnaire de bien qui ne procède pas à la réfection de l’installation sanitaire du logement commet une faute de gestion en ne prenant pas les mesures nécessaires à la bonne gestion du bien.

Il en est de même en cas de retard dans l’exécution de travaux imputable à la « négligence blâmable » du mandataire d’un propriétaire n’ayant pas procédé aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable.

Par ailleurs, il est de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. La faute commise dans l’exécution d’un contrat est donc susceptible d’engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l’égard d’un tiers au contrat.

Le mandat de gestion confié à la SARL AGMS par Mme [Q] [M] prévoit que la SARL AGMS est tenue de :

« 1. Faire faire toutes réparations, arrêter tous devis ou marchés à ce sujet (…) ;
4. Exiger des locataires les réparations à leur charge et à leur coût,
Décision du 08 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07058 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGFR

5. Faire tous traités et toutes conventions avec tous fournisseurs, prestataires de service et entre-preneurs. »

La SARL AGMS justifie de :

– l’intervention de l’entreprise Potier pour procéder à une recherche de fuite qui a conduit au remplacement du robinet flotteur des WC le 10 décembre 2017,

– l’intervention de l’entreprise Potier pour effectuer de nouvelles recherches de fuite et effectuer les réparations nécessaires sur un tube d’évacuation en PVC le 22 juin 2018,

– l’intervention de la SAS Herbert menuiserie générale pour la pose d’une nouvelle fenêtre le 17 juin 2019,

– l’intervention de la société Clairon pour une recherche de fuite le 24 juin 2019.

Si ces éléments démontrent des démarches en vue de faire rechercher l’origine des fuites, ils sont insuffisants à établir que la SARL AGMS a fait entreprendre des travaux adaptés pour traiter les fuites qui étaient toujours actives à la date d’assignation devant le juge des référés.

Si l’expert a indiqué qu’il convenait d’attendre l’admission de Mme [P] [Z] dans un établissement adapté à son âge et à sa pathologie, il n’est pas pour autant établi que l’état de santé de Mme [P] [Z] rendait impossible une réparation adaptée et pérenne des désordres avant cette l’assignation devant le juge des référés.

Par conséquent, la responsabilité de la SARL AGMS est engagée.

Sur les condamnations

Compte tenu de tout ce qui précède, il convient de condamner in solidum Mme [S] [H] et la SARL AGMS à verser à Mme [Q] [M] les sommes suivantes :

– 58 000 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté au 1er février 2022,
– 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur la garantie de la SA Allianz IARD

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SA Allianz IARD sur le fondement de l’action directe prévue par l’article L. 124-3 du code des assurances. Mme [S] [H] demande par ailleurs à être garantie par la SA Allianz IARD.

Aux termes de l’article L. 113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

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La faute dolosive procède d’un manquement délibéré de l’assuré à ses obligations conduisant inexorablement au sinistre et à la disparition de l’aléa attaché à la couverture du risque.
Une faute de négligence ne caractérise pas une faute dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Par ailleurs, une clause excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision.

En l’espèce, la SA Allianz IARD ne conteste pas qu’elle assurait le lot à l’origine des dommages à la date du sinistre. Néanmoins, elle dénie sa garantie indiquant que la déclaration à l’assureur est intervenue tardivement. Elle invoque l’article L. 113-2-4° du code des assurances. Elle explique qu’elle n’a été avertie du sinistre que par l’assignation aux fins d’ordonnance commune alors que l’expertise était déjà en cours. Elle en déduit qu’elle n’a pas été mise en mesure par son assuré de discuter en temps utile et contradictoirement ni des causes et conséquences des sinistres causés par son assuré et susceptibles d’engager sa responsabilité, ni de procéder aux diligences nécessaires à la vérification de la mobilisation de ses garanties et à l’exercice de ses recours éventuels, alors au surplus que son assuré n’a entrepris aucun travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, lesquels se sont aggravés, et que les éléments du dossier montrent un lien de causalité direct et certain avec la tardiveté de déclaration de son assuré.

Le tribunal relève que si un délai de prescription biennale impose à un assuré de dénoncer, dans un délai contraint, les désordres à son assureur, en l’espèce, la SA Allianz IARD ne se prévaut pas d’une méconnaissance de ce délai.

Par conséquent, le premier moyen soulevé n’est pas de nature à écarter la garantie de la SA Allianz IARD.

