Garantie décennale du vendeur-constructeur : démolition-reconstruction d’une extension bois rendue impropre par des infiltrations et la mérule

Le vendeur qui a construit ou fait construire l’ouvrage est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil et répond de plein droit, sur le fondement de l’article 1792, des dommages compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination. L’absence d’assurance décennale et l’information donnée à l’acquéreur ne permettent pas d’écarter cette responsabilité d’ordre public.

Le tribunal retient l’impropriété à destination au regard des infiltrations, stagnations d’eau, défauts de ventilation et de la contamination de l’ossature bois par un champignon lignivore. L’action ayant été engagée dans les dix ans de l’achèvement, la garantie décennale est acquise. Les fondements subsidiaires tirés des articles 1641 et 1147 du code civil ne sont donc pas examinés.

La démolition-reconstruction est jugée proportionnée à l’atteinte généralisée de la structure bois. Le vendeur est condamné à financer les travaux, la remise en conformité du réseau pluvial, le relogement, les déménagements ainsi que les préjudices moral et de jouissance. L’article 696 du code de procédure civile justifie la condamnation aux dépens, comprenant les frais d’expertise mais non les constats d’huissier. Une indemnité de 5 000 euros est accordée au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514.

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Après la vente d’une maison comprenant une extension et un garage en bois, des infiltrations, défauts d’évacuation et dégradations liées à la mérule ont été constatés. L’expertise a conclu à l’impropriété de l’ouvrage et à la nécessité d’une démolition-reconstruction. Le tribunal a retenu la garantie décennale du vendeur-constructeur et accordé le coût des travaux, de la remise en conformité, du relogement et des déménagements, ainsi qu’une indemnité pour les préjudices moral et de jouissance.

Des acquéreurs ont acheté en 2017 une maison comprenant une extension et un garage en ossature bois réalisés par le vendeur. Des désordres sont apparus après la vente : infiltrations, stagnations d’eau, défauts d’évacuation des eaux pluviales, absence de ventilation et dégradation des bois par un champignon de type mérule.

Deux constats d’huissier puis une expertise judiciaire ont établi l’ampleur des malfaçons et conclu à l’impropriété de l’ouvrage, ainsi qu’à la nécessité d’une démolition-reconstruction. Le vendeur contestait principalement l’étendue de la mission de l’expert, le montant des travaux et leur caractère proportionné, sans produire de chiffrage alternatif utile.

Le tribunal retient la garantie décennale du vendeur-constructeur et l’impute de l’ensemble des désordres. Il accorde le coût des travaux, de la remise en conformité du réseau pluvial, du relogement et des déménagements, ainsi qu’une indemnité globale pour les préjudices moral et de jouissance.

• Qualification du vendeur comme constructeur au sens de l’article 1792-1
• Achèvement des travaux assimilé à la réception de l’ouvrage
• Révélation des désordres dans le délai décennal
• Atteinte à la solidité ou impropriété à destination de l’ouvrage
• Imputabilité des désordres aux travaux de construction
• Proportionnalité de la solution de démolition-reconstruction

• Acte authentique décrivant les travaux réalisés par le vendeur
• Premier procès-verbal constatant pourrissement, champignons et défauts du bâti
• Second procès-verbal constatant infiltrations et stagnations d’eau
• Rapport d’expertise judiciaire et photographies de la contamination
• Certificats médicaux établissant les pathologies du foyer

Le vendeur-constructeur doit indemniser intégralement les acquéreurs au titre de la garantie décennale. Les acquéreurs obtiennent le financement des travaux réparatoires et des préjudices consécutifs, tandis que le vendeur supporte également les frais procéduraux.

• Prise en charge de la démolition-reconstruction de l’extension
• Financement de la remise en conformité du réseau pluvial
• Indemnisation du relogement pendant dix mois
• Remboursement des déménagements aller et retour
• Indemnisation des préjudices moral et de jouissance
• Paiement des dépens et de l’article 700

À faire

• Conserver l’acte de vente et les déclarations de travaux
• Faire constater précisément chaque désordre par commissaire de justice
• Solliciter une expertise judiciaire contradictoire
• Documenter les infiltrations, champignons et atteintes structurelles
• Produire des devis détaillés et des solutions réparatoires chiffrées

À éviter

• Écarter la garantie décennale en raison d’une absence d’assurance
• Se limiter aux déclarations non corroborées des occupants
• Contester l’expertise sans demander de mesure procédurale adaptée
• Présenter une démolition-reconstruction sans justification technique
• Négliger les frais de relogement et de déménagement consécutifs

La garantie décennale du vendeur-constructeur

L’article 1792 du code civil instaure une responsabilité de plein droit pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. L’article 1792-1 assimile à un constructeur celui qui vend après achèvement un ouvrage qu’il a construit. L’absence d’assurance décennale et les stipulations informant l’acquéreur ne peuvent écarter cette responsabilité d’ordre public. Les désordres étaient apparus après l’achèvement et l’action avait été engagée dans le délai de dix ans.

La portée probatoire du rapport d’expertise judiciaire

Les articles 236 et 238 du code de procédure civile encadrent la mission du technicien, sans prévoir de sanction automatique en cas de dépassement. Le juge conserve le pouvoir souverain d’apprécier le rapport et peut retenir ses conclusions, même si l’expert a excédé sa mission. Ici, les constatations de l’expert étaient directement liées aux désordres soumis à son examen et largement corroborées par deux constats d’huissier.

La proportionnalité de la démolition-reconstruction

La démolition-reconstruction a été retenue parce que le champignon avait atteint l’ensemble des parties boisées et l’ossature de l’extension, rendant un simple traitement insuffisant pour préserver la solidité de l’édifice. Le vendeur n’avait fourni ni solution alternative contradictoire ni chiffrage concurrent. La mesure a donc été jugée proportionnée à la gravité et à l’étendue des désordres, la conformité réglementaire nouvelle ne constituant pas un enrichissement sans cause.

Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1641 du Code civil, Article 1647 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article L. 124-3 du Code des assurances, Article 809 du Code de procédure civile, Article 127-1 du Code de procédure civile, Article 467 du Code de procédure civile, Article 236 du Code de procédure civile, Article 238 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile