Résiliation du bail pour troubles anormaux de voisinage : nuisances persistantes liées à l’élevage d’animaux et au défaut d’entretien d’un jardin

L’article 1728 du Code civil impose au preneur d’user raisonnablement de la chose louée et conformément à sa destination. L’article 1729 permet la résiliation du bail lorsque cette obligation n’est pas respectée. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose également au locataire d’user paisiblement des lieux. Les articles 1217, 1227 et 1228 du Code civil permettent de solliciter la résolution judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

La cour retient des manquements graves, réitérés et persistants : nuisances sonores et olfactives, animaux de basse-cour, détritus, eaux stagnantes, cadavres d’animaux et défaut d’entretien du jardin. Les procès-verbaux de constat, attestations et photographies établissent que les troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage, malgré plusieurs mises en demeure. La résiliation et l’expulsion sont donc confirmées, indépendamment des difficultés personnelles et médicales des locataires.

Après résiliation, les occupants deviennent sans droit ni titre et doivent une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges, avec indexation, jusqu’à libération des lieux. Les locataires sont également condamnés aux dépens et à une partie des frais irrépétibles, tandis que la demande du bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée en appel au regard de l’équité et de leur situation économique.

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Des nuisances sonores, olfactives et visuelles liées à la présence d’animaux, de déchets, d’eaux stagnantes et au défaut d’entretien d’un jardin sont établies par des attestations et constats. La cour confirme la résiliation du bail, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les dommages-intérêts accordés au bailleur et à une voisine, en modifiant la répartition des frais irrépétibles.

Un bailleur social a donné en location un pavillon avec jardin à deux locataires. Des voisins, notamment une occupante du logement situé au-dessus, ont dénoncé des nuisances sonores, olfactives et visuelles liées à la présence de chiens, d’animaux de basse-cour, de détritus, d’eaux stagnantes et au défaut d’entretien du jardin.

Plusieurs attestations, mises en demeure et procès-verbaux de constat ont documenté la persistance des troubles entre 2022 et 2026. Les constats ont notamment relevé des animaux circulant librement, des déchets, des fientes, des odeurs de basse-cour, des carcasses d’animaux et un état général de dégradation du jardin.

Le juge a résilié le bail, ordonné l’expulsion et accordé des indemnités au bailleur et à la voisine. Les locataires ont fait appel en contestant la réalité et la gravité des nuisances. La cour confirme la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les dommages-intérêts, mais modifie la répartition des frais irrépétibles.

• Manquements contractuels établis par des éléments concordants
• Troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage
• Nuisances présentant une gravité suffisante
• Persistance des troubles malgré plusieurs mises en demeure
• Défaut d’usage paisible et raisonnable des lieux loués
• Insuffisance des améliorations constatées en dernier lieu

• Procès-verbaux de constat des 9 septembre 2022, 27 janvier 2023 et 21 janvier 2026
• Attestations concordantes de plusieurs voisins
• Photographies montrant détritus, eaux stagnantes et cadavres d’animaux
• Mises en demeure successives du bailleur
• Constatations d’odeurs, d’animaux de basse-cour et de défaut d’entretien

Les locataires subissent la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Le bailleur obtient réparation de ses démarches et la voisine est indemnisée, tandis que les frais irrépétibles sont répartis en tenant compte de la situation économique des locataires.

• Résiliation du bail et expulsion des locataires
• Paiement d’une indemnité d’occupation indexée
• Indemnisation de la voisine à hauteur de 800 euros
• Remboursement de 200 euros au bailleur pour ses démarches
• Condamnation aux dépens d’appel
• Rejet de la demande du bailleur au titre de l’article 700 en appel

À faire

• Documenter précisément chaque nuisance constatée
• Faire établir des procès-verbaux datés et circonstanciés
• Recueillir des attestations de voisins directement exposés
• Adresser des mises en demeure précises et renouvelées
• Vérifier le bail et le règlement intérieur applicables

À éviter

• Laisser persister des animaux ou déchets dans le jardin
• Minimiser des nuisances répétées après mise en demeure
• Produire des photographies sans date ou contexte identifiable
• Invoquer uniquement des difficultés personnelles pour contester les manquements
• Occuper les lieux après résiliation sans régler l’indemnité due

Les obligations du locataire au titre de l’usage paisible des lieux

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent un usage raisonnable et paisible du logement. Le règlement intérieur interdisait les troubles à la tranquillité, la divagation des animaux et la détention d’animaux non domestiques. La cour retient des manquements contractuels graves liés aux nuisances et au défaut d’entretien.

La gravité et la persistance des troubles anormaux de voisinage

Les procès-verbaux, attestations et photographies établissent des nuisances sonores, olfactives et visuelles répétées : animaux de basse-cour, détritus, eaux stagnantes, putréfaction et cadavres d’animaux. Leur persistance malgré plusieurs mises en demeure, dans un environnement urbain et proche des habitations, excède les inconvénients normaux du voisinage.

Les effets de la résiliation judiciaire du bail

Sur le fondement des articles 1729, 1217, 1227 et 1228 du Code civil, la gravité des manquements justifie la résiliation. Les locataires deviennent occupants sans droit ni titre et doivent une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Les difficultés personnelles et médicales ne les exonèrent pas de leurs obligations contractuelles.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 1729 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article R. 1336-5 et suivants du Code de la santé publique, Articles 6 et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989