Compétence juridictionnelle des litiges postérieurs à un bail commercial : solde de remise en état entre sociétés commerciales

L’opposition à une ordonnance d’injonction de payer est recevable lorsqu’elle est formée dans le délai d’un mois suivant sa signification, conformément à l’article 1416 du Code de procédure civile. L’exception d’incompétence doit être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, être motivée et désigner la juridiction prétendument compétente.

Le tribunal distingue les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, relevant des juridictions judiciaires spécialement désignées en application de l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, des demandes de paiement relevant du droit commun des obligations. Une demande portant exclusivement sur un solde de remise en état et des charges, sans contestation de la validité, de la résiliation ou du renouvellement du bail, relève de l’article L. 721-3 du Code de commerce lorsque les parties sont des sociétés commerciales.

L’article R. 145-23 du Code de commerce, qui attribue compétence au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour les contestations statutaires, n’est donc pas applicable. La compétence territoriale est déterminée par les articles 42 et 46 du Code de procédure civile : le tribunal du domicile du défendeur constitue la règle générale, tandis que le lieu de situation de l’immeuble n’est qu’une option lorsque les conditions de l’article 46 sont réunies. L’exception est rejetée et la partie perdante est condamnée aux dépens ainsi qu’à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après la restitution de locaux commerciaux, la bailleresse a réclamé le coût de dégradations et un solde de charges. La locataire, opposante à une injonction de payer, a soulevé l’incompétence du tribunal des activités économiques. L’opposition et l’exception ont été déclarées recevables, mais la juridiction a retenu sa compétence, le litige concernant un solde de compte et non l’application du statut des baux commerciaux.

Une société bailleresse a donné à bail commercial des locaux à une société locataire pour une durée de neuf ans. Après le congé de la locataire et la restitution des locaux, un état des lieux de sortie a fait apparaître des dégradations liées notamment à la dépose de stickers. La bailleresse a réclamé le coût de remise en état ainsi qu’un solde de charges.

La locataire a réglé une partie des sommes, contesté le montant des travaux et refusé certains postes de charges. Une ordonnance d’injonction de payer a été rendue, contre laquelle la locataire a formé opposition dans le délai légal.

Elle a ensuite soulevé l’incompétence matérielle et territoriale du tribunal des activités économiques, au profit du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La juridiction a déclaré l’opposition et l’exception recevables, mais a retenu sa compétence, le litige portant sur un solde de compte et non sur l’application du statut des baux commerciaux.

• Opposition formée dans le mois suivant la signification de l’ordonnance.
• Exception soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.
• Exception motivée et juridiction prétendument compétente désignée.
• Demande limitée au solde de compte, aux travaux et aux charges.
• Absence de contestation de la validité, résiliation ou renouvellement du bail.
• Parties constituées de sociétés commerciales.
• Domicile du défendeur situé dans le ressort territorial saisi.

• État des lieux de sortie contradictoire.
• Facture de remise en état du 1er août 2024.
• Pièce 21 détaillant le solde réclamé.
• Ordonnance d’injonction de payer et acte de signification.
• Conclusions échangées avant toute défense au fond.

La société bailleresse conserve la compétence du tribunal saisi pour faire examiner son solde de remise en état et de charges. La société locataire, partie perdante sur l’incident, supporte les dépens et l’indemnité accordée au titre des frais irrépétibles, tandis que le fond du litige reste à instruire.

• Maintien de l’affaire devant le tribunal des activités économiques.
• Rejet de l’exception d’incompétence matérielle et territoriale.
• Condamnation de la locataire aux dépens de l’incident.
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700.
• Renvoi devant le juge chargé de l’instruction pour fixation du calendrier.

À faire

• Identifier précisément l’objet juridique de la demande.
• Produire le bail et les états des lieux.
• Communiquer les factures et justificatifs des charges.
• Vérifier le délai d’opposition à l’injonction.
• Motiver l’exception et désigner la juridiction revendiquée.

À éviter

• Assimiler toute demande locative à un litige statutaire.
• Soulever l’incompétence après une défense au fond.
• Omettre les justificatifs du solde réclamé.
• Invoquer le lieu de l’immeuble sans vérifier le régime applicable.
• Confondre compétence matérielle et compétence territoriale.

La recevabilité de l’opposition à une injonction de payer

L’article 1416 du Code de procédure civile impose de former opposition dans le mois suivant la signification de l’ordonnance, à peine d’irrecevabilité. L’opposition ayant été exercée dans ce délai, elle est recevable et le jugement se substitue à l’ordonnance.

La compétence matérielle pour les demandes postérieures à un bail commercial

L’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire vise les actions fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce. Une demande de solde de compte portant sur la remise en état et les charges, sans contestation de la validité, de la résiliation ou du renouvellement du bail, relève toutefois de l’article L. 721-3 du Code de commerce lorsque les parties sont des sociétés commerciales.

La compétence territoriale des demandes de droit commun

L’article R. 145-23 du Code de commerce n’est pas applicable lorsque le litige ne relève pas du statut des baux commerciaux. Les articles 42 et 46 du Code de procédure civile conduisent alors à retenir, en principe, la juridiction du domicile du défendeur, le lieu de situation de l’immeuble constituant une faculté dans les conditions prévues par l’article 46.

Article L. 721-3 du Code de commerce, Article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire, Articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, Article R. 145-23 du Code de commerce, Article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, Article L. 211-9-3 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 42 et 46 du Code de procédure civile, Article 82 du Code de procédure civile, Articles 1406, 1408, 1415 et 1417 du Code de procédure civile, Article 1416 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Articles 699 et 700 du Code de procédure civile, Article 871 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1732 du Code civil