Troubles de voisinage : obligation du bailleur d’agir au-delà des mises en demeure et indemnisation du préjudice de jouissance

Le bailleur doit garantir la jouissance paisible du logement en application de l’article 1729-3° du Code civil et de l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Après mise en demeure, l’article 6-1 de cette loi lui impose d’utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles causés aux tiers par les occupants du logement.

La juridiction retient que les courriers, rencontres et mises en demeure adressés à la locataire n’ont pas suffi, le bailleur n’ayant pas engagé d’action permettant effectivement de faire cesser les nuisances. La preuve des troubles pouvait être rapportée par tout moyen conformément à l’article 1358 du Code civil. La pétition des voisins, les échanges écrits et les reconnaissances relatives aux aboiements ont établi la réalité des nuisances, malgré l’absence de constat direct de la gendarmerie.

Le bailleur est enjoint de faire cesser les troubles, sans astreinte, celle-ci supposant une appréciation qui ne peut porter sur des événements futurs et incertains. La jouissance seulement partielle du logement pendant dix-huit mois justifie une indemnité de 3 280,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sur le fondement des articles 1231-6 et 1344 du Code civil. Le bailleur supporte également les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et 1 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Un locataire dénonçait des nuisances sonores persistantes imputées à des occupants voisins et reprochait au bailleur son inaction malgré plusieurs signalements. La juridiction a retenu une défaillance dans la gestion des troubles, ordonné leur cessation et accordé 3 280,32 euros en réparation du trouble de jouissance, outre les frais de procédure.

Un locataire d’un logement social se plaint, depuis l’été 2024, d’aboiements de chien, de cris, de musique et de soirées bruyantes imputés à la fille d’une voisine et à ses occupants. Il alerte à plusieurs reprises le bailleur par courriels, courriers et mises en demeure, transmet une vidéo, une main courante et une pétition signée par deux autres locataires. Des interventions de gendarmerie ont lieu, sans constat direct de nuisance sonore.

Le bailleur rencontre la voisine, lui adresse plusieurs mises en demeure et procède à une enquête de voisinage, mais n’engage aucune action supplémentaire. La tentative de conciliation échoue. Le locataire demande alors la cessation des troubles et l’indemnisation d’une jouissance partiellement perdue pendant dix-huit mois.

La juridiction retient la défaillance du bailleur, ordonne la cessation des troubles et accorde 3 280,32 euros, outre les intérêts, 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

• Troubles de voisinage persistants affectant la jouissance du logement.
• Mise en demeure préalable du bailleur.
• Preuves concordantes apportées par plusieurs occupants.
• Diligences amiables insuffisantes pour faire cesser les troubles.
• Absence d’action effective malgré les droits disponibles du bailleur.
• Jouissance partielle du logement pendant une période établie.

• Courriels successifs signalant les aboiements et nuisances nocturnes.
• Pétition signée par trois locataires de l’immeuble.
• Vidéo transmise au bailleur faisant entendre des cris nocturnes.
• Main courante et comptes rendus d’interventions de gendarmerie.
• Échanges écrits reconnaissant les aboiements du chien.
• Courriers et mises en demeure établissant la connaissance du bailleur.

Le bailleur doit faire cesser les troubles par tous moyens juridiquement disponibles et indemniser la jouissance partielle subie par le locataire. Le locataire obtient également les frais irrépétibles et les dépens, tandis que la demande d’astreinte est rejetée.n

• Injonction de prendre des mesures effectives contre les nuisances.
• Paiement de 3 280,32 euros au titre du préjudice de jouissance.
• Versement des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure.
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge de l’intégralité des dépens.

À faire

• Conserver chaque signalement adressé au bailleur.
• Documenter précisément les dates et horaires des nuisances.
• Recueillir des attestations ou signatures de voisins.
• Transmettre les vidéos et mains courantes disponibles.
• Adresser une mise en demeure circonstanciée.

À éviter

• Se limiter à des plaintes orales non documentées.
• Supposer qu’un constat policier est indispensable.
• Négliger les réponses et engagements du bailleur.
• Confondre démarches amiables et action effective.
• Demander une astreinte fondée sur des faits futurs incertains.

L’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible

nLe bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement en application de l’article 1729-3° du Code civil et de l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Après mise en demeure, l’article 6-1 de cette loi lui impose d’utiliser ses droits propres pour faire cesser les troubles causés aux tiers par les occupants. Des mises en demeure répétées ne suffisent pas lorsque les nuisances persistent et qu’aucune action effective n’est engagée.n

La liberté de la preuve des troubles de voisinage

nSelon l’article 1358 du Code civil, la preuve peut être rapportée par tout moyen, sauf disposition contraire. L’absence de constat direct par la gendarmerie ne fait donc pas obstacle à l’établissement des nuisances. La juridiction retient notamment une pétition signée par plusieurs locataires, des échanges écrits, des déclarations concordantes et la reconnaissance des aboiements par les occupants concernés.n

La réparation de la jouissance partielle du logement

nLa persistance des nuisances pendant dix-huit mois et la nécessité de dormir régulièrement ailleurs caractérisent une jouissance seulement partielle. Le bailleur est condamné à verser 3 280,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, en application des articles 1231-6 et 1344 du Code civil. L’injonction de faire cesser les troubles n’est pas assortie d’astreinte, le juge ne pouvant statuer sur des événements futurs et incertains.

Article R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 1719 et 1725 du Code civil, Article 1729-3° du Code civil, Article 1253 du Code civil, Article 1358 du Code civil, Articles 1231-6 et 1344 du Code civil, Articles 696 et 700 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989