COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 OCTOBRE 2026

N° RG 25/01247 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XBGA

AFFAIRE :

SELARL MMJ, prise en la personne de Me [H] [O], en qualité de mandataire liquidateur de la SAS LAPS

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2025 par le juge de l’expropriation de [Localité 1]

RG n° : 24/48

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Pierre-Antoine CALS,

Me Stéphanie ARENA

Mme [T] [C] (Commissaire du Gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SELARL MMJ, prise en la personne de Me [H] [O], en qualité de mandataire liquidateur de la SAS LAPS, dont le siège est [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Pierre-Antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719 et Me Baptiste PREZIOSO de la SELASU Mayer Prezioso, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

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ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF pris en la personne de son représentant légal, Monsieur [G] [S], Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608

INTIMÉ

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [T] [C], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions des articles R311-27 et R 311-29 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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Le 23 juin 2022, l’EPFIF a acquis amiablement de la SCI RSJ, dans le cadre de la réalisation d’une opération d’aménagement du secteur dit ’Ilot du triangle’, une parcelle cadastrée AI [Cadastre 1], lots 1 et 3, sise [Adresse 4] (95), d’une superficie de 122 m². La déclaration d’utilité publique est datée du 3 novembre 2023, et le juge de l’expropriation a donné acte à l’EPFIF de cette acquisition selon ordonnance datée du 14 mai 2024. Sur ladite parcelle, la société LAPS exploitait un salon d’esthétique en vertu d’un bail commercial daté du 1er janvier 2020.

Saisi par l’EPFIF selon requête datée du 28 mars 2024, le juge de l’expropriation de [Localité 1] a par jugement en date du 14 janvier 2025 fixé le montant de l’indemnité pour trouble commercial à 125 315 euros due à la société LAPS, outre une indemnité de remploi de 10 231,50 euros, a débouté ladite société de ses prétentions au titre du préjudice moral et des frais de licenciement, et a condamné l’EPFIF à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 17 février 2025, la Serlarl MMJ ès-qualités de liquidateur de la société LAPS a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 23 mai 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 juin 2025 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception respectivement les 23 et 20 juin 2025, qui sera suivi d’un second mémoire déposé le 17 octobre 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 6 novembre 2025, la Selarl MMJ ès-qualités de liquidateur de la société LAPS expose :

– que le 31 mars 2023 a été passé un accord d’éviction entre la société LAPS et l’EPFIF, selon lequel ce dernier devait verser la somme de 190 000 euros, avec une somme de 38 000 euros au titre du différé de jouissance, en contrepartie du départ de la société LAPS et de l’interdiction de se réinstaller durant 5 ans ; que ladite société a cessé toute activité à partir du mois de juin 2023 ;

– que l’EPFIF, contre toute attente, a refusé de signer l’acte notarié au prétexte d’une erreur portant sur les modalités de versement des indemnités de rupture des relations de travail ;

– que de plus l’EPFIF, a usé de mesures d’exécution pour obtenir le paiement des loyers ;

– que la société LAPS a été placée en liquidation judiciaire le 5 juillet 2024 par le Tribunal de commerce de Pontoise ; qu’elle n’a pas comparu et n’a pas pu faire valoir ses moyens de défense ; que la date de cessation des paiements a été fixée provisoirement au 21 juin 2023, sans procéder à une analyse de la situation, et le juge de l’expropriation s’est fondé, sur ce dernier point, sur une information qui n’était ni définitive ni contradictoire pour rejeter ses demandes au titre du trouble commercial et de jouissance ;

– qu’en effet, la société LAPS aurait dû être en mesure d’exploiter son activité entre le 14 mai 2024, date de l’ordonnance d’expropriation, et le 30 avril 2025, date de perception de l’indemnité d’éviction ; qu’elle demande réparation de ses préjudices sur cette période, le Tribunal judiciaire de Paris étant saisi de la période antérieure ;

– que ce n’est qu’en raison de l’imminence de son expropriation qu’elle a licencié son personnel, si bien que l’EPFIF lui doit le montant des indemnités versées à ce dernier ;

– que sa demande au titre du préjudice moral avait été soutenue devant le juge de l’expropriation et ne constitue dès lors pas une demande nouvelle ;

– que l’EPFIF a montré sa mauvaise foi, dans la mesure où bien que disposant de son adresse et de celle de son conseil, il a fait notifier son acte introductif d’instance à une adresse qu’il savait être inexacte ; que la société LAPS n’a jamais reçu l’acte en question ;

– que l’appel incident de l’EPFIF n’est pas recevable comme visant un jugement daté du 14 juin 2025 au lieu du 14 janvier 2025.

La Selarl MMJ ès-qualités de liquidateur de la société LAPS demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de :

– condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 111 515,70 euros au titre de sa perte de marge brute entre le 14 mai 2024 et le 30 avril 2025 ;

– la condamner au paiement de la somme de 14 838,38 euros au titre des indemnités de licenciement ;

– la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;

– déclarer l’appel incident irrecevable ;

– débouter l’EPFIF de ses prétentions ;

– le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 1er août 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 21 août 2025 dont le commissaire du gouvernement et la Selarl MMJ ès-qualités de liquidateur de la société LAPS ont accusé réception respectivement les 25 et 27 août 2025, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 16 mars 2026 notifié en lettre recommandée avec avis de réception datée du 25 mars 2026, et déposé sur le RPVA, l’EPFIF réplique :

– que son appel incident est recevable comme visant le jugement attaqué du 14 janvier 2025, une simple erreur de plume dans son mémoire portant sur la date dudit jugement étant sans incidence ;

– que la société LAPS a renoncé à soulever l’irrégularité de la procédure, car elle n’a pas relevé appel du jugement en ce qu’il a constaté ce renoncement ;

– que la demande au titre du préjudice moral est une demande nouvelle ;

– qu’il en est de même de celle au titre des frais de liquidation ;

– que s’agissant de l’indemnité relative à la perte du fonds de commerce, il y a lieu de retenir la moyenne du chiffre d’affaires des années 2018, 2019 et 2022 et de lui appliquer un ratio de 70 % comme l’a fait le premier juge, pour aboutir à la somme de 125 315 euros en principal, outre une indemnité de remploi de 11 381,50 euros ;

– qu’aucune indemnité pour trouble commercial n’est due compte tenu de la cessation d’activité de la société LAPS en 2023 ;

– que s’agissant des négociations qui ont eu lieu entre les parties, avait été prévu le versement d’une indemnité de 190 000 euros qui était une somme globale intégrant les frais de licenciement ; que contre toute attente, la société LAPS a réclamé ces frais en sus ;

– que la société LAPS l’a assigné devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir juger que la résiliation du bail commercial est intervenue moyennant le versement de la somme gobale de 190 000 euros, et que l’EPFIF a commis plusieurs manquements graves justifiant sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices ;

– que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour statuer sur cette question, et subsidiairement l’EPFIF soulève l’exception de litispendance ;

– que de plus, le préjudice invoqué par l’appelante proviendrait de sa cessation d’activité en 2023 et ne trouve donc pas sa source dans la procédure d’expropriation, qui date de l’année 2024 ;

– qu’il en est de même des indemnités de licenciement, car à la date à laquelle la consistance du fonds doit être appréciée, au 14 mai 2024, les licenciements étaient déjà intervenus ;

– que s’agissant de la régularité de la procédure, selon l’article R 311-30 du code de l’expropriation lorsque la notification du mémoire du demandeur n’a pas touché son destinataire il est procédé par voie de signification, ce qui a été fait.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement sauf en ce que le juge de l’expropriation ne s’est pas déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la demande au titre du préjudice de jouissance ou ne s’est pas dessaisi à son profit ;

– se déclarer incompétente au profit du Tribunal judiciaire de Paris, ou subsidiairement se dessaisir à son profit ;

– rejeter la demande ;

– donner acte à la société LAPS de ce qu’elle renonce à sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais de liquidation judiciaire ;

– condamner la société LAPS aux dépens ;

– la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 13 novembre 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée datée du 18 décembre 2025 dont l’EPFIF et la liquidation judiciaire de la société LAPS ont accusé réception le 19 décembre 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de ne retenir que l’indemnité d’éviction et l’indemnité de remploi, et en conséquence de confirmer le jugement.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation ou de celle donnant acte à la partie expropriante du transfert de propriété (soit au 14 mai 2024).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 14 janvier 2025.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 30 septembre 2021, date à laquelle la commune de [Localité 4] a modifié le plan local d’urbanisme.

Aucune des parties ne critique le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité de remploi.

S’agissant de la demande au titre du trouble de jouissance, l’EPFIF forme un appel incident en ce que le premier juge n’a pas fait droit aux deux exceptions de procédure dont il sera parlé plus bas. Dans son premier mémoire, l’EPFIF avait sollicité, de ces chefs, l’infirmation du jugement en date du 14 juin 2025 alors qu’en réalité, la décision dont appel a été rendue le14 janvier 2025. Il s’agit là d’une simple erreur de plume qui est dépourvue de conséquence quant à la régularité de la procédure ou à l’étendue de la saisine de la Cour.

L’EPFIF soulève l’incompétence de la présente juridiction mais seul le juge de l’expropriation, et la Cour d’appel en cas d’appel de sa décision, sont compétents pour indemniser une partie expropriée ou son locataire de l’ensemble de ses préjudices, dès lors que ceux-ci sont nés postérieurement à l’expropriation. Or il s’avère que par l’effet de l’ordonnance de son juge de la mise en état datée du 13 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de Paris reste saisi uniquement, en vertu des dernières conclusions de la société LAPS, d’une demande de réparation du préjudice de jouissance pour la période postérieure à la cessation de son activité mais antérieure à l’ordonnance du juge de l’expropriation. Les préjudices nés postérieurement à ladite ordonnance relèvent donc de la compétence de ce magistrat. L’exception d’incompétence soulevée par l’EPFIF sera donc rejetée, précision étant faite que le premier juge a omis de statuer sur ce point.

L’EPFIF soulève aussi une exception de litispendance. En vertu de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

Or il ne s’agit pas du même litige vu que les demandes dont sont saisis d’une part le Tribunal judiciaire de Paris, d’autre part la présente Cour, ne sont pas les mêmes comme portant sur des périodes différentes. En outre, l’article 102 du code de procédure civile dispose que lorsque les juridictions saisies ne sont pas du même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur. L’EPFIF n’est donc pas recevable à soulever ladite exception de procédure devant la Cour. Cette exception sera donc rejetée.

La société LAPS a été placée en liquidation judiciaire par le Tribunal de commerce de Pontoise selon jugement daté du 5 juillet 2024, la date de cessation des paiements étant fixée provisoirement au 21 juin 2023. Cette décision a autorité de chose jugée et la société LAPS n’est pas recevable, dans le cadre de la présente instance, à critiquer la teneur de ce jugement dont il ne tenait qu’à elle de relever appel. Par ailleurs, l’indemnité pour trouble commercial a pour but d’indemniser une partie du préjudice résultant de l’interruption temporaire de son activité, et à cet égard, la société LAPS vise celle comprise entre le 14 mai 2024, date de l’ordonnance du juge de l’expropriation donnant acte du transfert de propriété de la parcelle et qui a les mêmes effets qu’une ordonnance d’expropriation, et la date de versement de l’indemnité d’éviction (30 avril 2025). Le premier juge a relevé à juste titre que l’intéressée, qui avait déjà cessé toute activité depuis l’année 2023, ne pouvait invoquer un quelconque préjudice commercial, peu important que le transfert de propriété des locaux ait eu lieu après. Le jugement est confirmé en ce qu’il a refusé de faire droit à cette prétention.

S’agissant de la demande au titre des indemnités de licenciement, il résulte des pièces et des débats que :

– dans un email daté du 28 février 2023, le conseil de la société LAPS a indiqué à l’EPFIF être d’accord pour un montant global de 190 000 euros intégrant les frais de licenciement ;

– le 16 mars 2023, l’EPFIF a proposé de résilier le bail portant sur les locaux commerciaux dont il était devenu propriétaire, avec versement d’une indemnité de 190 000 euros, ce courrier restant taisant sur les indemnités de licenciement ;

– le 3 juillet 2023 a été transmis un projet d’acte notarié portant sur la résiliation du bail commercial et le versement par le bailleur au preneur d’une indemnité de 190 000 euros en ce compris la somme de 38 070 euros représentant les indemnités de licenciement ;

– dans un email de l’EPFIF daté du 12 juillet 2023, il a été proposé de répartir la somme due en deux postes, soit 157 930 euros au titre du principal et 38 070 euros au titre des indemnités de licenciement ; cela donnait un total de 196 000 euros ;

– le 13 juillet 2023, la société LAPS répondait que la somme au titre des indemnités de licenciement comprenait le préjudice versé à Mme [B] qui n’était pas licenciable ;

– le 17 juillet 2023 l’EPFIF rappelait que dans les cadre des échanges entre les parties, le poste indemnitaire des licenciements avait toujours été pris en compte ;

– le 23 janvier 2024 le conseil de l’EPFIF a offert à la société LAPS de lui régler la somme globale de 140 000 euros en ce compris l’indemnité d’éviction, l’indemnité de remploi et l’indemnité pour trouble commercial, les indemnités de licenciement n’étant pas prévues.

Il résulte de la chronologie des faits qu’en réalité, les parties ne sont jamais parvenues à un accord au sujet de ces indemnités de licenciement.

Dès lors que la société LAPS a cessé son activité en 2023, les divers licenciements qui sont intervenus ne peuvent être regardés comme la conséquence de la procédure d’expropriation ayant abouti à l’ordonnance du 14 mai 2024 donnant acte à l’EPFIF de son acquisition du bien immobilier. S’il est exact que l’acte notarié de vente entre la SCI RSJ et l’EPFIF avait été signé le 23 juin 2022, soit antérieurement auxdits licenciements, il ne s’agissait pas à proprement parler d’une décision d’expropriation, et du reste l’EPFIF acquérait la qualité de bailleur vis-à-vis de la société LAPS, laquelle n’a été évincée que par l’effet de l’ordonnance du 14 mai 2024. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande au titre des indemnités de licenciement.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, l’EPFIF soutient tout d’abord qu’il s’agit là d’une demande nouvelle.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il résulte de la lecture du jugement dont appel que la société LAPS avait bien formé, devant le juge de l’expropriation, une demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, et la question de son fondement juridique ou des faits sur laquelle elle se base n’a pas d’incidence sur sa recevabilité. Il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle. Par ailleurs, dans sa déclaration d’appel la Selarl MMJ ès-qualités de liquidateur de la société LAPS a bien visé, parmi les chefs de jugement attaqués, le rejet de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral. C’est en vain que l’EPFIF prétend que la société LAPS avait renoncé à soulever l’irrégularité de la procédure car elle n’avait pas relevé appel du jugement en ce qu’il a constaté ce renoncement. En effet ni devant le juge de l’expropriation ni devant la Cour l’intéressée n’a sollicité l’annulation de la procédure d’expropriation : elle réclame seulement des dommages-intérêts.

A l’appui de cette demande, la société LAPS soutient que la procédure avait été formée par l’EPFIF en mentionnant une adresse qui n’était pas la bonne. Le mémoire de saisine destiné au juge de l’expropriation de [Localité 1] visait, comme adresse de la défenderesse, son siège social sis [Adresse 4] (95).

L’intéressée ne prouve ni même ne soutient que son siège social aurait changé ; en outre dans l’assignation à comparaître devant le Tribunal judiciaire de Paris qu’elle a délivrée à l’EPFIF le 16 février 2024 elle s’est domiciliée à cette même adresse ; dans l’assignation qu’elle a délivrée à son liquidateur le 17 octobre 2024 il en a été de même. Dans ces conditions, l’intéressée ne peut se plaindre d’avoir été convoquée à une mauvaise adresse par la faute de l’EPFIF, étant rappelé qu’elle a comparu devant le juge de l’expropriation de [Localité 1] et a pu faire valoir ses moyens de défense.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

La Selarl MMJ ès-qualités de liquidateur de la société LAPS ne maintient pas sa demande de paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais de liquidation judiciaire, qui avait été formée dans son premier mémoire ; il n’y a donc pas lieu de statuer sur ladite demande ni à donner acte à l’appelante de ce qu’elle l’abandonne.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’EPFIF.

La Selarl MMJ ès-qualités de liquidateur de la société LAPS, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

– REJETTE l’exception d’incompétence et l’exception de litispendance soulevées par l’EPFIF ;

– CONFIRME le jugement en date du 14 janvier 2025 ;

– REJETTE la demande de l’EPFIF en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE la Selarl MMJ ès-qualités de liquidateur de la société LAPS aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT