Permis de démolir et référé : la SARL Au Moulin de Mehdi échappe à l’injonction faute de délibération municipale

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Toutefois, ce trouble ne peut être retenu lorsque le droit invoqué n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, l’appréciation s’effectuant au jour de la décision du premier juge.

L’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme soumet à permis de démolir certains travaux dans les communes ou parties de communes où le conseil municipal a institué ce permis. La juridiction relève que la commune ne produisait aucune délibération établissant cette institution. Sans examiner la qualification matérielle des travaux, elle en déduit que l’obligation invoquée n’était pas suffisamment évidente pour justifier une injonction ou une astreinte en référé.

L’ordonnance est infirmée en totalité. La commune est condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La cour infirme l’ordonnance de référé. La commune ne démontrait pas que son conseil municipal avait institué le permis de démolir, condition nécessaire à l’application de l’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme. En l’absence de trouble manifestement illicite établi sur ce fondement, aucune injonction de mise en conformité ou astreinte ne pouvait être prononcée.

Une commune a exercé son droit de préemption sur un ensemble immobilier vendu par une propriétaire. La société locataire a informé la commune de l’existence de son bail commercial et de travaux de rénovation engagés dans les locaux.

Après une autorisation judiciaire de visite, un procès-verbal a décrit plusieurs suppressions affectant notamment la toiture, les huisseries, le plancher, les cloisons et l’isolation. La commune a saisi le juge des référés afin d’obtenir une mise en conformité ou une remise en état, sous astreinte, en invoquant des démolitions réalisées sans permis.

Le juge des référés a accueilli cette demande. La société locataire a fait appel en contestant l’existence d’un trouble manifestement illicite et en invoquant la régularisation ultérieure de certains travaux.

La cour infirme l’ordonnance : la commune ne démontrait pas que son conseil municipal avait institué le permis de démolir, condition d’application de l’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme. Aucune injonction ni astreinte ne pouvait donc être prononcée en référé.

• Établir l’existence d’un trouble manifestement illicite
• Démontrer le droit prétendument violé avec l’évidence requise en référé
• Produire la délibération instituant le permis de démolir
• Vérifier l’application territoriale de l’article R. 421-27
• Apprécier la situation au jour de la décision du premier juge
• Justifier une mesure de remise en état ou de mise en conformité

• Procès-verbal du 8 juillet 2024 décrivant les suppressions affectant l’immeuble
• Absence de délibération du conseil municipal instituant le permis de démolir
• Dossier de déclaration préalable relatif aux travaux de toiture
• Dossier de demande de permis de démolir
• Procès-verbal de commissaire de justice du 28 juillet 2025

La société locataire n’est pas tenue, sur le fondement du référé, de régulariser les travaux ni de remettre les lieux en état sous astreinte. La commune supporte les dépens des deux instances et doit verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Exclusion de l’injonction de mise en conformité
• Suppression de l’astreinte provisoire
• Absence de remise en état ordonnée en référé
• Condamnation de la commune aux dépens
• Paiement de 2 500 euros à la société locataire

À faire

• Produire la délibération instituant le permis de démolir
• Vérifier la compétence territoriale du conseil municipal
• Qualifier précisément les travaux réalisés
• Établir la réalité du trouble au jour de l’ordonnance
• Documenter toute régularisation administrative intervenue

À éviter

• Invoquer l’article R. 421-27 sans preuve de son institution locale
• Fonder le référé sur des éléments postérieurs à l’ordonnance
• Confondre travaux de démolition et simples travaux intérieurs
• Solliciter une astreinte sans obligation suffisamment évidente
• Négliger les dépens et frais irrépétibles

Le permis de démolir institué par délibération municipale

L’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme impose un permis de démolir lorsque le conseil municipal l’a institué dans la commune ou une partie de celle-ci. La commune devait produire la délibération établissant cette institution. À défaut, le droit invoqué n’était pas démontré avec l’évidence requise en référé.

Le trouble manifestement illicite en référé

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, une remise en état peut être ordonnée pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ce trouble n’est pas caractérisé lorsqu’une contestation sérieuse porte sur l’existence du droit prétendument violé. La cour apprécie la situation au jour de la décision du premier juge.

L’office de la juridiction statuant en référé

La juridiction n’a pas eu à déterminer si les travaux constituaient matériellement des démolitions au sens de l’article R. 421-27. L’absence de preuve de l’institution locale du permis de démolir suffisait à exclure l’évidence requise et à écarter l’injonction comme l’astreinte.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L.421-3 du Code de l’urbanisme, Article R.421-27 du Code de l’urbanisme, Article R.421-28 du Code de l’urbanisme, Articles L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution