Validité du congé pour vendre : contrôle du contradictoire et preuve de la volonté de vente du bailleur

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé pour vendre, sous réserve du respect du préavis de six mois, des mentions obligatoires, du prix et des conditions de vente, ainsi que de la notice d’information. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide s’il n’est pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

Le juge ne peut toutefois relever d’office la fraude ou l’absence de réalité du motif sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, conformément à l’article 16 du Code de procédure civile. En l’espèce, l’invalidation du congé par le premier juge, fondée sur un motif non débattu, a entraîné l’annulation du jugement. En application de l’article 562, alinéa 2, du même code, la cour a statué sur le fond.

La cour a validé le congé, régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance et corroboré par des diagnostics, des échanges relatifs à la valeur du bien et un mandat de vente. Faute d’acceptation de l’offre, le bail a expiré et la locataire est devenue occupante sans droit ni titre. Une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges a été due jusqu’à la libération des lieux. Les intérêts peuvent être capitalisés selon l’article 1343-2 du Code civil.

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La cour a annulé le jugement, le premier juge ayant relevé d’office un moyen sans recueillir les observations des parties. Statuant sur le fond, elle a validé le congé avec offre de vente, constaté l’expiration du bail, ordonné l’expulsion de la locataire et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Un bailleur a donné à bail, pour trois ans, un logement d’habitation à une locataire moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges. Plusieurs mois avant l’échéance, il lui a délivré un congé avec offre de vente indiquant un prix, puis lui a demandé de quitter les lieux.

Le juge de première instance a invalidé le congé et considéré que le bail s’était poursuivi, après avoir relevé l’absence d’éléments établissant la volonté réelle de vendre. Le bailleur a interjeté appel, invoquant notamment une violation du principe du contradictoire, la locataire n’ayant pas contesté la validité du congé.

La cour a annulé le jugement, estimant que le premier juge avait relevé d’office un moyen sans recueillir les observations des parties. Statuant sur le fond, elle a validé le congé, constaté l’expiration du bail, ordonné l’expulsion de la locataire et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

• Respecter le préavis légal de six mois.
• Indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente.
• Reproduire les mentions obligatoires prévues par l’article 15.
• Établir la réalité de la volonté de vendre par des éléments sérieux.
• Vérifier l’absence d’acceptation de l’offre par la locataire.
• Constater la libération des lieux par remise des clés ou expulsion.

• Acte de congé signifié le 15 février 2024.
• Diagnostics techniques réalisés pour la vente.
• Échanges de courriels relatifs à l’avis de valeur.
• Mandat de vente sans exclusivité.
• Échanges avec le syndic concernant la volonté de vendre.

Le bailleur obtient la validation du congé, l’expulsion de la locataire et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. La locataire doit supporter cette indemnité, les dépens comprenant le coût du congé, ainsi que l’indemnité de procédure, mais les frais de sommation restent exclus.

• Expiration du bail au terme du congé.
• Occupation sans droit ni titre depuis le lendemain de l’échéance.
• Expulsion possible avec force publique et serrurier.
• Indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges.
• Capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du Code civil.
• Condamnation à 2 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Signifier le congé au moins six mois avant l’échéance.
• Indiquer le prix et les conditions de vente.
• Joindre et reproduire les mentions légalement requises.
• Conserver diagnostics, avis de valeur et mandat de vente.
• Calculer l’indemnité jusqu’à remise des clés ou expulsion.

À éviter

• Relever un moyen d’office sans débat contradictoire.
• Omettre la notice d’information obligatoire.
• Confondre expiration du bail et résiliation judiciaire.
• Réclamer une astreinte lorsque la force publique suffit.
• Inclure dans les dépens un acte non nécessaire.

Le principe du contradictoire et les moyens relevés d’office

Le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen de droit relevé d’office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, conformément à l’article 16 du Code de procédure civile. La cour a retenu cette violation dès lors que la locataire n’avait pas contesté le congé ni invoqué sa fraude. Le jugement a donc été annulé. En application de l’article 562, alinéa 2, du même code, l’annulation n’étant pas liée à l’acte introductif d’instance, la dévolution s’est opérée pour le tout.

Les conditions de validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment un préavis de six mois, l’indication du motif, du prix et des conditions de vente, ainsi que la reproduction des mentions requises. Le congé a été jugé régulier, ayant été signifié plus de six mois avant l’échéance et comportant les mentions nécessaires. Les diagnostics, échanges relatifs à la valeur du bien et mandat de vente établissaient en outre la réalité de la volonté de vendre.

Les effets de l’expiration du bail sur l’occupation

À défaut d’acceptation de l’offre de vente, la locataire est déchue de plein droit de son titre d’occupation à l’expiration du préavis. La cour a ordonné l’expulsion sans astreinte, le recours à la force publique étant suffisant. Une indemnité mensuelle, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus, est due jusqu’à la remise des clés ou l’expulsion, avec capitalisation possible des intérêts selon l’article 1343-2 du Code civil.

Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 562 du Code de procédure civile, Article 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1343-2 du Code civil, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution