Recouvrement des charges de copropriété : exigibilité anticipée et rejet des frais de constitution de dossier

En application des articles 10, 14-1, 19-2 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat doit établir la qualité de copropriétaire, le vote des budgets ou l’approbation des comptes, la répartition des charges, l’exigibilité des sommes et la défaillance du copropriétaire. L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours a rendu exigibles les provisions non échues et les sommes dues au titre des exercices antérieurs approuvés. Le syndicat obtient le paiement des charges, des provisions devenues exigibles et de 120 euros de frais de mise en demeure. Les 300 euros de constitution de dossier sont rejetés faute de diligences exceptionnelles établies, malgré leur stipulation forfaitaire dans le contrat de syndic.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la résistance abusive suppose la preuve d’un abus et d’un préjudice distincts des seuls impayés. À défaut, la demande indemnitaire est rejetée. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700. La décision est exécutoire de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Une copropriétaire défaillante était poursuivie en paiement de charges, provisions, frais de mise en demeure et dommages-intérêts. Les pièces produites ont permis de retenir les charges impayées, une provision exigible et les frais de deux mises en demeure. Les frais de constitution de dossier et les dommages-intérêts pour résistance abusive ont été rejetés, puis la défenderesse condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire défaillante en paiement de charges, de provisions exigibles, de frais de mise en demeure, de frais de constitution de dossier et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La copropriétaire, régulièrement convoquée, n’a pas comparu. Le syndicat produisait le relevé de propriété, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, les appels de provisions, le décompte des sommes dues et plusieurs mises en demeure.

La juridiction a retenu les charges impayées, une provision devenue exigible après mise en demeure et les frais de deux mises en demeure. Elle a rejeté les frais de constitution de dossier, faute de diligences exceptionnelles prouvées, ainsi que les dommages et intérêts pour résistance abusive. La copropriétaire a été condamnée aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir la qualité de copropriétaire et le lot concerné
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Justifier la répartition et le décompte des sommes réclamées
• Établir une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Démontrer la défaillance du copropriétaire par des documents utiles
• Justifier le montant et la nécessité des frais de recouvrement

• Relevé de propriété relatif au lot détenu
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Appels de provisions et décompte des sommes dues
• Mise en demeure recommandée visant l’article 19-2
• Contrat de syndic fixant le tarif des mises en demeure

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges, des provisions devenues exigibles et des frais de mise en demeure justifiés. Le copropriétaire défaillant supporte les sommes retenues, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que les frais de constitution non documentés et la résistance abusive sont exclus.

• Paiement de 10 337,05 euros de charges impayées
• Paiement de 397 euros de provision devenue exigible
• Remboursement limité à 120 euros de frais de mise en demeure
• Exclusion des 300 euros de constitution de dossier
• Condamnation aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et le lot concerné
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Établir un décompte détaillé et cohérent
• Adresser une mise en demeure visant l’article 19-2
• Produire le contrat de syndic et les tarifs applicables

À éviter

• Réclamer des charges sans approbation des comptes
• Inclure des provisions sans démontrer leur exigibilité
• Facturer des frais non prévus ou non justifiés
• Présenter des diligences exceptionnelles non documentées
• Demander des dommages et intérêts sans prouver l’abus

La preuve de l’exigibilité des charges de copropriété

Le syndicat doit établir la qualité de copropriétaire, la répartition des charges, le vote des budgets prévisionnels ou l’approbation des comptes, ainsi que la défaillance du copropriétaire. L’article 9 du Code de procédure civile impose la production des documents utiles. Les procès-verbaux d’assemblées générales, le relevé de propriété et le décompte ont permis de retenir les charges impayées.

L’exigibilité anticipée prévue par l’article 19-2

Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 rend immédiatement exigibles les provisions non échues et les sommes dues au titre des exercices précédents approuvés. La juridiction a ainsi retenu une provision appelée pour le trimestre suivant la mise en demeure.

Les frais imputables au copropriétaire défaillant

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer les frais nécessaires au recouvrement, notamment les mises en demeure, lorsqu’ils sont justifiés. Les deux mises en demeure ont été retenues dans la limite du tarif contractuel. Les frais forfaitaires de constitution du dossier ont été rejetés, faute de preuve de diligences exceptionnelles.

Article 471 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, Article 55 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014