Régularisation tardive des charges locatives : manquement à la bonne foi et indemnisation du locataire

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation annuelle des provisions sur charges et permet au locataire de solliciter un paiement par douzième lorsque la régularisation intervient tardivement. Le bailleur doit également communiquer les décomptes et tenir les justificatifs à disposition. Le manquement à cette obligation, combiné à une provision manifestement sous-évaluée et à une régularisation cumulée disproportionnée, caractérise une exécution déloyale du bail au regard de l’article 1104 du code civil. Sur le fondement de l’article 1231-1 du même code, le bailleur est condamné à indemniser le préjudice financier du locataire.

La dette locative non contestée est fixée à 368,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil. La caution solidaire est tenue au paiement dès lors que la régularité de son engagement n’est pas contestée et que l’acte couvre les loyers et charges, conformément à l’article 2288 du code civil et à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La compensation est ordonnée à due concurrence sur le fondement de l’article 1347 du code civil. Des délais de paiement sont accordés au débiteur au regard de ses ressources, de ses versements réguliers et de sa bonne foi, conformément à l’article 1343-5 du code civil. La demande indemnitaire du bailleur est rejetée faute de mauvaise foi et de préjudice distinct du retard déjà compensé par les intérêts moratoires.

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Le bailleur réclamait à la locataire et à sa caution des régularisations tardives de charges et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La juridiction a retenu un manquement à la régularisation annuelle et à l’exécution de bonne foi du bail. La dette a été fixée à 368,06 euros, avec condamnation solidaire de la locataire et de la caution. La locataire a obtenu 300 euros de dommages-intérêts et des délais de paiement.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation à une locataire, avec une provision mensuelle sur charges, tandis qu’une caution solidaire garantissait les engagements locatifs. Plusieurs années après le début du bail, le bailleur a réclamé des régularisations de charges et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères portant sur plusieurs exercices, pour un montant important au regard du loyer et de la provision initiale.

La locataire, disposant de ressources modestes, a sollicité un étalement de la dette et a demandé réparation du préjudice causé par la régularisation tardive. Le bailleur a réclamé le paiement du solde locatif, les intérêts, une indemnité pour retard et la condamnation de la caution.

La juridiction retient un manquement du bailleur à la régularisation annuelle et à l’exécution de bonne foi du bail. Elle accorde 300 euros de dommages-intérêts à la locataire, fixe la dette à 368,06 euros, condamne solidairement la locataire et la caution, ordonne la compensation et accorde des délais de paiement. La demande indemnitaire du bailleur est rejetée.

• Vérifier la régularisation annuelle des provisions sur charges
• Comparer la provision initiale avec les charges effectivement réclamées
• Établir le caractère cumulé et disproportionné de la régularisation
• Caractériser l’exécution déloyale du bail au regard de l’article 1104
• Justifier le préjudice financier par les ressources et pièces produites
• Vérifier la régularité du cautionnement et l’étendue des obligations garanties
• Apprécier les ressources et versements du débiteur pour accorder des délais

• Courriers et décomptes de régularisation portant sur plusieurs exercices
• Décompte arrêté au 5 mars 2026 établissant le solde locatif
• Pièces financières établissant les ressources modestes de la locataire
• Échanges de courriels proposant un paiement échelonné de 50 € par mois
• Acte de caution solidaire signé le 27 octobre 2019

Le bailleur doit indemniser la locataire et supporte les dépens, tandis que sa demande de dommages-intérêts pour retard est rejetée. La locataire et la caution restent tenues solidairement de la dette, sous réserve de la compensation et de l’échelonnement accordés.

• Versement de 300 € de dommages-intérêts à la locataire
• Dette locative fixée à 368,06 € avec intérêts légaux
• Compensation des créances réciproques à due concurrence
• Paiement échelonné en deux mensualités puis solde final
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé d’une échéance
• Prise en charge des dépens par le bailleur

À faire

• Régulariser annuellement les provisions sur charges
• Communiquer le décompte détaillé avant la régularisation
• Tenir les justificatifs à disposition du locataire
• Vérifier l’adéquation de la provision aux charges réelles
• Formaliser tout échéancier de paiement accepté

À éviter

• Cumuler plusieurs années de charges sans régularisation
• Sous-évaluer durablement la provision mensuelle
• Réclamer brutalement une dette importante au locataire
• Ignorer une demande de paiement échelonné
• Réclamer un préjudice distinct sans preuve de mauvaise foi

La régularisation annuelle des charges locatives

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation annuelle des provisions sur charges, avec communication du décompte par nature et mise à disposition des justificatifs. Le bailleur ayant cumulé plusieurs régularisations sur quatre années, la juridiction retient un manquement à cette obligation. La possibilité de paiement par douzième en cas de régularisation tardive pouvait être sollicitée par la locataire.

L’exécution de bonne foi du bail d’habitation

Sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil, la sous-évaluation manifeste de la provision et la réclamation soudaine d’une dette cumulée sont analysées comme une exécution déloyale du contrat. Le préjudice financier résultant de la charge imposée à une locataire disposant de ressources modestes justifie l’allocation de 300 euros de dommages-intérêts.

La responsabilité de la caution solidaire

Selon l’article 2288 du code civil et l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la caution est tenue des obligations garanties lorsque l’acte respecte les formalités requises. La régularité de l’acte de cautionnement couvrant les loyers et charges n’étant pas contestée, la caution est condamnée solidairement au paiement de la dette locative.

Articles 480, 455, 450 alinéa 2, 696 et 700 du Code de procédure civile, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, Articles 1231-1, 1104, 1231-6, 2288, 1347 et 1343-5 du Code civil