Recouvrement accéléré des charges de copropriété : exigibilité des provisions futures et exclusion des dommages-intérêts non prouvés

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues et les sommes dues au titre des exercices précédents, sous réserve de l’approbation des budgets, travaux ou comptes et de la défaillance du copropriétaire. Le juge a retenu les charges impayées, les provisions futures et les cotisations du fonds de travaux au regard du procès-verbal d’assemblée générale, des appels de fonds et du relevé de compte.

Les frais nécessaires de mise en demeure sont imputables au copropriétaire en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les frais d’avocat relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile et ne peuvent être intégrés aux frais de recouvrement de l’article 10-1. La demande indemnitaire a été rejetée faute de preuve d’un préjudice. Les intérêts courent à compter de la mise en demeure et leur capitalisation est admise selon l’article 1343-2 du Code civil. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires a réclamé à un copropriétaire défaillant le paiement de charges échues, de provisions exigibles, de cotisations au fonds de travaux et de frais de mise en demeure. Malgré son absence à l’instance, la juridiction a accueilli les demandes justifiées par les procès-verbaux, appels de fonds et relevé de compte. Elle a également accordé les frais de mise en demeure et une indemnité de procédure, mais rejeté les dommages-intérêts.

Un propriétaire de lots de copropriété n’a pas réglé plusieurs appels de charges. Après une mise en demeure demeurée infructueuse, le syndicat des copropriétaires l’a assigné selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des charges échues, des provisions devenues exigibles, des cotisations du fonds de travaux, des frais de mise en demeure, des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le défendeur, assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu. Le syndicat a actualisé sa demande. Les pièces produites comprenaient notamment un procès-verbal d’assemblée générale, les appels de fonds et un relevé de compte. La juridiction a accueilli les demandes de paiement justifiées, accordé les frais de mise en demeure et une indemnité au titre de l’article 700, mais rejeté les dommages-intérêts faute de préjudice démontré.

• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Défaillance du copropriétaire établie
• Approbation du budget prévisionnel par l’assemblée générale
• Appels de fonds et sommes dues précisément identifiés
• Frais de mise en demeure nécessaires au recouvrement
• Préjudice distinct démontré pour obtenir des dommages-intérêts

• Procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2025
• Appels de fonds relatifs aux charges et provisions
• Relevé de compte après déduction des frais contestés
• Mise en demeure du 3 février 2026

Le copropriétaire défaillant doit régler les charges échues, les provisions et cotisations devenues exigibles, ainsi que les frais de mise en demeure retenus. Le syndicat obtient les intérêts, leur capitalisation et une indemnité au titre de l’article 700, mais doit démontrer un préjudice distinct pour obtenir des dommages-intérêts.

• Paiement des charges arrêtées au 1er avril 2026
• Paiement des provisions et cotisations du fonds de travaux
• Imputation de 144 euros de frais de mise en demeure
• Capitalisation des intérêts dus pour une année entière
• Rejet de la demande indemnitaire non justifiée

À faire

• Vérifier l’approbation des budgets et comptes
• Adresser une mise en demeure détaillée
• Attendre l’expiration du délai de trente jours
• Produire les appels de fonds et le relevé de compte
• Justifier séparément tout préjudice invoqué

À éviter

• Inclure les frais d’avocat dans l’article 10-1
• Réclamer des provisions sans vote régulier
• Confondre frais de recouvrement et article 700
• Omettre la déduction des frais non imputables
• Demander des dommages-intérêts sans preuve du préjudice

Les conditions d’exigibilité des provisions de copropriété

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet l’exigibilité immédiate des provisions non échues après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Le juge doit constater l’approbation des budgets, travaux ou comptes ainsi que la défaillance du copropriétaire. Ces conditions ont été regardées comme établies par le procès-verbal d’assemblée générale, les appels de fonds et le relevé de compte.

Les frais imputables au copropriétaire défaillant

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires exposés pour le recouvrement, notamment les frais de mise en demeure. Les frais d’avocat relèvent en revanche de l’article 700 du Code de procédure civile et ne sont pas récupérables au titre de l’article 10-1. La somme correspondant à la mise en demeure a donc été retenue, tandis que la demande relative aux frais d’avocat a été examinée séparément.

La preuve du préjudice ouvrant droit à réparation

La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas du préjudice invoqué. La seule défaillance dans le paiement des charges ne suffisait donc pas, au regard des motifs retenus, à établir une créance indemnitaire.

Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1343-2 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile