COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 OCTOBRE 2026

N° RG 25/01923 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XDC2

AFFAIRE :

[G], [T] [N] épouse [Q] [Y]

et autres

C/

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 1] (SEMAG 92)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Février 2025 par le juge de l’expropriation de [Localité 2]

RG n° : 24/00018

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Philippe CHATEAUNEUF,

Me Thierry PICQUET,

Mme [U] [S] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [G], [T] [N] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Camille MIALOT de la SELARL AVOCOOP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403

Monsieur [D], [O] [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Camille MIALOT de la SELARL AVOCOOP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403

Madame [L], [T] [P] [N] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Camille MIALOT de la SELARL AVOCOOP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403

Madame [R] [P] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Camille MIALOT de la SELARL AVOCOOP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403

APPELANTS

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S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 6] 92 (SEMAG 92), et son siège administratif, [Adresse 5] à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : Me Thierry PICQUET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 710 et Me Bruno CHAUSSADE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

INTIMÉE

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [U] [S], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions des articles R311-27 et R 311-29 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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La SEMAG 92 procède à l’expropriation d’un pavillon d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8], sur une parcelles cadastrée AR [Cadastre 1], appartenant à [G] [T] [N] épouse [Q] [Y], [D] [P] [N], [L] [T] [P] [N] épouse [Z] et [R] [P] [N], ci-aprés dénommés ’les consorts [N]’, en indivision, et ce, aux fins de réaliser la [Adresse 7]. La déclaration d’utilité publique est datée du 15 juin 2022, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 9 mars 2023.

Saisi par les consorts [N] selon mémoire visé par le greffe le 8 avril 2024, le juge de l’expropriation de [Localité 2] a par jugement en date du 10 février 2025 :

– fixé le montant de l’indemnité principale à 313 894 euros (sur la base de 4 373 euros/m² et d’une surface de 71,78 m²) ;

– fixé le montant de l’indemnité de remploi à 32 389 euros ;

– fixé le montant de l’indemnité pour frais de déménagement à 2 856 euros ;

– rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

– condamné la SEMAG 92 à payer aux consorts [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 25 mars 2025, les consorts [N] ont relevé appel de ce jugement.

En leur mémoire parvenu au greffe le 5 décembre 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 19 décembre 2025, qui sera suivi d’un second mémoire déposé le 16 juin 2025, notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2025 dont le commissaire du gouvernement et la SEMAG 92 ont accusé réception respectivement les 23 et 25 juin 2025, les consorts [N] exposent :

– qu’ils critiquent le jugement en ce qui concerne la surface retenue, laquelle devra être fixée à 79,93 m² ; que la surface habitable est de 63,69 m², tandis que le sous-sol aménagé a une surface de 20,22 m² et la terrasse de 15,52 m² ; que concernant le sous-sol, qui n’est pas une cave et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, il y a lieu d’appliquer un coefficient de pondération de 0,65 ; que concernant la terrasse, que le juge de l’expropriation n’a pas prise en compte, un coefficient de 0,2 doit être retenu soit 3,1 m² ;

– que le jugement a retenu à tort le terme de comparaison n° 9 du commissaire du gouvernement, à savoir un bien situé à 1,7 km du bien en cause ;

– que le terme de comparaison n° 2 proposé par la SEMAG 92 aurait dû également être écarté, comme étant situé à plus de 2 km, de même que les immeubles sis [Adresse 8], et également la référence n°1 qui est desservie par une voie privée dont l’entretien incombe au propriétaire ce qui constitue un facteur de moins-value ;

– que le jugement a écarté à tort leurs termes de comparaison n° 1 à 4 qui se trouvent à [Localité 9], à à peine 500 m ;

– qu’ils produisent 4 termes de comparaison en cause d’appel ;

– que la moyenne de ceux à retenir est de 8 771,23 euros/m², mais il échet d’appliquer une décote de 10 % pour tenir compte de la dégradation du bien et de la rue où il se trouve, ce qui donne un taux de 7 894,11 euros/m² soit 630 976,21 euros.

Les consorts [N] demandent en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement quant à l’indemnité principale et à l’indemnité de remploi, de fixer leurs montants respectifs à 630 976,21 euros et 64 097 euros, de leur allouer une indemnité pour frais de déménagement de 2 856 euros, et de condamner la SEMAG 92 au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître [Localité 10].

Dans son mémoire parvenu au greffe le 9 septembre 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 3 novembre 2025 dont le commissaire du gouvernement et les consorts [N] ont accusé réception respectivement les 7 et 4 novembre 2025, la SEMAG 92 réplique :

– que la terrasse n’a pas à être prise en compte, car elle est inaccessible ;

– qu’il en est de même des combles qui ne sont pas desservis par un escalier et dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ;

– qu’il y a lieu de retenir une surface totale pondérée de 71,78 m², après avoir appliqué un taux de 0,4 au sous-sol, comme l’a fait le premier juge ;

– qu’elle produit deux termes de comparaison portant sur des biens sis à [Localité 8], ainsi que deux décisions judiciaires ;

– qu’il y a lieu d’écarter ceux portant sur des biens sis à [Localité 9] ;

– qu’il y a lieu également d’écarter la vente du 4 juillet 2024 (pavillon sis [Adresse 9] à [Localité 8], dont la surface était de 148 m² et donc très supérieure à celle du bien en cause, et qui en outre avait été rénové) ; que le juge de l’expropriation a pris en compte ce bien à tort ;

– que s’agissant des termes de comparaison qui avaient été proposés par le commissaire du gouvernement en première instance, les deux premiers pouvaient être écartés comme étant éloignés du bien des consorts [N], sauf à pratiquer un abattement ; qu’il en est de même du troisième qui portait sur un bien d’un meilleur cachet, situé dans le secteur du [Localité 11] ; qu’en revanche le 4ème terme de comparaison (cession du 11 juin 2024) peut être retenu ;

– qu’il y a lieu de prendre en compte une valeur de 4 100 euros/m², soit 294 298 euros au titre de l’indemnité principale, et 30 430 euros au titre de l’indemnité de remploi.

La SEMAG 92 demande en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la surface du bien à 71,78 m² et alloué aux consorts [N] une indemnité pour frais de déménagement à hauteur de 2 856 euros ;

– l’infirmer en ce qu’il a fixé le prix unitaire à 4 373 euros/m² ;

– fixer le prix du pavillon à 294 298 euros outre le montant de l’indemnité de remploi à 30 430 euros, soit au total 324 2728 euros.

Le 29 septembre 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 6 novembre 2025 dont les consorts [N] et la SEMAG 92 ont accusé réception respectivement les 7 et 21 novembre 2025, dans lequel, se fondant sur 5 termes de comparaison sis à [Localité 8], il a proposé à la Cour de retenir une valeur de 4 400 euros/m² et une surface de 71,78 m², et en conséquence, de fixer le montant de l’indemnité principale à 316 000 euros et celui de l’indemnité de remploi à 32 600 euros.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 9 mars 2023).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 10 février 2025.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 22 décembre 2017, date à laquelle a été rendu publique l’approbation du plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

L’immeuble est situé en zone UB du plan local d’urbanisme. Il s’agit d’un pavillon composé d’un rez-de-chaussée avec entrée, pièce, cuisine, toilettes, au 1er étage deux chambres, des combles non aménagés, un sous-sol et une terrasse. La pièce principale est dépourvue de fenêtres et est éclairée par des ouvertures dans le plafond. L’immeuble, défraichi et situé dans une zone passablement insalubre, est en mitoyenneté. Le quartier, proche d'[Localité 9], est bien desservi par les transports publics, se trouvant à 550 m de la station de métro. Des espaces verts se trouvent non loin. Cet immeuble est libre d’occupation.

S’agissant de la surface : lors du transport sur les lieux le juge de l’expropriation n’a pas pu y accéder ; une photographie produite par la SEMAG 92 montre que son accès est entravé par une grille qu’il n’a pas été possible d’ouvrir, mais les consorts [N] produisent une photographie qui prouve qu’en réalité, ladite terrasse est accessible. Il est donc nécessaire d’en tenir compte ; sa surface est de 15,52 m², et après application d’un coefficient de pondération de 0,2 c’est une surface de 3,1 m² qui sera retenue.

Concernant le sous-sol, il s’agit d’un espace de faible hauteur avec une cave en enfilade ; s’y trouvent le tableau électrique et la chaudière à gaz. La surface totale de cette cave est de 20,22 m² et le premier juge y a appliqué à juste titre un coefficient de pondération de 0,4 en raison de la faible hauteur sous plafond.

C’est donc une surface totale de 74,88 m² qui sera prise pour base.

S’agissant des termes de comparaison, y a lieu d’écarter ceux portant sur des biens sis à [Localité 9], qui n’est pas la même commune, alors que même si elle est proche, des photographies produites montrent que de part et d’autre de l'[Adresse 10], qui les sépare, les immeubles ne sont manifestement pas du même standing.

Le commissaire du gouvernement avait versé aux débats, lors des débats de première instance, quatre références de mutation :

– la cession du 6 janvier 2023 (pavillon sis [Adresse 11] à [Localité 8]) : 5 263 euros/m² ; la SEMAG 92 objecte qu’il s’agit là d’un bien situé en zone pavillonnaire, ce qui est exact, la rue en question ayant un aspect nettement plus attractif ; ce terme de comparaison sera donc minoré à 4 800 euros/m² afin d’en tenir compte ;

– la cession du 27 février 2024 (pavillon sis [Adresse 12]) : 4 563 euros/m² ; la SEMAG 92 demande que cette référence soit écartée car ce bien est assez éloigné de celui en cause, mais cette circonstance ne suffit pas pour ne pas la prendre en compte, étant rappelé que les deux biens se trouvent en zone centrale de la commune de [Localité 8], alors que la proximité d'[Localité 9], commune présentée comme plus favorisée, n’est pas significative ; ce terme de comparaison sera donc retenu, sauf à réduire la somme comme il a été fait ci-dessus vu que ce bien est situé en zone pavillonnaire ; cette référence sera réduite à 4 150 euros/m² ;

– la cession du 16 mai 2024 (pavillon sis [Adresse 13] à [Localité 8]) : 5 704 euros/m² ; la SEMAG 92 objecte que cette référence se trouve dans le secteur [Localité 12] et est donc dissemblable ; il est acquis que ledit secteur est plus prisé que le pourtour, constituant un secteur spécifique dans le plan local d’urbanisme, et constitue en quelque sorte un emplacement très privilégié au sein de [Localité 8] ; cette référence sera donc écartée ;

– la cession du 11 juin 2024 (pavillon sis [Adresse 14] à [Localité 8]) : 4 083 euros/m² ; ce terme de comparaison est également versé aux débats par le commissaire du gouvernement à hauteur d’appel.

La SEMAG 92 demande à la Cour d’écarter un terme de comparaison qui avait été retenu par le juge de l’expropriation, et qui est invoqué par le commissaire du gouvernement à hauteur d’appel, à savoir la cession du 4 juillet 2024 portant sur un immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] (5 262 euros/m²). Il résulte de la lecture de la déclaration d’aliéner qui avait été régularisée au sujet de ce bien qu’il s’agissait d’un pavillon de 148 m² ; sa superficie étant très dissemblable à celle du bien en litige, près du double, cet immeuble ne peut être retenu comme terme de comparaison.

En outre, les consorts [N] invoquent 5 termes de comparaison qui sont à écarter vu que 4 d’entre eux ne se trouvent pas sur la commune de [Localité 8], alors que le 5ème, celui sis [Adresse 9], n’a pas été retenu pour les motifs ci-dessus exposé.

La SEMAG 92 invoque d’autres termes de comparaison :

– la cession du 22 février 2023 (pavillon sis [Adresse 15] à [Localité 8]) : 4 082 euros/m² ; ce terme de comparaison est également versé aux débats par le commissaire du gouvernement à hauteur d’appel ;

– la cession du 20 décembre 2022 (pavillon sis [Adresse 16] à [Localité 8]) : 4 065 euros/m² ; les consorts [N] objectent que cette référence, qui est également versée aux débats par le commissaire du gouvernement à hauteur d’appel, est éloignée de plus de 2 km de l’immeuble en litige, mais ce terme de comparaison sera retenu car cette circonstance ne suffit pas pour l’écarter, étant rappelé que les deux biens se trouvent en zone centrale de la commune de [Localité 8], alors que la proximité d'[Localité 9], commune présentée comme plus favorisée, n’est pas significative ;

– l’arrêt rendu par cette Cour le 2 juillet 2024, portant sur une maison sise [Adresse 17] à [Localité 8], sur la parcelle cadastrée AH [Cadastre 2] : 3 400 euros/m² ;

– l’arrêt rendu par cette Cour le 8 octobre 2024, portant sur une maison sise [Adresse 17] à [Localité 8], sur la parcelle cadastrée AH [Cadastre 3] : 3 900 euros/m².

A hauteur de Cour le commissaire du gouvernement propose notamment la cession du 31 mars 2021 (bien sis [Adresse 18] à [Localité 8]) : 4 545 euros/m² ; ce terme de comparaison sera écarté comme trop ancien.

Dans ces conditions, l’indemnité principale revenant aux consorts [N] sera évaluée à 4 068 euros/m², soit 304 611 euros, par infirmation du jugement.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 28 961 euros

soit 31 461 euros.

La somme susvisée sera donc allouée aux consorts [N], au titre de l’indemnité de remploi.

S’agissant de l’indemnité pour frais de déménagement, le jugement n’est critiqué par aucune des parties.

Les consorts [N], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

– INFIRME le jugement en date du 10 février 2025 en ce qu’il a fixé à 313 894 euros l’indemnité principale et à 32 389 euros l’indemnité de remploi dues à [G] [T] [N] épouse [Q] [Y], [D] [P] [N], [L] [T] [P] [N] épouse [Z] et [R] [P] [N] ;

et statuant à nouveau :

– FIXE à 304 611 euros le montant de l’indemnité principale et à 31 461 euros celui de l’indemnité de remploi dues à [G] [T] [N] épouse [Q] [Y], [D] [P] [N], [L] [T] [P] [N] épouse [Z] et [R] [P] [N] ;

– CONFIRME le jugement pour le surplus ;

– CONDAMNE [G] [T] [N] épouse [Q] [Y], [D] [P] [N], [L] [T] [P] [N] épouse [Z] et [R] [P] [N] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT