TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026

DU 03 Septembre 2026

N° RG 23/02157 –
N° Portalis DBYT-W-B7H-FFXN

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[G] [P]

C/

[R] [X]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

Me Sophie SOUET ([Localité 2])
Me Manon LEPARMANTIER

_______________________________________________________

DEMANDERESSE :

Madame [G] [C] [F] [L] [P]
née le 02 Avril 1971 à [Localité 3]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

_______________________________________________________

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [H] [X]
né le 14 Septembre 1995 à [Localité 4]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Me Manon LEPARMANTIER, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Christel KAN à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 18 Décembre 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 03 Septembre 2026.

* * *

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 2023, Madame [G] [P], en qualité de venderesse, et Monsieur [R] [X], en qualité d’acquéreur, ont conclu un compromis de vente relatif à l’immeuble cadastré section AB n°[Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 5], vendu au prix de 615.000 euros. Cet acte comportait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur et une stipulation de pénalité prévoyant le versement d’une indemnité d’un montant correspondant à 10% du prix de vente en cas d’inexécution de la vente imputable à l’une des parties.

Monsieur [R] [X] a versé la somme de 30.750 euros au titre du dépôt de garantie. La somme a été séquestrée entre les mains de Maître [V] [K], notaire à [Localité 6] (35).

Par courriel du 20 mars 2023, Monsieur [X] a indiqué à Madame [P] qu’il se rétractait du compromis, faute d’avoir réussi à obtenir un prêt bancaire.

Estimant que Monsieur [X] avait sciemment tenté de faire échec à la réalisation de la condition suspensive afin de se soustraire à ses engagements contractuels, Madame [P] a, par courrier du 22 mai 2023, mis en demeure l’acquéreur de lui régler l’indemnité contractuelle d’un montant de 61.500 euros, en lui indiquant qu’au vu des circonstances, la condition suspensive devait être réputée accomplie.

***
Aucun règlement n’étant intervenu, Madame [G] [P] a, par acte d’huissier du 13 octobre 2023, fait assigner Monsieur [R] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 61.500 euros au titre de l’indemnité contractuelle, outre les intérêts au taux légal avec capitalisation, les dépens et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur a régulièrement constitué avocat.

***
Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 07 janvier 2025, Madame [G] [P] a demandé au tribunal de :

Condamner Monsieur [R] [X] au paiement de la somme de 61.500 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2023,Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du Code civil,Autoriser la SAS OFFICE DU CARRE – NOTAIRES – LES REMPARTS titulaire de l’office notarial situé [Adresse 4] à [Localité 6] à verser à Madame [G] [P] sur présentation du jugement à intervenir le dépôt de garantie versé par Monsieur [R] [X], soit la somme de 30.750 euros qui viendra en déduction du montant de la clause pénale,
Subsidiairement,
Juger que le dépôt de garantie est acquis à Madame [G] [P],Autoriser la SAS OFFICE DU CARRE – NOTAIRES – LES REMPARTS titulaire de l’office notarial situé [Adresse 4] à [Localité 6] à verser à Madame [G] [P] sur présentation du jugement à intervenir le dépôt de garantie versé par Monsieur [R] [X], soit la somme de 30.750 euros,Condamner Monsieur [R] [X] au paiement des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 22 mai 2023 et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,En toute état de cause,
Débouter Monsieur [R] [X] de ses demandes,Condamner Monsieur [R] [X] au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de sa demande principale fondée sur les articles 1104, 1383 et 1304-3 du code civil, Madame [P] rappelle qu’il appartenait à Monsieur [R] [X] de solliciter un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Elle soutient en premier lieu que la condition suspensive a été réalisée du fait d’un aveu de Monsieur [X] lui indiquant dans un échange un message WhatsApp du 6 mars 2023 qu’il disposait d’une offre de prêt. Elle estime que ce simple aveu suffit à démontrer l’accomplissement de la condition suspensive sans qu’il n’y ait lieu d’en justifier par la production d’une offre de prêt. Elle s’estime ainsi fondée à se voir verser l’indemnité contractuelle d’un montant 61.500 euros du fait de la non-réalisation de la vente en dépit de levée des conditions suspensives.
Par ailleurs, dans l’hypothèse où le seul aveu de Monsieur [X] ne permettrait pas justifier de la levée de la condition suspensive, elle affirme que l’indemnité lui serait tout de même due en raison du comportement fautif de l’acquéreur. Elle indique à ce titre que Monsieur [X] ne justifie pas avoir accompli les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations du compromis. Elle précise que les demandes de financements produites n’ont pas été effectuées dans le délai convenu, ou l’ont été à des montants et des taux différents de ceux prévus au compromis. Elle en déduit que la non obtention d’un prêt bancaire est imputable à l’acquéreur et que la condition suspensive doit en conséquence être réputée accomplie.
Elle s’oppose à la demande de réduction du montant de l’indemnité contractuelle, rappelant que le juge ne peut modérer le montant que lorsque ce dernier est manifestement excessif. Elle indique qu’il est usuel de prévoir un taux de 10 à 15% du montant du prix de vente et qu’en l’espèce, le montant de l’indemnité contractuel, qui correspondant à 10% du prix de vente, n’est nullement excessif et ne peut en conséquence faire l’objet d’une révision. Elle ajoute que la défaillance de Monsieur [X] lui a notamment fait perdre d’autres opportunités de vendre son bien, produisant à cet égard une offre d’achat ainsi qu’un échange de messages.

À titre subsidiaire, elle estime que le dépôt de garantie doit en tout état de cause lui être attribué, dès lors que l’échec de la condition suspensive est imputable à l’acquéreur.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 mai 2025, Monsieur [R] [X] sollicite du tribunal de :

Dire et juger irrecevable et mal fondée Madame [P] en toutes ses demandes,Ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 30.750 euros séquestré entre les mains de Maître [V] [K], notaire à [Localité 6] sur seule présentation du jugement à intervenir,Condamner Madame [P] à régler à Monsieur [X] le montant des intérêts légaux sur la somme séquestrée de 30.750 euros qui courent à compter de la mise en demeure du 31 mai 2023 jusqu’à la décision à intervenir,Condamner Madame [P] à payer à Monsieur [X] une indemnité de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [P] aux entiers dépens,Débouter Madame [P] de toutes ses demandes, moyens, fins, conclusions contraires.
Au soutien de ses prétentions, fondées sur les articles L313-41 du code de la consommation et 1304-6 alinéa 3 du code civil, Monsieur [R] [X] soutient que le compromis est devenu caduc faute d’obtention d’une offre de prêt dans le délai contractuellement prévu. Il soutient que les échanges WhatsApp du 6 mars 2023 ne constituent pas un aveu de l’obtention d’une offre de prêt. Il explique avoir uniquement cherché à rassurer Madame [P] sur l’avancement de ses démarches, sans qu’aucune offre écrite de prêt ne lui ait été remise, de sorte que la condition suspensive ne pouvait être réputée accomplie.
Se fondant également sur les articles 1103, 1104, 1304-3 et 1589 du code civil, il conteste avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive, estimant avoir accompli l’ensemble des diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt en confiant notamment à un courtier la recherche d’un financement répondant aux caractéristiques prévues au compromis. Il soutient qu’il lui appartenait uniquement de justifier, dans le délai contractuellement prévu, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, sans être tenu de produire des attestations de refus de prêt. Il estime par ailleurs que les écarts invoqués par Madame [P] quant aux montants et au taux sollicités sont sans incidence sur la conformité de ses démarches et sur les motifs de refus opposés par les établissements bancaires résultant de son taux d’endettement.
Au soutien de ses demandes reconventionnelles fondées sur les articles 1960 et 1240 du code civil, il sollicite la restitution du dépôt de garantie séquestré, ainsi que l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi du fait de l’immobilisation de cette somme, correspondant aux intérêts au taux légal sur le montant de 30.750 euros, à compter de la mise en demeure du 31 mai 2023 jusqu’à la décision à intervenir. Il fait valoir que le blocage du dépôt de garantie entre les mains du notaire depuis le 5 mars 2023 l’a privé de la possibilité d’en disposer et de procéder à un investissement dans un contexte de hausse des taux d’emprunt. Il soutient également que la procédure engagée par Madame [P] revêt un caractère abusif, au regard des diligences et pièces qu’il a dû produire dans le cadre de la présente instance.

***
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire le 2 juin 2025 et fixé l’audience de plaidoiries au 18 décembre 2025.

A l’issue de l’audience de plaidoiries du 18 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par jugement mis à disposition au greffe le 09 avril 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 03 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement de l’indemnité contractuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’appréciation de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive suppose une interprétation stricte des termes de la convention, dans un souci de loyauté contractuelle.

Par exception, l’article 1304-3 du code civil est écarté s’il est établi que le prêt stipulé dans la promesse excède les capacités financières de l’emprunteur de telle sorte que ce n’est pas par la faute du débiteur que la condition a défailli mais du seul fait de son incapacité financière objective, laquelle aurait inéluctablement entrainé le refus d’un prêt même aux conditions contractuelles portant sur la durée et le taux d’intérêt du prêt.

Selon l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue lorsque celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère manifestement excessif d’une clause pénale s’apprécie au regard du préjudice effectivement subi par le créancier et des circonstances de l’inexécution, appréciées dans leur ensemble.

En l’espèce, le compromis de vente du 2 février 2023 prévoit une condition suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur auprès de tous organismes bancaires, pour un montant maximal emprunté de 673.000 euros, remboursable sur une durée maximale de 25 ans, moyennant un taux nominal d’intérêt maximal de 3,5% l’an hors assurance.

Il ajoute que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

L’acquéreur devait justifier la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive dans le délai d’un mois à compter de la date de signature du compromis en date du 02 février 2023.

L’acte précise que « Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’Acquéreur de l’offre écrite, telle que prévues aux article L313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de la réalisation des présentes. La réception de cette offre devra intervenir au plus dans les 30 jours de la signature du présent acte ». Il est également précisé que « l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt doit être notifiée au vendeur et au notaire. »

Aux termes des échange intervenus entre les parties le 6 mars 2023 sur la messagerie WhatsApp Monsieur [R] [X] indique à Madame [P] disposer d’une offre de prêt non signée, en lui précisant attendre d’autres propositions. Toutefois, il ne peut se déduire de ces seuls échanges que Monsieur [X] disposait, à cette date, d’une offre de prêt conforme aux stipulations du compromis. En l’absence de production de cette offre, la condition suspensive ne peut être regardée comme réalisée sur ce seul fondement.

Le compromis de vente du 2 février 2023 prévoit également que l’acquéreur s’oblige « à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt » et que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

Le mandat d’intermédiation signé le 25 janvier 2023 établit que Monsieur [X] a confié à un courtier la recherche d’un financement d’un montant de 672.797 euros, sur une durée de 300 mois, à taux fixe. Par ailleurs, un courrier non daté émanant de cet établissement de courtage indique que Monsieur [X] l’a sollicité pour un financement de 673.000 euros sur une durée de vingt-cinq ans au taux de 3,5%, correspondant aux caractéristiques prévues au compromis de vente.

Ces éléments établissent que Monsieur [X] a entrepris des démarches en vue de l’obtention d’un financement conforme aux stipulations contractuelles. Toutefois, ils ne permettent pas, à eux seuls, de justifier de l’ensemble des diligences accomplies auprès des organismes prêteurs, aucun élément n’étant produit concernant les établissements effectivement sollicités, les demandes de financement adressées ou les réponses apportées par ces derniers.

Monsieur [R] [X] produit également deux refus de prêt à l’appui de ses diligences : un refus de prêt de la BNP Paribas daté du 23 janvier 2023 (mais un courrier de Madame [N] a précisé qu’il s’agit d’une erreur, celui-ci était du 23 février 2023) portant sur une demande de financement de 673.645 euros au taux de 3%, ainsi qu’un refus du Crédit Agricole portant sur une demande de financement de 673.536 euros sans montant de taux précisé. Ces deux refus portent sur des demandes de financement supérieures au montant maximal de 673.000 euros stipulé dans le compromis de vente, sans indication du taux d’intérêt pour le second, avec précision d’un taux d’intérêt de 3% pour le premier. Monsieur [X] explique le dépassement de la somme de 673.000 euros par les frais de dossier des organismes bancaires contactés. Monsieur [X] produit des échanges mails émanant de Madame [N] depuis une adresse de la BNP PARIBAS en date du 23 mai 2023 précisant, concernant le premier refus, que celui-ci est dû non seulement au taux d’usure mais essentiellement à l’endettement trop élevé qui dépassait les 35% réglementaires, ajoutant que le refus aurait été le même y compris avec un taux de 3,5% car « plus le taux est haut, plus l’endettement est élevé car cela a un impact sur le coût du prêt ».

Le courtier en crédit Empruntis, sollicité par Monsieur [X], indique par mail du 20 novembre 2023 que la BANQUE POSTALE a bien été sollicitée et a émis un refus car l’endettement de Monsieur [X] aurait dépassé les normes HCSF de 35% d’endettement maximal.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le très faible dépassement du maximum à emprunter pouvant effectivement correspondre aux frais de dossier des banques sollicitées portant sur environ 0,09% de la somme convenue conventionnellement et l’absence de mention du taux d’intérêt sollicité d’une part, d’un taux mentionné inférieur aux stipulations contractuelles d’autre part ne changent en rien le refus qui aurait été celui des organismes bancaires sollicités puisqu’il apparaît que le montant à emprunter portait le taux d’endettement de Monsieur [X] au-delà du maximum admis de 35%. Ainsi Monsieur [X] n’a fait preuve ni de mauvaise foi ni de négligence dans l’usage de son pouvoir de faire défaillir la condition puisqu’en tout état de cause l’exécution du contrat était impossible.

En conséquence, Monsieur [R] [X] justifie que la condition suspensive a défailli sans que cela lui soit imputable.

La demande de Madame [P] au titre du versement de l’indemnité contractuelle sera donc rejetée.

II – Sur le sort du dépôt de garantie

Le compromis de vente prévoit que l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que « s’il justifie de la non-réalisation (de la vente), hors de sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-4 du code civil ».

En l’espèce, il est établi que la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable à Monsieur [R] [X].

Dans ces conditions, la restitution du dépôt de garantie sera accordée à Monsieur [X].

La somme de 30.750 euros sera en conséquence restituée à Monsieur [X] par l’office notarial séquestre sans qu’il y ait lieu à condamner Madame [P] à payer les intérêts légaux ayant couru sur cette somme depuis la mise en demeure du 31 mai 2023.

III – Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de Monsieur [X]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le maintien de la somme séquestrée entre les mains de l’office notarial ne procède d’aucune faute imputable à Madame [P], mais du différend opposant les parties sur les conséquences de la défaillance de la condition suspensive. Monsieur [R] [X] ne justifiant par ailleurs d’aucun préjudice résultant de cette immobilisation, il sera débouté de sa demande indemnitaire.

IV – Sur les dépens et les frais irrépétibles

En équité, les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties et il ne sera pas fait droit aux demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [G] [P] de sa demande portant sur la condamnation de Monsieur [R] [X] à lui verser l’indemnité contractuelle ;

ORDONNE la restitution à Monsieur [R] [X] du dépôt de garantie stipulé au compromis de vente du 02 février 2023 entre Madame [G] [P], vendeur, et Monsieur [R] [X], acquéreur, relatif à l’immeuble cadastré section AB n°[Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

AUTORISE la SAS OFFICE DU CARRE – NOTAIRES – LES REMPARTS titulaire de l’office notarial situé au [Adresse 4] à [Localité 6] (35) à verser à Monsieur [R] [X] la somme de 30.750 euros correspondant au dépôt de garantie versé par Monsieur [R] [X] ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [X] de sa demande au titre des intérêts sur la somme séquestrée ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Soline JEANSON Tina NONORGUES