Garantie décennale des désordres immobiliers : responsabilité des vendeurs pour terrasses affaissées et infiltrations du garage

La cour rappelle que l’article 1792 du Code civil engage de plein droit le constructeur lorsque les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle retient cette garantie pour l’affaissement d’une terrasse, non apparent lors de la vente, provoquant des stagnations d’eau, ainsi que pour les infiltrations du garage provenant de la non-conformité des terrasses. L’article 1641 du Code civil demeure inapplicable lorsque le désordre est apparent ou lorsque sa cause n’est pas suffisamment établie. Les cloisons dissociables relèvent de l’exclusion de l’article 1792-2 du Code civil. Le rapport d’expertise n’est pas nul : l’expert a répondu aux dires conformément à l’article 276 du Code de procédure civile, et ses conclusions ne lient pas le juge selon l’article 246. La contestation de l’ordonnance de taxe relève exclusivement du premier président en application de l’article 724 du Code de procédure civile. L’indemnisation comprend le coût des travaux, indexé sur l’indice BT 01, un préjudice de jouissance limité et les honoraires d’une expertise amiable partiellement utile. Les demandes insuffisamment justifiées sont rejetées, notamment les frais de maîtrise d’œuvre, le préjudice moral et le remplacement d’équipements.

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La cour valide le rapport d’expertise et écarte la contestation de l’ordonnance de taxe. Elle retient la responsabilité décennale des vendeurs pour l’affaissement d’une terrasse entraînant des stagnations d’eau et pour les infiltrations du garage liées à la non-conformité des terrasses. Les autres désordres ne sont pas indemnisés faute de preuve suffisante ou en raison de leur caractère apparent.

Des acheteurs ont acquis un immeuble auprès de vendeurs en avril 2018. Après l’apparition de désordres, ils ont sollicité une expertise judiciaire puis demandé l’indemnisation de travaux et de préjudices. Le tribunal a rejeté leurs demandes et refusé d’annuler le rapport d’expertise.

En appel, la juridiction confirme la validité du rapport et l’irrecevabilité de la contestation de l’ordonnance de taxe. Elle retient toutefois la responsabilité décennale pour l’affaissement d’une terrasse, qui provoque des stagnations d’eau, et pour les infiltrations du garage causées par la non-conformité des terrasses. Les autres désordres ne sont pas indemnisés, faute de preuve suffisante, d’impropriété à destination ou en raison de leur caractère apparent.

Les vendeurs sont condamnés au coût des reprises, à une indemnité de jouissance, au remboursement partiel d’honoraires techniques, aux dépens et aux frais irrépétibles.

• Dommage affectant un ouvrage ou un élément relevant de la construction
• Impropriété de la terrasse à sa destination par stagnation d’eau
• Infiltrations récurrentes compromettant la solidité ou l’usage du garage
• Désordre non apparent pour l’acquéreur profane lors de la vente
• Imputabilité établie par une expertise judiciaire ou des éléments corroborés
• Équipement indissociable pour relever de l’article 1792-2 du Code civil

• Rapports d’expertise amiable des 1er juillet 2022 et 13 février 2025
• Photographies corroborant l’affaissement et les stagnations d’eau
• Constatations de l’expertise judiciaire sur les arrivées d’eau
• Rapport et note techniques établissant les infiltrations en fond de garage
• Facture du chauffe-eau insuffisante pour prouver le dysfonctionnement du cumulus

Les acheteurs obtiennent une réparation partielle fondée sur la garantie décennale, tandis que les vendeurs supportent les condamnations correspondant aux désordres imputables aux terrasses. Les demandes non suffisamment prouvées ou liées à des désordres apparents restent rejetées.

• Versement de 16 600 € TTC pour les travaux de reprise
• Indexation de la réparation selon l’indice BT 01
• Indemnisation de 3 000 € du préjudice de jouissance
• Remboursement de 600 € d’honoraires techniques
• Paiement des dépens et de 3 000 € au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément les désordres et leur date d’apparition
• Produire une expertise judiciaire contradictoire
• Documenter les infiltrations par des photographies contextualisées
• Établir le lien causal entre malfaçon et dommage
• Chiffrer les travaux avec une base d’indexation identifiable

À éviter

• Fonder l’imputabilité sur une expertise amiable isolée
• Invoquer un vice caché pour un désordre apparent
• Confondre élément dissociable et élément indissociable
• Produire des photographies sans indication de leur origine
• Réclamer des frais non justifiés par la nécessité des travaux

La garantie décennale des désordres affectant l’ouvrage

L’article 1792 du Code civil s’applique lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. La cour retient cette qualification pour l’affaissement non apparent d’une terrasse provoquant des stagnations d’eau et pour les infiltrations récurrentes du garage causées par la non-conformité des terrasses.

La valeur probatoire des rapports techniques

Les rapports amiables régulièrement versés et soumis au contradictoire peuvent corroborer l’existence d’un désordre. Toutefois, une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une partie ne suffit pas, seule, à établir son imputabilité. Les photographies démontrent les infiltrations, mais ne permettent pas d’en déterminer la cause.

La validité du rapport d’expertise judiciaire

Le rapport n’est pas nul lorsque l’expert a examiné les désordres entrant dans sa mission et répondu aux dires conformément à l’article 276 du Code de procédure civile. Le rapport d’un technicien choisi par une partie n’est pas une observation de partie. En application de l’article 246, le juge reste libre d’apprécier les conclusions expertales.

Article 450 du Code de procédure civile, Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 276 du Code de procédure civile, Article 246 du Code de procédure civile, Article 724 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1792 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1641 du Code civil