Dégradations locatives et loyers impayés : preuve par états des lieux et condamnation d’un locataire d’un logement social

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et doit assurer l’entretien courant ainsi que les réparations locatives. Les articles 1730 et 1755 du code civil excluent toutefois les dégradations imputables à la vétusté ou à la force majeure. La comparaison entre un état des lieux d’entrée contradictoire et un état des lieux de sortie permet d’établir l’imputabilité des désordres. La charge initiale de la preuve incombe au bailleur, conformément à l’article 1353 du code civil.

Le bailleur doit également justifier le montant des réparations par des factures et établir le reliquat de loyers et charges par un décompte. Le locataire qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou l’extinction de l’obligation.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 limite la prise en charge de l’état des lieux réalisé par commissaire de justice à la moitié lorsque les conditions légales sont réunies. L’article 472 du code de procédure civile autorise le juge à statuer sur le fond malgré la non-comparution, mais uniquement si la demande est régulière, recevable et bien fondée. Les articles 696 et 700 du même code fondent respectivement la condamnation aux dépens et l’allocation de frais irrépétibles.

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À la suite de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, l’office public de l’habitat a réclamé le coût des réparations, des loyers impayés et certains frais d’actes. La comparaison des états des lieux et les justificatifs produits ont permis de retenir l’imputabilité des dommages. Le locataire a été condamné aux réparations, aux sommes locatives, aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT a donné en location un logement à un locataire selon un bail conclu en mars 2022. Après le congé, un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en novembre 2023. Il relevait notamment des moisissures, des traces, des équipements dégradés, un dégât des eaux, des inscriptions et des dégradations du jardinet.

Le bailleur a réclamé le coût des réparations, l’ouverture du logement, un reliquat de loyers et charges ainsi que le remboursement de frais d’actes. Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu et n’a produit aucun élément contestant les sommes demandées.

Le juge a retenu l’imputabilité des dégradations par comparaison des états des lieux et a admis les justificatifs produits. Le locataire a été condamné aux réparations, aux loyers impayés, à certains frais de commissaire de justice, aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles, le surplus étant rejeté.

• État des lieux d’entrée établi contradictoirement
• État des lieux de sortie constatant des désordres précis
• Imputabilité des dégradations au locataire
• Absence de vétusté, force majeure ou cause exonératoire
• Factures établissant le coût des réparations
• Décompte établissant le reliquat de loyers et charges
• Demande régulière, recevable et bien fondée malgré la non-comparution

• État des lieux d’entrée contradictoire du 7 mars 2022
• État des lieux de sortie établi par commissaire de justice
• Constatations des moisissures, infiltrations et équipements endommagés
• Factures des entreprises intervenues pour les réparations
• Facture d’ouverture et fermeture de la porte
• Décompte des loyers et charges impayés

Le locataire supporte les réparations et sommes locatives établies par les pièces produites, ainsi que les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le bailleur obtient une condamnation partielle, le surplus non justifié étant rejeté.

• Imputation des dégradations au locataire
• Paiement des réparations locatives retenues
• Règlement du reliquat de loyers et charges
• Prise en charge des frais de commissaire de justice admis
• Condamnation aux dépens et à l’article 700
• Rejet des demandes insuffisamment justifiées

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée contradictoire
• Faire constater précisément les désordres de sortie
• Comparer les états des lieux pièce par pièce
• Conserver les factures des réparations effectuées
• Produire un décompte actualisé des loyers et charges

À éviter

• Réclamer des réparations liées à la vétusté
• Imputer des désordres sans preuve contradictoire
• Présenter des montants non corroborés par des factures
• Oublier les déductions du dépôt de garantie
• Négliger la convocation aux opérations d’état des lieux

La preuve de l’imputabilité des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1730 et 1755 du code civil et l’article 1353 du même code imposent au bailleur de prouver que les réparations sont imputables au locataire. Cette preuve résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée contradictoire et l’état des lieux de sortie. Le locataire peut s’exonérer en démontrant la vétusté, la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers non introduit par lui.

La justification des loyers impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose le paiement des loyers et charges aux termes convenus. En vertu de l’article 1353 du code civil, le bailleur doit établir la dette, tandis que le locataire doit prouver son paiement ou l’extinction de l’obligation. Un décompte non contesté par le locataire a permis de retenir le reliquat locatif.

La portée de la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur n’empêche pas le jugement au fond. Le juge ne peut toutefois accueillir la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La non-comparution n’a donc pas dispensé le bailleur de produire les états des lieux, factures et décompte nécessaires.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1755 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989