Accessibilité d’une terrasse en VEFA : application de l’article R. 111-18-2 malgré la réglementation antérieure

La cour distingue la réglementation applicable à l’opération et l’exigence générale d’accessibilité résultant de l’article R. 111-18-2 du Code de la construction et de l’habitation. Au regard des articles 1188 et 1189 du Code civil, la volonté commune des parties conduisait à appliquer l’arrêté du 1er août 2006, dès lors que la notice générale contractuelle et les documents de vente renvoyaient à cette réglementation. Cet arrêté n’imposait pas de hauteur maximale pour le ressaut intérieur entre le logement et la terrasse, contrairement à l’arrêté du 24 décembre 2015, auquel les parties n’avaient pas entendu se soumettre par anticipation.

La cour retient toutefois que l’article R. 111-18-2 demeure applicable. Il impose qu’un accès depuis une pièce de vie à un balcon, une terrasse ou une loggia soit conçu de manière à permettre, par des aménagements simples, le passage d’une personne en fauteuil roulant. La conformité au seul arrêté de 2006 ne suffit donc pas lorsque la configuration réalisée ne permet pas un tel passage au moyen d’un aménagement simple.

Sur le plan procédural, les articles 542, 562 et 901 du Code de procédure civile sont interprétés conjointement : la déclaration d’appel délimite les chefs critiqués, tandis que les conclusions précisent la finalité de l’appel. La déclaration visant l’ensemble des chefs du jugement, la cour s’estimait saisie de l’appel principal et des appels incidents.

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La cour examine les défauts de conformité affectant l’accès à la terrasse, notamment la différence de niveau et la hauteur des ouvertures. Elle apprécie l’effet dévolutif de l’appel, la réglementation applicable et l’exigence d’un aménagement simple permettant le passage d’une personne en fauteuil roulant, dans le cadre de la réduction de prix et des travaux ordonnés en première instance.

Des acquéreurs ont acheté en état futur d’achèvement un appartement avec terrasse auprès d’un promoteur. Lors de la pré-livraison, l’acquéreur a constaté une différence importante de niveau entre le séjour et la terrasse ainsi qu’une hauteur insuffisante des ouvertures. La livraison est intervenue avec des réserves, sans remise initiale des clés, puis le solde du prix a été séquestré avant d’être versé lors de la livraison.

L’acquéreur a demandé une réduction du prix, la réalisation de marches d’accès, la levée de réserves complémentaires et des indemnités. Le promoteur a appelé en garantie le contrôleur technique, l’architecte et l’assureur de responsabilité professionnelle.

Le tribunal a retenu des défauts de conformité, fixé une réduction de prix à 10 %, ordonné des travaux sous astreinte et condamné les intervenants à garantir le promoteur. Le contrôleur technique a interjeté appel. La cour examine notamment l’effet dévolutif de l’appel, la réglementation applicable à l’accès à la terrasse et l’exigence d’un aménagement simple permettant le passage d’une personne en fauteuil roulant.

• Identifier la réglementation applicable selon la date et l’objet des permis.
• Interpréter l’acte de vente et les notices contractuelles conformément aux articles 1188 et 1189.
• Vérifier la conformité du seuil extérieur à l’arrêté du 1er août 2006.
• Rechercher un accès depuis une pièce de vie vers la terrasse.
• Apprécier la possibilité effective d’un passage par un aménagement simple.
• Examiner si le permis modificatif affecte la configuration concernée.

• Acte notarié de vente et clauses relatives aux règles applicables.
• Notice générale contractuelle du 28 avril 2017.
• Permis de construire initial et permis modificatifs.
• Attestations du contrôleur technique relatives à la conformité.
• Constat de la différence de niveau entre séjour et terrasse.
• Procès-verbal de livraison mentionnant la réserve sur la terrasse.

L’acquéreur peut invoquer l’exigence d’accessibilité de l’article R. 111-18-2 même si l’ouvrage respecte l’arrêté de 2006 sur le seuil extérieur, lorsque le franchissement n’est pas possible par un aménagement simple. Le promoteur reste exposé aux mesures de mise en conformité et aux conséquences financières retenues par les juges ; les intervenants techniques peuvent être appelés en garantie selon les fautes établies.

• Vérification de la réglementation visée par les documents contractuels
• Mesure précise des niveaux et des dimensions des ouvertures
• Analyse concrète du caractère simple de l’aménagement possible
• Conservation des réserves formulées lors de la livraison
• Examen séparé des responsabilités du promoteur et des intervenants techniques

À faire

• Relire l’acte de vente et la notice descriptive
• Identifier la date et l’objet des permis modificatifs
• Mesurer le ressaut intérieur et le seuil extérieur
• Documenter les réserves dans le procès-verbal de livraison
• Évaluer concrètement chaque aménagement proposé

À éviter

• Confondre conformité au seuil extérieur et accessibilité globale
• Appliquer automatiquement l’arrêté du 24 décembre 2015
• Se fonder uniquement sur une attestation de contrôle technique
• Négliger l’objet précis d’un permis modificatif
• Élargir l’effet dévolutif au-delà des chefs critiqués

L’effet dévolutif de l’appel et la déclaration d’appel

La déclaration d’appel délimite l’étendue de l’effet dévolutif en visant les chefs du jugement critiqués. Les conclusions déterminent ensuite la finalité de l’appel, c’est-à-dire la réformation ou l’annulation, dans les limites de cette dévolution. La déclaration visant l’ensemble des chefs du dispositif et les conclusions sollicitant la réformation, la cour s’estime saisie de l’appel principal et des appels incidents. Cette analyse repose sur les articles 542, 562 et 901 du Code de procédure civile.

La réglementation applicable à l’accès à la terrasse

Au regard des articles 1188 et 1189 du Code civil, la volonté commune des parties résulte de l’acte de vente et des documents contractuels, notamment la notice générale. Ceux-ci renvoient au droit applicable lors du permis initial et à l’arrêté du 1er août 2006. L’arrêté du 24 décembre 2015 n’est pas applicable par anticipation : le permis modificatif postérieur ne modifiait pas la configuration structurelle concernée. L’arrêté de 2006 n’imposait pas de hauteur maximale au ressaut intérieur.

L’accessibilité par un aménagement simple

Indépendamment de la conformité à l’arrêté de 2006, l’article R. 111-18-2 du Code de la construction et de l’habitation impose un accès depuis une pièce de vie permettant, par des aménagements simples, le passage d’une personne en fauteuil roulant. La cour retient donc que la conformité du seuil extérieur à l’arrêté de 2006 ne suffit pas à écarter l’exigence générale d’accessibilité lorsque la configuration intérieure ne permet pas un franchissement effectif.

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