Droit de préemption urbain : validation d’un projet suffisamment motivé de quatre logements sociaux

L’exercice du droit de préemption urbain est subordonné à la réalité, à la date de la décision, d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objectifs de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Les caractéristiques précises du projet n’ont pas à être entièrement arrêtées, mais sa nature doit apparaître dans la décision et l’opération doit répondre à un intérêt général suffisant.

En application de l’article L. 210-1 du même code, la décision doit mentionner l’objet poursuivi. La cour admet une motivation identifiant la création de quatre logements sociaux, le mode de financement envisagé, l’inscription dans les objectifs du PLU-H et le futur bénéficiaire de la cession. L’existence du projet était corroborée par les documents de planification, une étude détaillée, un plan de financement, un calendrier de travaux et la localisation du bien.

L’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, relatif à l’aliénation au profit d’une personne privée, ne rendait pas le jugement irrégulier : les premiers juges avaient répondu au moyen invoqué. Les moyens contestant le bien-fondé du jugement demeurent sans incidence sur sa régularité. Les conclusions fondées sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative ont été rejetées pour les deux parties.

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La cour a confirmé la légalité de la préemption exercée pour permettre la création de quatre logements sociaux à Charbonnières-les-Bains. Le projet était réel, suffisamment identifié et répondait à un intérêt général lié au développement de l’offre de logements sociaux. Les moyens tirés d’une motivation insuffisante, d’une cession irrégulière à une personne privée, d’une incompétence négative et d’un exercice tardif ont été écartés.

Des acquéreurs avaient conclu un projet d’achat portant sur un bien appartenant à la Fédération française des associations de chiens d’aveugles et à l’association Handi’chiens. Le président de la métropole de Lyon a exercé le droit de préemption urbain afin de permettre la création de quatre logements sociaux, dans le cadre des objectifs du PLU-H et du réaménagement du secteur de la mairie et de l’église de Charbonnières-les-Bains.

Les acquéreurs ont demandé l’annulation de l’arrêté de préemption et du rejet de leur recours gracieux. Ils invoquaient notamment une motivation insuffisante, l’absence de projet réel, une cession irrégulière à une personne privée, une incompétence négative et un exercice tardif du droit de préemption.

La cour confirme le rejet de leur demande. Elle estime que le projet était réel, suffisamment identifié et justifié par un intérêt général tenant au développement de l’offre de logements sociaux. Elle écarte également le moyen tiré de l’irrégularité du jugement et rejette les demandes présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

• Justifier d’un projet réel à la date de l’exercice du droit de préemption
• Inscrire le projet parmi les actions ou opérations de l’article L. 300-1
• Mentionner la nature de l’opération dans la décision
• Identifier suffisamment l’objectif de création de logements sociaux
• Établir un intérêt général suffisant au regard du bien et de l’opération
• Produire des éléments concordants sur le financement, les travaux et le calendrier

• Objectifs du PLU-H approuvé par délibération du 13 mai 2019
• Cahier communal et programme d’orientations et d’actions pour l’habitat
• Étude de la société Foncière d’habitat et humanisme
• Plan de financement et coûts prévisionnels de l’opération
• Planning des travaux et calendrier de mise en location
• Données relatives à la surface de plancher et à la localisation du bien

La préemption est maintenue et les acquéreurs ne peuvent obtenir l’annulation de l’arrêté ni du jugement. La métropole conserve la possibilité de conduire l’opération de logements sociaux et aucune partie n’obtient de somme au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

• Maintien de l’arrêté de préemption
• Échec du recours des acquéreurs
• Poursuite du projet de logements sociaux
• Utilisation des documents de planification comme justification
• Absence d’indemnité au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Identifier précisément l’objet de la préemption
• Rattacher le projet aux objectifs de l’article L. 300-1
• Documenter la réalité du projet à la date de décision
• Produire les éléments de financement et de calendrier
• Vérifier l’intérêt général au regard du bien concerné

À éviter

• Se limiter à une motivation générale
• Préempter sans projet suffisamment établi
• Omettre la nature de l’opération envisagée
• Négliger les documents de planification applicables
• Confondre erreur de droit et irrégularité du jugement

Les conditions du droit de préemption urbain

Les collectivités doivent justifier, à la date de la préemption, d’un projet réel d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objectifs de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Les caractéristiques précises du projet peuvent encore ne pas être totalement définies, mais l’opération doit répondre à un intérêt général suffisant, apprécié notamment au regard du bien et de son coût prévisible.

La motivation de la décision de préemption

L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme impose que la décision mentionne l’objet du droit exercé. La motivation était suffisante dès lors qu’elle identifiait la création de quatre logements sociaux, le financement envisagé, l’inscription dans le PLU-H et la cession projetée, permettant de comprendre la nature de l’opération.

La preuve de la réalité du projet d’aménagement

La réalité du projet résultait des documents du PLU-H, du programme d’orientations et d’actions pour l’habitat, d’une étude détaillant les travaux, les coûts, le financement, la surface du bien et le calendrier prévisionnel. Ces éléments établissaient l’existence d’un projet porté par la métropole, même si sa réalisation impliquait une cession à une personne privée.

Article L. 210-1 du code de l’urbanisme, Article L. 300-1 du code de l’urbanisme, Article L. 213-11 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative