RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03024 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI5F2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 23/03685

APPELANTE

Madame [E] [Q] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/512514 du 08/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉ

Monsieur [M] [U]

né le 01 Août 1951 à [Localité 3] (IRAN)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Jean-françois BLANC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0308

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de location meublée du 1er octobre 2021, faisant suite à un précédent bail meublé ayant pris effet en octobre 2020, M. [M] [U] a donné à bail à Mme [E] [Q] [Z] un appartement de deux pièces à usage d’habitation situé [Adresse 3] / [Adresse 4], bâtiment E, 5e étage, à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros charges comprises, appelé à hauteur de 1 100 euros de loyer et 200 euros de provision sur charges.

Invoquant des troubles de jouissance et des impayés locatifs, le bailleur a, par acte du 30 mars 2023, assigné sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel, par jugement contradictoire du 9 novembre 2023, a :

-dit que le congé du 30 mai 2022, à effet du 30 août 2022, délivré à une date erronée, est non valide ;

-dit que le bail du 1er octobre 2021 a été renouvelé tacitement pour un an le 1er octobre 2022;

-condamné Mme [Z] à payer à M. [U] la somme de 6 500 euros au titre des loyers et charges dus au 1er septembre 2023 (septembre 2023 inclus) ;

-prononcé la résolution judiciaire du bail conclu entre les parties le 1er octobre 2021, pour le logement situé [Adresse 3] / [Adresse 4] à [Localité 5], à la date du jugement;

-ordonné l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de Mme [Z] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

-dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux articles L. 433-1 et suivants du même code ;

-fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Z] à compter de la résiliation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et l’a condamnée à payer cette indemnité à M. [U] à compter du jugement jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien et de toute personne de son chef et la remise des clés ;

-condamné Mme [Z] à payer à M. [U] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné Mme [Z] aux dépens ;

-rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le jugement a été signifié le 29 novembre 2023. Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 4 décembre 2023. Par jugement du 10 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux formée par Mme [Z]. Celle-ci a été expulsée suivant procès-verbal du 3 juillet 2024.

Mme [Z] a interjeté appel du jugement par déclaration reçue au greffe le 5 février 2024, sauf en ce qu’il a dit le congé du 30 mai 2022 non valide, dit que le bail avait été tacitement renouvelé le 1er octobre 2022 et statué sur le sort des meubles trouvés dans les lieux.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, Mme [Z] demande à la cour de :

-la recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

-infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer 6 500 euros au titre des loyers et charges dus au 1er septembre 2023, a prononcé la résolution judiciaire du bail, ordonné son expulsion, fixé l’indemnité d’occupation et l’a condamnée au paiement de celle-ci, l’a condamnée à payer 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

statuant à nouveau, à titre principal :

-réduire le loyer mensuel dû depuis le 1er octobre 2020 à la somme de 935 euros ;

-condamner M. [U] à lui payer la somme de 7 590 euros au titre de la réduction de loyer, à parfaire et compléter ;

-condamner M. [U] à lui payer la somme de 8 951,56 euros au titre des charges indûment perçues ;

-ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ;

-débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

-lui accorder la possibilité de régler un éventuel arriéré locatif en 24 mensualités ;

-débouter M. [U] de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion, ainsi que de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance ;

y ajoutant :

-débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens d’appel ;

-condamner M. [U] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

-condamner M. [U] aux dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 27 avril 2026, M. [U] demande à la cour de :

-déclarer Mme [Z] irrecevable et en tout état de cause mal fondée en son appel ;

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

-à défaut pour Mme [Z] de communiquer son domicile actuel et d’en justifier, la déclarer irrecevable en ses demandes, fins et prétentions ;

-rejeter comme mal fondées l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

y ajoutant :

-condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 11 822,27 euros au titre de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation dû au 30 juin 2024 ;

-condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamner Mme [Z] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir,

Selon les articles 960 et 961 du code de procédure civile, les conclusions d’une partie personne physique ne sont pas recevables tant que son domicile n’a pas été indiqué, cette irrégularité pouvant être couverte jusqu’au prononcé de la clôture.

Mme [Z] a indiqué, dans ses dernières conclusions notifiées avant la clôture du 12 mai 2026, demeurer [Adresse 1] à [Localité 6], et en justifie par une quittance de loyer de janvier 2026, que l’intimé ne discute pas utilement. La fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la demande de réduction du loyer,

Aux termes de l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement, selon la liste fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. L’absence de l’inventaire prévu à l’article 25-5, non contestée par le bailleur, n’est assortie d’aucune sanction propre et ne suffit pas à exclure cette qualification, qui dépend de l’équipement effectivement fourni.

En l’espèce, le bail décrit  » 2 pièces meublées  » avec  » cuisine équipée  » et  » chambre meublée « . Les bons de commande et factures antérieurs à l’entrée dans les lieux, les photographies du 28 août 2020, l’attestation de M. [N], et l’inventaire annexé au procès-verbal d’expulsion établissent de façon concordante la présence du mobilier requis. L’appelante, qui n’a formulé aucune réclamation en près de quatre ans d’occupation, ne désigne aucun élément manquant.

Au surplus, aucune disposition n’attache à une éventuelle requalification une réduction du loyer convenu, a fortiori forfaitaire de 15 %, dont le fondement n’est pas précisé. Les références locatives et l’attestation de valeur locative produites situent la valeur du bien, même nu, à 1 300 euros hors charges, au-dessus du loyer stipulé de 1 100 euros. Enfin, la répétition de l’indu suppose un paiement, alors que la demande porte en partie sur des loyers impayés.

Mme [Z] sera déboutée de sa demande de réduction du loyer et en paiement de la somme de 7 590 euros.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges,

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-10, les charges récupérables, limitativement énumérées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, sont exigibles sur justification et les provisions font l’objet d’une régularisation annuelle. Les provisions non justifiées doivent être restituées, mais une régularisation tardive n’emporte pas déchéance du bailleur, qui peut justifier des charges en cours d’instance, y compris en appel, sous réserve de la contradiction.

M. [U] justifie, par les relevés de régularisation des syndics, des charges récupérables de 1 448,44 euros pour 2022, de 1 627,47 euros pour 2023 et de 1 479,23 euros pour 2024, la quote-part récupérable étant isolée au sein des charges de copropriété, et pour la période antérieure, du courriel du syndic du 25 avril 2024. L’appelante ne critique aucun poste précis.

Le décompte actualisé en tire les conséquences en créditant la locataire de 3 046,23 euros pour la période d’octobre 2020 à avril 2023 et en ramenant les provisions à 136,73 euros par mois en 2023 et à 137,64 euros par mois en 2024. La demande de l’appelante, qui ignore ces déductions et inclut des provisions impayées ou non réclamées, sera rejetée, ainsi que, par voie de conséquence, la demande de compensation.

Sur la dette locative,

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire, tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, de justifier de sa libération. La demande d’actualisation de la créance, complément de la demande initiale, est recevable en appel (articles 565 et 566 du code de procédure civile).

Le décompte actualisé fait apparaître, après régularisation des charges 2022 à 2024, un arriéré de 11 822,27 euros au 30 juin 2024, indemnité d’occupation de juin 2024 incluse, qui intègre la somme de 6 500 euros allouée par le premier juge. Les trois règlements de 2024, dont celui de février, y sont déduits ; les consommations d’électricité de 1 448,82 euros, avancées par le bailleur faute de souscription d’un contrat par la locataire, se rapportent à la période d’occupation.

Le jugement sera infirmé sur le montant de la condamnation et Mme [Z] condamnée au paiement de la somme de 11 822,27 euros.

Sur la résiliation judiciaire du bail,

En vertu des articles 1224, 1227, 1228 et 1741 du code civil, le bail peut être résilié judiciairement en cas d’inexécution suffisamment grave, appréciée au jour où le juge statue.

Mme [Z] a cessé de payer ses loyers à compter de juin 2023 malgré une mise en demeure du 3 juillet 2023 ; l’arriéré, de cinq mois au jour du jugement, a atteint plus de neuf mois de loyers au 30 juin 2024, les rares règlements ultérieurs ne couvrant pas les échéances courantes, et ses créances alléguées ont été écartées. Ce défaut de paiement récurrent de l’obligation essentielle du preneur justifie la résiliation, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres manquements invoqués.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et fixé l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement,

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Mme [Z] ne produit aucun justificatif de ses ressources ni de sa situation actuelle ; ses efforts de règlement sont demeurés très partiels, l’arriéré n’ayant cessé de s’aggraver jusqu’à son expulsion le 3 juillet 2024, et elle a bénéficié de fait de larges délais depuis le jugement sans rien verser. Sa demande sera rejetée.

Sur les frais et dépens,

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. Mme [Z], qui succombe, supportera les dépens d’appel, recouvrés conformément à la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, et versera à M. [U] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sa propre demande à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir opposée par M. [M] [U] aux conclusions de Mme [E] [Q] [Z] ;

Confirme le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a condamné Mme [E] [Q] [Z] à payer à M. [M] [U] la somme de 6 500 euros au titre des loyers et charges dus au 1er septembre 2023 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [E] [Q] [Z] à payer à M. [M] [U] la somme de 11 822,27 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 30 juin 2024, indemnité d’occupation du mois de juin 2024 incluse ;

Déboute Mme [E] [Q] [Z] de sa demande de réduction du loyer et de sa demande en paiement de la somme de 7 590 euros ;

Déboute Mme [E] [Q] [Z] de sa demande en restitution de la somme de 8 951,56 euros au titre des provisions sur charges et de sa demande de compensation ;

Déboute Mme [E] [Q] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

Rejette toute autre demande.

Condamne Mme [E] [Q] [Z] à payer à M. [M] [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [E] [Q] [Z] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,