Responsabilité du mandataire de gestion locative : rejet des demandes faute de manquement contractuel prouvé

Le mandataire de gestion locative répond des obligations expressément définies par le mandat, notamment la sélection des locataires, l’encaissement des loyers, le recouvrement des impayés et la gestion des travaux. La responsabilité contractuelle suppose toutefois que le mandant établisse un manquement imputable au mandataire et un préjudice en résultant.

La juridiction relève que le mandataire avait obtenu un acte de cautionnement, adressé plusieurs relances et que la dette locative résiduelle à la fin amiable du mandat était inférieure à un mois de loyer. Les demandes relatives aux loyers, charges, vacance et travaux sont rejetées, faute de décomptes ou justificatifs établissant une inexécution pendant la période du mandat.

Les demandes indemnitaires sont également écartées en l’absence de preuve d’un manquement contractuel. La demanderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire de droit est maintenue conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Une propriétaire reprochait à son mandataire de gestion locative de ne pas avoir suffisamment vérifié la solvabilité de la locataire ni assuré le recouvrement des loyers et charges. Le mandataire justifiait de relances et d’un cautionnement, tandis que le mandat avait pris fin alors que la dette résiduelle était limitée. Les demandes de remboursement et d’indemnisation ont été rejetées.

Une propriétaire a confié à la société JV CONSEIL PATRIMOINE RETRAITE un mandat de gestion locative rémunéré. Le mandataire a conclu un bail d’habitation pour l’appartement, puis la locataire a rencontré des difficultés de paiement.

La propriétaire reprochait au mandataire de ne pas avoir suffisamment vérifié la solvabilité de la locataire et de ne pas avoir assuré le recouvrement, la gestion des charges et des travaux. Elle demandait le remboursement de loyers, charges, période de vacance et travaux, ainsi que des dommages et intérêts.

Le mandataire produisait un acte de cautionnement et justifiait de relances. Le mandat avait pris fin amiablement alors que la dette résiduelle était inférieure à un mois de loyer. Les demandes ont été rejetées, la propriétaire étant condamnée aux dépens et à 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Identifier précisément les obligations prévues par le mandat de gestion.
• Établir un manquement imputable au mandataire pendant la période contractuelle.
• Produire un décompte cohérent des sommes prétendument impayées.
• Démontrer que les charges ont été portées à la connaissance du mandataire.
• Justifier la vacance du bien pendant l’exécution du mandat.
• Établir que les travaux relevaient de la gestion confiée au mandataire.
• Rapporter la preuve d’un préjudice résultant du manquement allégué.

• Le contrat de mandat détaillant les missions de gestion locative.
• L’acte de cautionnement sollicité lors de la signature du bail.
• Les relances adressées à la locataire pour régulariser les impayés.
• Le décompte établissant une dette résiduelle de 475,61 euros.
• L’accord amiable fixant la fin du mandat au 31 décembre 2022.

La propriétaire est déboutée de l’ensemble de ses demandes faute de preuve suffisante d’une inexécution du mandat. La société mandataire obtient le rejet des prétentions, ainsi que 1 000 euros au titre de l’article 700, tandis que la propriétaire supporte les dépens.

• Rejet des loyers impayés non conformes au décompte retenu.
• Rejet des charges non signalées au mandataire.
• Rejet de l’indemnité de vacance en l’absence de vacance pendant le mandat.
• Rejet des frais de travaux non rattachés aux missions confiées.
• Paiement de 1 000 euros et des dépens par la propriétaire.

À faire

• Relire précisément les obligations du mandat signé.
• Conserver les actes de cautionnement et justificatifs de solvabilité.
• Documenter chaque relance relative aux impayés locatifs.
• Établir un décompte daté et cohérent des sommes réclamées.
• Rattacher chaque charge ou travaux à une mission contractuelle.

À éviter

• Réclamer des sommes postérieures à la fin du mandat.
• Produire un décompte différent des pièces comptables disponibles.
• Imputer des charges jamais communiquées au mandataire.
• Réclamer des travaux sans preuve de leur nécessité ou attribution.
• Alléguer un manquement sans établir le préjudice correspondant.

Les obligations contractuelles du mandataire de gestion locative

Le mandat imposait notamment la recherche des locataires, la conclusion des baux, l’encaissement des loyers, le recouvrement des impayés et la gestion des travaux dans les limites convenues. La juridiction constate que le mandataire avait sollicité un cautionnement et adressé des relances, puis que le mandat avait pris fin avec une dette résiduelle limitée.

La preuve du manquement contractuel du mandataire

Les demandes indemnitaires nécessitaient de démontrer une inexécution des obligations contractuelles. La juridiction relève que les loyers réclamés ne correspondaient pas au décompte retenu, que les charges n’avaient pas été portées à la connaissance du mandataire, que le bien n’était pas vacant pendant le mandat et que les travaux n’étaient pas établis comme relevant de sa gestion. Aucun manquement n’étant prouvé, les demandes sont rejetées.

Les dépens et frais irrépétibles du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens et peut être condamnée aux frais non compris dans ceux-ci. La demanderesse, déboutée de toutes ses prétentions, est condamnée aux dépens et à verser 1 000 euros au mandataire au titre de l’article 700.

Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 455 du code de procédure civile, Article 4 du code de procédure civile, Article 606 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514-1 du code de procédure civile