La SA Allianz IARD expose que « le défaut d’entretien et de réparation caractérisé et connu de l’assuré » constitue une clause d’exclusion de garantie sans viser précisément ladite clause.

En tout état de cause, le tribunal relève que la clause du contrat excluant « les dommages dus à un défaut d’entretien caractérisé ou un manque de réparation vous incombant et connu de vous, sauf si vous n’avez pu remédier par cas fortuit ou de force majeure » ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée, au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Il convient en outre d’écarter la faute dolosive dans la mesure où il existait bien un aléa au moment de la signature du contrat. Si l’expert relève un défaut d’actions pérennes afin de remédier aux désordres, il ressort néanmoins des éléments du dossier que des recherches de fuite ont bien été menées et quelques réparations effectuées. Dans ces conditions, si l’existence d’une faute commise par les propriétaires du lot est caractérisée, il n’est pas suffisamment démontré qu’elle procède d’un manquement délibéré de l’assuré à ses obligations conduisant inexorablement au sinistre.

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Par conséquent, il convient de retenir la mobilisation de la garantie de la SA Allianz IARD qui est néanmoins légitime à opposer les limites de son contrat (franchises et plafonds).

Sur les appels en garantie

Compte tenu de ce qui précède, la SA Allianz IARD est condamnée à garantir Mme [S] [H] pour l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris celles relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des éléments exposés ci-dessus, il est établi que tant l’état vétuste des installations que l’absence de traitement pérenne de celles-ci sont à l’origine des désordres.

Il ressort des débats que le bien à l’orgine des désordres a été cédé à la société Séquoia et il n’est pas démontré que la SARL AGMS avait ce bien en gestion à compter de cette vente.

Par conséquent, il convient de prévoir le partage de responsabilité suivant :

– 70 % à la charge de Mme [S] [H],
– 30 % à la charge de la SARL AGMS.

Il convient de faire droit à l’appel en garantie formé par la SARL AGMS à l’encontre de Mme [H] selon le partage de responsabilités ainsi fixé et de prévoir qu’il concerne toutes les condamnations, en ce compris les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La société Sequoia n’ayant pas été assignée, il convient de rejeter l’appel en garantie formé par la SARL AGMS à son encontre. En outre, aucune partie commune n’étant à l’origine des désordres et la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’ayant pas été retenue, il convient de rejeter l’appel en garantie formé par la SARL AGMS à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu également de faire droit à l’appel en garantie formé par la SA Allianz IARD à l’encontre de la SARL AGMS dans les limites du partage de responsabilité fixé et de prévoir qu’il concerne toutes les condamnations, en ce compris les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également d’accueillir l’appel en garantie formé par Mme [S] [H] à l’encontre de la SARL AGMS dans les limites du partage de responsabilité fixé et de prévoir qu’il concerne toutes les condamnations, en ce compris les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler qu’aucune condamnation in solidum n’est possible au stade de la contribution à la dette.

Les appels en garantie à l’encontre de la SA MAAF doivent être rejetés, la responsabilité de Mme [P] [Z] n’ayant pas été retenue.

Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires

Sur les préjudices

Il ressort des factures produites que le syndicat des copropriétaires justifie avoir exposé des frais à hauteur de 13 089, 85 euros TTC au titre de la réparation des désordres sur les parties communes, étant précisé que ce montant a été validé par l’expert judiciaire.

Le préjudice est donc justifié à hauteur de ce montant.

Sur les responsabilités

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum de Mme [S] [H], la SARL AGMS, la SA ALLIANZ IARD et la société MAAF Assurances. Dans les motifs de ces mêmes conclusions, il indique que la condamnation de Mme [Z] et de la MAAF est demandée à titre subsidiaire au cas où la responsabilité de M. [T] ne serait pas retenue. Le tribunal rappelle néanmoins qu’il est lié par le dispositif des conclusions en application de l’article 768 du code de procédure civile. Il convient donc d’analyser la responsabilité de Mme [S] [H], de la SARL AGMS et de Mme [P] [Z] dans la survenance du sinistre.

En l’espèce, il ressort des éléments exposés ci-dessus qu’il n’a pas été mis fin aux désordres dans le logement de M. [X] [T] dont a hérité Mme [S] [H], malgré plusieurs dénonciations de ceux-ci avant l’expertise et malgré l’acceptation du devis par l’expert en cours d’expertise. Tenant compte de ces éléments, le syndicat des copropriétaires est fondé à rechercher la responsabilité de Mme [S] [H] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

De même, compte tenu de ce qui a été exposé ci-dessus, le syndicat des copropriétaires est fondé à rechercher la responsabilité de la SARL AGMS sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires n’explique pas précisément le lien de causalité entre les désordres constatés dans l’appartement occupé par la locataire Mme [P] [Z] et le défaut d’entretien qui lui serait personnellement imputable.

Par conséquent, la démonstration de la responsabilité de Mme [P] [Z] est insuffisante et il convient de rejeter toute demande formée à son encontre et également à l’encontre de son assureur la SA MAAF Assurances.

Sur la garantie de la SA Allianz IARD

Il convient de se référer à ce qui a été mentionné ci-dessus s’agissant de la garantie de la SA Allianz IARD. Par conséquent, sa garantie sera retenue.

Sur les condamnations

Compte tenu de tout ce qui précède, il convient de condamner in solidum Mme [S] [H], la SA Allianz IARD et la SARL AGMS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de
13 089, 85 euros TTC au titre de son préjudice matériel.

Sur les appels en garantie

Il convient de se référer à ce qui a été mentionné ci-dessus s’agissant de la garantie de la SA Allianz IARD.

Par ailleurs, au regard des causes des désordres exposés ci-dessus, il est établi que tant l’état vétuste des installations que l’absence de traitement pérenne de celles-ci sont à l’origine des désordres.

Dans ces conditions, il convient de prévoir le partage de responsabilité suivant :

– 60 % à la charge de Mme [S] [H],
– 40 % à la charge de la SARL AGMS.

Par conséquent il convient de faire droit aux appels en garantie suivants:

– l’appel en garantie de Mme [S] [H] à l’encontre de la SARL AGMS,
– l’appel en garantie de la SARL AGMS à l’encontre de Mme [S] [H] et de la SA Allianz IARD,
– l’appel en garantie de la SA Allianz IARD à l’encontre de la SARL AGMS,

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [H], la SARL AGMS et la SA Allianz IARD qui succombent sont condamnées in solidum aux dépens, incluant les frais d’expertise avec distraction au profit de la SCP [W] et la Selarl Edou de Buhren Honoré.

Tenues aux dépens, Mme [S] [H], la SARL AGMS et la SA Allianz IARD sont condamnées in solidum à verser à Mme [Q] [M] et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de
4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [H] et la SARL AGMS à verser à Mme [Q] [M] :

– la somme de 58 000 euros arrêtée au 1er février 2022 au titre de son préjudice de jouissance,
– la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la SA Allianz IARD à garantir Mme [S] [H] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [Q] [M] incluant les dépens et les frais irrépétibles ;

DIT que la SA Allianz IARD peut opposer les limites de son contrat (franchises et plafonds) ;

FIXE le partage de responsabilités comme suit :

– 70 % à la charge de Mme [S] [H],
– 30 % à la charge de la SARL AGMS,

FAIT droit, dans les limites du partage de responsabilité fixé, aux appels en garantie suivants :

Décision du 08 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07058 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGFR

– l’appel en garantie de Mme [S] [H] à l’encontre de la SARL AGMS,
– l’appel en garantie de la SARL AGMS à l’encontre de Mme [S] [H],
– l’appel en garantie de la SA Allianz IARD à l’encontre de la SARL AGMS,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [H], la SA Allianz IARD et la SARL AGMS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme 13 089, 85 euros TTC au titre de son préjudice matériel,

CONDAMNE la SA Allianz IARD à garantir Mme [S] [H] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires incluant les dépens et des frais irrépétibles ;

DIT que la SA Allianz IARD peut opposer les limites de son contrat (franchises et plafonds),

FIXE le partage de responsabilités comme suit :

– 60 % à la charge de Mme [S] [H],
– 40 % à la charge de la SARL AGMS.

FAIT droit, dans les limites du partage de responsabilité fixé aux appels en garantie suivants, étant rappelé qu’ils incluent les condamnations au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile :

– l’appel en garantie de Mme [S] [H] à l’encontre de la SARL AGMS,
– l’appel en garantie de la SARL AGMS à l’encontre de Mme [S] [H],
– l’appel en garantie de la SA Allianz IARD à l’encontre de la SARL AGMS,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [H], la SARL AGMS et la SA Allianz IARD aux dépens, incluant les frais d’expertise avec distraction au profit de la SCP [W] et la Selarl Edou de Buhren Honoré,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [H], la SARL AGMS et la SA Allianz IARD à verser à Mme [Q] [M] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], chacun, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente