Cour d’appel, 2ème chambre section C, 22 octobre 2026, RG n° 25/02214

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/02214 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JUNO

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

06 mai 2025 RG :23/01371

[G]

[G]

C/

[T]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 06 Mai 2025, N°23/01371

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme L. MALLET, Conseillère et Mme S. IZOU, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère,

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Cadre greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [H] [G]

né le 05 Décembre 1992 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Aurélie MENDRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [Y] [G]

née le 29 Janvier 1985 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Aurélie MENDRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

M. [O] [T]

né le 01 Janvier 1950 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Laurence AGUILAR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Août 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme S. DODIVERS, le 22 Octobre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er mars 2020, M. [O] [T] a donné à bail à Mme [Y] [G] une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 €. Un avenant manuscrit du même jour prévoyant notamment la réalisation de certains travaux par la locataire ainsi que les modalités de remboursement des frais avancés par elle a été régularisé entre les parties.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement dressé le même jour.

M. [H] [G] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire suivant acte du 26 février 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2022, M. [T] a fait signifier à Mme [G] un congé pour reprise de l’appartement avec une fin de bail prévue le 28 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023, M. [T] a fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer l’arriéré des loyers. Ledit commandement a été dénoncé à la caution le même jour.

Un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice le 1er mars 2023, à la demande et en présence de M. [T], afin de procéder à un état de lieux de sortie après que Mme [G] ait quitté le logement le 28 février 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, M. [O] [T] a fait assigner Mme [Y] [G] et M. [H] [G] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins, notamment, qu’il les condamne solidairement à lui payer la somme de 11 134 euros au titre de l’arriéré locatif sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de la décision, celle de 5 000 euros au titre de son préjudice matériel et la moitié des frais du constat d’huissier dressant l’état de sortie des lieux outre les dépens et les frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 6 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-dit n’y avoir lieu à écarter des conclusions ou des pièces des débats pour tardiveté ;

-mis à la charge de M. [O] [T] les frais de rénovation engagés par Mme [Y] [G] à hauteur de 742,35 euros ;

-prononcé une baisse du loyer mensuel de 15 % à compter du 1er août 2022 jusqu’ à libération du logement, le 28 février 2023, en raison de la non-décence du logement ;

-condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 9 295, 80 euros au titre de l’arriéré locatif ;

-condamné solidairement M. [H] [G] au paiement de l’arriéré locatif à la charge de Mme [Y] [G] à hauteur de 300 euros ;

-rejeté la demande de condamnation sous astreinte formée par M. [O] [T] ;

-rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [Y] [G] ;

-condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 1 962,61 euros en réparation du préjudice matériel ;

-condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice en date du 1er mars 2021, soit 195 euros ;

-rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Y] [G] ;

-rejeté le surplus des prétentions ;

-condamné Mme [Y] [G] aux dépens ;

-condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-rejeté la demande de Mme [Y] [G] tendant à ce que soit écartée l’exécution provisoire de la présente décision ;

-rappelé le caractère exécutoire de la décision.

Mme [Y] [G] et M. [H] [G] ont interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 10 juillet 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [Y] [G] et M. [H] [G] demandent à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-2, 1343-5 alinéa 1 et 1719 du code civil, les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et le décret n°2022 ’ 120 du 30 janvier 2002,

-dire l’appel recevable et bien fondé ;

-confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*reconnu le caractère indécent du logement de Mme [G], 

*rejeté la demande de condamnation sous astreinte formée par M. [T] ;

-infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*mis à la charge de M. [O] [T] les frais de rénovation engagés par Mme [Y] [G] à hauteur de 742,35 euros,

*prononcé une baisse du loyer mensuel de 15 % à compter du 1er août 2022 jusqu’ à libération du logement, le 28 février 2023, en raison de la non-décence du logement,

*condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 9 295, 80 euros au titre de l’arriéré locatif,

*condamné solidairement M. [H] [G] au paiement de l’arriéré locatif à la charge de Mme [Y] [G] à hauteur de 300 euros,

*rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [Y] [G],

*condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 1 962,61 euros en réparation du préjudice matériel,

*condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice en date du 1er mars 2021, soit 195 euros,

*rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Y] [G],

*condamné Mme [Y] [G] aux dépens,

*condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

-dire que les sommes suivantes doivent s’imputer sur les loyers dus par Mme [G] à M. [T] :

*600 euros au titre du dépôt de garantie,

*600 euros en compensation des meubles de la cuisine conformément au contrat de bail conclu,

A titre subsidiaire,

*550 euros en compensation des meubles de la cuisine conformément au contrat de bail conclu,

*742,35 euros travaux de la salle de bain validés par M. [T] et le premier juge,

*3 041,03 euros au titre des travaux effectués non pris en compte ;

-dire que la dette de loyer de Mme [G] ne saurait être supérieure à la somme de 5 675,77 euros ;

-accorder les plus larges délais de paiement à Mme [G] pour apurer sa dette auprès de M. [T] ;

-dire que le logement loué par Mme [G] était indécent ;

-condamner M. [T] à payer à Mme [G] la somme de 5 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

-constater que la mise en place d’une VMC dans la cuisine est impossible ;

-prononcer une baisse de loyer mensuel de 25 % à compter du mois d’août 2022 et ce jusqu’au mois de février 2023, soit un loyer de 450 euros par mois au lieu de 600 euros ;

-dire que la somme de 1 050 euros au titre des loyers des mois d’août 2022 à février 2023 n’est pas due ;

-ordonner la compensation des sommes dues par Mme [G] à M. [T] et de celles dues par M. [T] à Mme [G] ;

En conséquence,

-dire qu’après compensation, M. [T] est redevable envers Mme [G] de la somme de 1 174,23 euros ;

-débouter M. [T] de sa demande de dommages et intérêts et de l’ensemble de ses autres demandes ;

-condamner M. [T] à payer à Mme [G] la somme de 800 euros pour l’affaire en première instance et 1 200 euros pour la procédure d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamner M. [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

A titre subsidiaire :

-dire que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais et dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 décembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [O] [T] demande à la cour de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions des articles 1231 et suivants et 1719 du code civil,

-confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*fixé à la somme de 11 010 euros l’arriéré de loyers,

*débouté Mme [G] de sa demande de réduction du dépôt de garantie de sa dette locative,

*fixé à 15 % le montant du loyer pour la période allant du 1er août 2021 jusqu’à la sortie des lieux de Mme [G],

*condamné la caution, M. [G], à contribuer à la dette locative de Mme [G] à hauteur de 300 euros,

*rejeté la demande de délai de paiement de Mme [G],

*fixé à la somme de 1 962,61 euros les dommages et intérêts que Mme [G] doit payer à M. [T] au titre de son préjudice matériel,

*condamné Mme [G] à payer la moitié des frais de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie,

*condamné Mme [G] aux entiers dépens,

*rejeté la demande de Mme [G] de voir l’application de l’exécution provisoire écartée ;

-infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu’il a :

*condamné M. [T] à déduire des arriérés de loyers la somme de 742,35 euros,

*fixé la dette de loyer de Mme [G] à la somme de 9 295,80 euros,

*condamné Mme [G] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de Mme [G] sous astreinte ;

Et statuant à nouveau :

-constater que les arriérés de loyers s’élèvent à la somme de 11 010 euros ;

-débouter Mme [G] de ses demandes ;

-juger que la somme de 350,85 euros viendra en déduction des arriérés de loyers dus par Mme [G] en remboursement de frais liés à la rénovation de la salle d’eau ;

-fixer la somme de 630 euros venant en déduction des arriérés de loyers dus par Mme [G] correspondant à 15 % du loyer pour la période allant du 1er août 2022 jusqu’à la sortie des lieux de Mme [G] ;

-condamner Mme [G] à lui verser la somme de 1 962,61 euros au titre de son préjudice matériel ;

-condamner Mme [G] à lui verser la moitié des frais de constat du commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie ;

-condamner M. [G], caution solidaire, au paiement de l’arriéré locatif à la charge de Mme [G] à hauteur de 300 euros ;

-condamner Mme [G] au paiement des sommes dues sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir ;

-juger n’y avoir lieu à compensation ;

-condamner Mme [G] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 1 800 euros pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 27 août 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 septembre 2026, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 22 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Par ailleurs, il y a lieu de noter que le contenu du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 1er mars 2023 faisant état des lieux de sortie n’est pas contesté même s’il n’est pas contradictoire, les consorts [G] ayant été par ailleurs régulièrement convoqués par acte d’huissier du 31 janvier 2023 mais ne s’étant pas présentés.

Sur l’arriéré locatif,

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1104 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1104 du même code « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

En l’espèce, le montant des arriérés locatifs de Mme [G] de mars 2020 à mars 2023 d’un montant de 11 010 € n’est pas contesté par les parties.

Ce montant tient compte de la somme de 1 350 € que M. [T] a remboursé par réductions de loyer entre avril et décembre 2021au titre des frais de rénovation avancés par la locataire.

La question qui oppose les parties réside dans les déductions supplémentaires à effectuer en application de l’avenant manuscrit annexé au contrat de bail du 1er mars 2020.

L’avenant manuscrit rédigé sur papier libre, daté du 1er mars 2020 et signé par la locataire et le bailleur stipule :

« -pour la rupture du bail faire un préavis de deux mois avec lettre recommandée,

-la locataire laissera tous les chauffages électriques à son départ,

-la locataire laissera à son départ la cuisine équipée une déduction d’un mois de loyer (dernier mois de bail,)

-concernant la salle de bain la locataire fournira les factures des rénovations, le propriétaire réduira cette avance d’une somme convenue tous les mois sur les loyers jusqu’à règlement total »

Il est constant et non contesté que le montant de 11 010 € tient compte des sommes déduites par M. [T] d’un montant total de 1 350 € au titre des frais de rénovation avancés par la locataire que les parties ne remettent pas en cause.

Mme [G] soutient cependant que d’autres sommes doivent venir en déduction de l’arriéré de loyers :

– la somme de 600 € correspondant aux équipements de cuisine laissés dans le logement,

-la somme de 1 134 € correspondant aux radiateurs laissés dans les lieux,

-la somme de 3 041 ,03 € correspondant au coût des travaux de réfection de la salle de bain, (factures Castorama et Entrepôt du bricolage) déduction faite de la somme de 1350 € ayant été effectuée sur les loyers par le bailleur et celle de 742,35 € accordée par le premier juge (5 133,38 € – 1350 € -742,35 €)

-la somme de 600 € au titre du dépôt de garantie.

Elle considère que la dette locative s’élève à la somme de 5 675,77 €.

Sur la demande de déduction au titre de la cuisine,

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la cuisine était équipée d’une plaque chauffante.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie révèle que la plaque chauffante, ou la cuisinière visible sur la photographie des lieux lors de l’occupation datant de décembre 2021, n’est plus présente, qu’une hotte est manquante et que les meubles sont en très mauvais état :

« Cuisine aménagée sale, tiroirs sales, certains sont branlants, portes de placard décalées, sales, grasses, traces de doigts, intérieurs sales. Porte d’un meuble sous évier manquante et remplacée par une partie fixe blanchie non assortie, ensemble grossièrement réalisé et dégradé. Plan de travail très sales, une baguette manquante, joints manquants. »

Mme [G] invoque un sms en date du 25 février 2020 de la fille de l’intimé pour affirmer que le bailleur a récupéré les meubles et la plaque et soutient que les travaux de reprise de la cuisine suite aux dégâts des eaux ont été réalisés en juin 2023, soit postérieurement à son départ, par l’assurance.

Or, le sms invoqué fait effectivement part de l’intention du bailleur de récupérer les placards et la plaque de cuisson mais la remise effective n’est pas démontrée alors même que l’état des lieux d’entrée dressé le 1er Mars 2020 mentionne précisément la présence de la plaque chauffante.

Par ailleurs, la pièce numéro 23 produite par les appelants indiquant que les travaux de réparation seront réalisés du 26 juin au 30 juin 2023 ne permet pas de déterminer la nature des travaux réalisés ni même l’expéditeur et le destinataire de ce message provenant « d’ une conversation avec 38066 », Mme [G] ne démontrant pas par ailleurs que le bailleur ait reçu une indemnisation de ce chef.

En conséquence, eu égard à l’élément d’équipement manquant et à l’état des meubles, il ne peut être considéré que Mme [G] ait laissé une cuisine équipée à sa sortie des lieux.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de déduction au titre des radiateurs,

Mme [G] fourni deux factures en date des 27 février et 2 mars 2020 correspondant à 6 radiateurs électriques de marque « AKELA » pour un montant total de 1 134 €.

M. [T] s’oppose à cette déduction aux motifs que les radiateurs laissés dans le logement par Mme [G] ne correspondent pas aux factures qu’elle produit et qui ont été établies antérieurement à son entrée dans les lieux.

Il résulte de la comparaison des bons de commande et des factures que la marque des radiateurs, leurs caractéristiques ainsi que leurs prix sont similaires.

Par ailleurs, il ressort de l’échange de sms en date du 25 février 2020 entre la fille du propriétaire et Mme [G] que cette dernière a été mise en possession des clés du logement le 25 février 2020 pour effectuer les travaux, étant noté que les bons de commandes datent du 26 février 2020 et les factures des 27 février et 2 mars 2020.

La chronologie des évènements étant dès lors cohérente.

Il ressort du procès-verbal de constat des lieux de sortie du 1er mars 2023 que le logement est équipé de 6 radiateurs.

Les constatations du commissaire de justice quant à la marque des radiateurs n’ont porté que sur un seul radiateur, celui du séjour, effectivement de marque Chaufelec (cf. page 6 du constat), la marque des 5 autres radiateurs n’étant pas renseignée, et ne pouvant ainsi corroborer l’affirmation de M. [T].

Il sera donc retenu les factures des 27 février et 2 mars 2020 pour 5 radiateurs.

La somme venant en déduction sera calculée en se référant à la moyenne des prix des 6 radiateurs, soit 189 €.

En conséquence, et infirmant le jugement déféré, il y lieu de déduire la somme de 945 € (189 € x 5).

Sur la demande de déduction au titre des travaux de la salle de bain,

M. [T] accepte de prendre en charge les factures de Castorama à hauteur de 350, 85 €.

Mme [G] sollicite la somme de 102, 45 € correspondant au surplus des factures du magasin Castorama que l’intimé refuse de prendre en charge : le coût du câble électrique (19,90 €), les deux prises de courant (3,90 €), le vidage pour évier (21,95 €), le flexible male femelle (9,80 €), le disjoncteur (8,20 €), la goulotte décorative (28,50 €) et le multi pack accessoire (10,20 €)

Cependant, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, il n’est pas établi par Mme [G] que ces équipements, qui ne sont pas par nature uniquement destinés à équiper une salle d’eau, ont servi aux travaux de rénovation de la salle de bain prévus par l’avenant au contrat de bail. Dès lors, il n’y pas lieu de déduire ces frais de la dette locative.

Si le premier juge a retenu à juste titre le poste colle tous carreaux (les photographies de la salle de bain démontrant l’existence de carrelage en bas de douche) et quatre pieds de douche (l’utilité de 8 pieds restant inexpliquée pour une douche standard), le premier juge a retenu une somme de 391,50 € qui ne correspond cependant pas aux montants de ces postes selon les factures Castorama produites qui se chiffrent à la somme de 24,95 pour le premier et 4,90 € pour le second.

Par ailleurs, les 4 pieds de douche sont compris dans la somme de 350, 85 € que M. [C] accepte de prendre en charge.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, il y lieu de déduire de l’arriéré locatif la somme de 375,80 €.

Sur la demande du coût des autres travaux correspondant aux factures du magasin l’Entrepôt du bricolage,

Il convient de rappeler que l’accord entre le bailleur et la locataire concernait uniquement les radiateurs, la cuisine et la salle de bain.

Or, les factures du magasin l’Entrepôt du bricolage ont d’ores et déjà été prises en compte ci-dessus au titre des radiateurs.

Pour le surplus de ces factures, certaines prestations ne correspondent manifestement pas à l’accord des parties et Mme [G] ne démontre ni n’avoir obtenu l’accord du propriétaire pour engager la dépense ni que les matériaux et équipements concernés aient été installés dans le logement loué.

Les suppositions faites par Mme [G] sont insuffisantes à prouver le contraire en l’absence de tous éléments venant les corroborer.

Il n’y a donc pas lieu d’opérer une réduction supplémentaire de ces chefs.

***

En définitive, l’arriéré locatif s’élève à somme de 11 010 € moins les déductions retenues ci-avant ou acceptées par M. [T] (1 134 € correspondant aux radiateurs laissés dans les lieux, 375,80 € au titre de la salle de bain), soit la somme de 9 689,20 €.

En conséquence, Mme [G] sera condamnée à payer à M. [T] cette somme au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de fixation d’une astreinte de M.[T],

M. [T] demande que la condamnation de Mme [G] au paiement des arriérés locatifs soit assortie d’une astreinte de 100 € par jours de retard à compter du jugement à intervenir et jusqu’au paiement.

Or, par la présente décision, M. [T] dispose d’un titre exécutoire et lui appartiendra de recourir aux voies de droit commun des procédures civiles d’exécution pour obtenir le paiement de la dette.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [G] tenant à l’indécence du logement,

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cette obligation pèse sur le bailleur dès l’entrée dans les lieux et tant que dure le bail.

Le fait que le locataire accepte d’entrer dans les lieux en l’état n’exonère pas le bailleur de son obligation qui est d’ordre public.

D’ailleurs, en l’espèce, le bailleur en avait pleinement conscience puisqu’il a accepté de prendre en charge divers postes de travaux.

Un constat de non décence du logement a été mis en évidence par le diagnostic de la société Urbanis, mandatée par la CAF du Gard, en date du 18 janvier 2021 suite à une visite des lieux du 14 décembre 2020.

Il ressort du diagnostic que le logement loué présentait des traces d’infiltrations en toiture, des planchers et plafonds irréguliers, un trou dans le plafond de la cage d’escalier, un plafond de la cuisine détérioré, une porte d’entrée non étanche, des fils d’électricité apparents et des prises non fonctionnelles, des infiltrations, une absence de ventilation dans les pièces humides, un escalier instable et l’absence de rampes sur deux escaliers.

Le propriétaire était tenu de procéder à la mise en conformité du logement avant le 31 juillet 2022. Le constat de non décence a été levée par décision de la CAF du 13 décembre 2023 à la suite d’une contre-visite du logement organisée la veille.

Mme [G] sollicite en réparation de son trouble de jouissance d’une part la somme de 5 800 € de dommages et intérêt à raison de 200 € par mois pour la période du 1er mars 2020 au 31 juillet 2022 et d’autre part une réduction de loyer de 25 % pour la période du 1er août 2022 au 28 février 2023, date à laquelle elle a quitté les lieux.

Cependant, il résulte de la lecture de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu’accessoirement à l’exécution de travaux.

En l’espèce, Mme [G] n’a pas saisi la juridiction d’une demande d’exécution de travaux.

En conséquence, la cour n’a pas le pouvoir d’ordonner la réduction de loyer sollicitée.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Il n’en demeure pas moins que Mme [G] sollicite l’indemnisation de son trouble de jouissance de son entrée à sa sortie des lieux en raison du manquement de M. [T] à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il ressort du diagnostic décence de la société Urbanis que le logement occupé par Mme [G] ne répond pas aux critères légaux de la décence comme exposé ci-avant.

Il y a effectivement lieu de distinguer deux périodes.

Concernant la première période du 1er Mars 2020 au 31 juillet 2022, Mme [G] a subi des infiltrations, une mauvaise étanchéité de la porte d’entrée, une fuite dans la salle de bain dont il n’est pas démontré qu’elle résulte des travaux effectués par la locataire, comme l’établit le compte rendu de recherche de fuite du 29 septembre 2020 transféré au bailleur le 7 octobre 2020 qui constate par ailleurs que le plafond de la cuisine est très humide, une absence de rampe d’escalier et de ventilation.

Par ailleurs, au regard de la nature des travaux à réaliser (travaux en toiture avec installation d’un velux, remaniement de la mezzanine, changement d’escalier’), la locataire a subi également un trouble de jouissance pendant leur exécution.

Il convient cependant de noter que M. [T] a effectué dans le délai qui lui était imparti l’ensemble des travaux préconisés à l’exception de la ventilation dans la cuisine, en se heurtant pourtant à Mme [G] qui n’a pas toujours mis de la bonne volonté pour que les travaux s’exécutent rapidement.

Ainsi, il a été nécessaire d’envoyer à l’appelante une lettre recommandée le 14 juin 2022 pour lui demander de se rendre disponible pour accéder à son logement pour effectuer les travaux notamment en toiture, cette dernière ayant refusé, comme en informe le propriétaire une société par courriel du 3 décembre 2021, que l’on s’introduise chez elle, estimant que les travaux pouvaient être réalisés de l’extérieur, comme elle l’avait déjà refusé dans un sms du 30 septembre 2020.

De même, M. [B], dirigeant de la société Alumob, atteste qu’alors qu’un rendez-vous avait été pris par courrier, la locataire était absente sans en avoir informé à la date indiquée.

Dès lors, Mme [G] a contribué à son préjudice en retardant l’exécution de certains travaux.

S’agissant de la période du 1er août 2022 au 28 février 2023, il est constant et non contesté que les travaux de remise en état avaient été exécuté à l’exception de la mise ne place de la ventilation de la cuisine qui ne sera installée qu’en décembre 2023, le propriétaire ayant des difficultés à trouver un artisan acceptant sa mise en place au risque de porter à la structure de l’immeuble (cf. attestation de M. [B], dirigeant de la société Alumob).

Pour autant, il n’est pas contesté que les ventilations des autres pièces avaient été installées et Mme [G] ne démontre ni la persistance des désordres ni le préjudice invoqué pour sa santé.

Le trouble de jouissance non démontrée pour cette dernière période ne saurait être indemnisé.

Au vu des éléments ci avant relevés, il y donc lieu d’indemniser Mme [G] de son trouble de jouissance pour la période du 1 er Mars 2020 au 31 juillet 2022 qui sera justement évalué à la somme de 2 520 € représentant 15 % du montant des loyers sur 28 mois.

Infirmant le jugement déféré, M. [T] sera condamné à verser à Mme [G] cette somme au titre de son trouble de jouissance.

Sur la demande de M. [T] au titre du préjudice matériel,

M. [T] sollicite la confirmation du jugement déférée en ce qu’il lui a allouée la somme de 1 962, 61 € au titre des dégradations locatives concernant les murs.

Mme [G] soutient que la condamnation, par le premier juge, au paiement de la somme de 1 962,61 € à titre de dommages et intérêts en réparation « du préjudice matériel résultant des dégradations locatives imputables à la locataire » ne se fonde que sur un simple devis pour chiffrer l’éventuel préjudice subi alors que la majorité des dégradations sont apparues suite aux différents sinistres qui ont eu lieu au sein du logement et les travaux de réparation du dernier sinistre ont été réalisés en juin 2023, soit postérieurement au départ de la locataire.

Selon l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. »

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure »

Selon l’article 1755 du code civil dispose « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur. »

Selon l’article 1730 du code civil « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il convient de rappeler que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

Par ailleurs, et comme indiqué ci-avant, les travaux de mise en décence du logement étaient achevés au 31 juillet 2022, seule la ventilation de la cuisine a été mise en place en décembre 2023.

L’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne, s’agissant des murs, un bon état dans le séjour, les chambres 1 et 2, les couloirs des 1er et 2e étage, un état passable dans la cuisine, puis un mauvais état dans la chambre en mezzanine, la salle de bain et les toilettes.

L’état des lieux de sortie du 1er mars 2023 mentionne, s’agissant du séjour « murs sales, traces importantes d’humidité […] un poster type carte du monde collé sur un pan de mur et masque l’état du mur », s’agissant de la cuisine « ensemble très sale et en mauvais état, murs blanchis, traits de crayons et trous de déplacement de meubles, traces importantes d’humidité et de salpêtre », s’agissant du couloir du 1er étage «  murs sales », dans la salle de bain «  murs sales et peint grossièrement en gris, noircis », s’agissant de la chambre 1 « murs sales, nombreux trous de cheville, […] débordement de peinture grise sur la partie blanchie », au 2e étage « murs peints en trois couleurs dont un violet et un fuchsia criard + stickers, nombreux manques et débordements de peinture, sales, trous de cheville et traces de moisissure », s’agissant de la chambre 2 « murs et plinthes peints en violet et fuchsia, ensemble criard et grossièrement réalisé, nombreux débordements de peinture, trous et chocs, manque de peinture par endroits, sales ».

Comme relevé par le premier juge, il ressort de la comparaison des états des lieux que sont survenues, durant les trois années d’occupation du logement par la locataire, des dégradations qui excèdent l’usure normale d’un bien à usage d’habitation, tant s’agissant de trous dans les murs, que l’application grossières de peintures non acceptées par le propriétaire dans une majeure partie du logement, ou encore le défaut d’entretien du bien.

Il n’est en effet pas démontré que M. [T] par l’intermédiaire de sa fille ait accepté des coloris et une décoration aussi particulière qui dénaturent le logement.

M. [T] produit un devis de la société EURL D Projets Peintures en date du 9 avril 2023, soit peu après la libération des lieux, pour un montant de 4062,61 € pour la rénovation de peinture et de rebouchage de trous dans le salon, la cuisine, les chambre, le dégagement, le couloir et l’escalier, d’un montant de 4 062,61 €, correspondant aux dégradations locatives constatées par l’huissier.

Néanmoins et pour les motifs exposés par le premier juge que la cour adopte, il y lieu de déduire de cette somme le dépôt de garantie conservé par le propriétaire et une somme de 1 500 € pour tenir compte de l’humidité engendrée par la non décence.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de partage des frais de l’état dés lieux de sortie,

Selon l’article 3-2, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il ressort de la convocation à état des lieux, signifié le 31 janvier 2023 à Madame [G] par dépôt à étude conformément à l’article 659 du code de procédure civile, qu’elle a été avisées au moins 7 jours à l’avance.

Dès lors, en application des dispositions précitées, les frais de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 1er mars 2023 seront partagés par moitié entre le bailleur et la locataire, soit 195 €.

M. [T] sollicite la confirmation du jugement déféré tandis que les appelants sollicitent l’infirmation sans formuler aucune critique.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de compensation,

Les conditions de l’article 1347-1 du code civil étant réunies, il y lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues réciproquement par Mme [G] et M.[T].

Mm [G] doit en définitive la somme de 11 846, 81€ (9 689, 20 € +1 962, 61 € + 195€).

M. [T] doit au final la somme de 2 520 € à Mme [G].

En conséquence, Mme [G] reste redevable envers M. [T] de la somme de 9 326, 81 €.

Sur la demande de délai de paiement de Mme [G],

Selon l’article 1343-5 du code civil « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de 2 années échelonner le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Mme [G] ne produit aucun élément sur sa situation financière et familiale et ne démontre pas eu égard à l’importance de la dette être en capacité de l’apurer dans le délai légal.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande de ce chef.

Sur la demande à l’égard de M. [H] [G],

Par acte sous seing privé du 1er mars 2020, M. [H] [G] s’est engagé à être caution solidaire de Mme [Y] [G] pendant une durée d’un an.

Aucun élément ne permet d’établir que M. [G] est demeuré caution après l’expiration de son engagement le 1er mars 2021.

Le premier juge relevant que les seuls manquements de Mme [U] antérieurs au 1er mars 2021 sont un arriéré locatif de 300 € correspondant aux impayés partiels des mois de janvier et février 2021, a condamné la caution solidairement avec Mme [G] à cette somme au titre de l’arriéré locatif.

M. [T] sollicite la confirmation du jugement déféré tandis que les appelants sollicitent l’infirmation sans formuler aucune critique.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] qui succombe principalement, supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimé ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire et mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a mis à la charge de M. [O] [T] les frais de rénovation engagés par Mme [Y] [G] à hauteur de 742,35 € ; prononcé une baisse de loyer mensuel de 15 % à compter du 1er août 2022 jusqu’ à libération du logement, le 28 février 2023, en raison de la non-décence du logement ; condamné Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 9 295, 80 € au titre de l’arriéré locatif ; rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Y] [G] ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 9 689, 20 € au titre de l’arriéré locatif,

Déboute Mme [Y] [G] de demande de réduction de loyer,

Condamne M. [O] [T] à payer à Mme [Y] [G] la somme de 2 520 € au titre du trouble de jouissance

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [Y] [G] à M. [O] [T] et celle due par M. [O] [T] à Mme [Y] [G],

Dit qu’après compensation, Mme [Y] [G] reste redevable envers M. [O] [T] de la somme de 9 326, 81 €,

Condamne Mme [Y] [G] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [Y] [G] à payer à M. [O] [T] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la Présidente et par le cadre greffier.

LA CADRE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.