Obligations du bailleur : règles, travaux et recours du locataire

1. Cadre juridique et définition

Le bailleur doit délivrer le bien loué, l’entretenir et assurer la jouissance paisible des lieux.

En matière d’habitation, ces obligations résultent notamment de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elles s’appliquent pendant toute la durée du bail.

Le bailleur doit délivrer un logement et ses équipements en bon état, les entretenir et assurer la jouissance paisible du locataire. En bail commercial, il doit également délivrer la chose louée et l’entretenir pour l’usage prévu.

2. Conditions et critères d’appréciation

Le locataire doit établir la réalité des désordres, leur importance et, lorsque cela est nécessaire, leur imputabilité au bailleur. Des griefs insuffisamment prouvés ou des préjudices non établis peuvent conduire au rejet des demandes de travaux ou d’indemnisation.

Lorsque le bien reste réparable, le bailleur demeure tenu d’effectuer les réparations nécessaires, même si les dommages résultent d’un cas fortuit. En revanche, l’article 1722 du Code civil peut être invoqué lorsque la destruction est totale ou lorsque la destruction partielle rend le bien irrémédiablement impropre à sa destination.

Le juge peut ordonner des travaux sous astreinte et accorder une indemnisation lorsque les dégradations compromettent la décence du logement ou empêchent l’exploitation des locaux. Le montant du préjudice doit toutefois être suffisamment justifié.

• Réunir des éléments établissant les désordres.
• Distinguer les travaux déjà réalisés de ceux qui restent nécessaires.
• Établir le lien entre les désordres et le préjudice invoqué.
• Vérifier si le bien demeure réparable et utilisable.

Repères selon la situation rencontrée

3. Procédure et démarches pratiques

Le locataire peut documenter les désordres au moyen de constats et demander au bailleur la réalisation des travaux. En cas de désaccord, il peut saisir le juge afin de solliciter des travaux, une astreinte ou une indemnisation, sous réserve de démontrer les manquements et les préjudices.

En référé, une demande de travaux peut être rejetée si le dommage imminent ou le trouble illicite n’est pas suffisamment établi. L’absence de constat contradictoire peut également faire obstacle à la démonstration d’un danger.

En bail commercial, lorsque le local demeure réparable et que le bailleur n’effectue pas les réparations nécessaires, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution, notamment pour la période pendant laquelle l’exploitation est impossible. Les demandes de restitution de loyers ou d’indemnisation doivent néanmoins être précisément justifiées.

• Conserver les échanges avec le bailleur et les justificatifs.
• Faire constater les désordres de manière suffisamment étayée.
• Chiffrer séparément le trouble de jouissance ou la perte d’exploitation.
• Saisir le juge compétent en formulant des demandes précises.

Cas particuliers : sinistre, structure et exploitation

Un local seulement endommagé et réparable peut rester à la charge du bailleur au titre des réparations nécessaires.

Lorsqu’un bien loué est endommagé par un cas fortuit mais demeure réparable, le bailleur ne peut se dispenser des réparations nécessaires. La simple importance des travaux ne suffit pas à caractériser une destruction totale ou irrémédiable. Le locataire peut alors invoquer l’exception d’inexécution pendant la période où les réparations ne sont pas réalisées.

Lorsque les désordres affectent la structure du local, le juge peut ordonner des travaux de renforcement sous astreinte. Dans une affaire, l’astreinte ne courait toutefois qu’à compter de la signification de la décision, tandis que les pertes d’exploitation n’ont pas été indemnisées faute de quantum suffisamment établi.

La responsabilité de l’entrepreneur peut également être retenue lorsque les travaux ont été mal exécutés. Le bailleur et l’entrepreneur peuvent alors être tenus de garantir le preneur des condamnations liées aux travaux de remise en état.

Points de vigilance : établir les désordres et le préjudice

La demande de travaux ou d’indemnisation doit reposer sur des éléments suffisamment précis établissant les désordres et leur imputabilité. Des griefs non démontrés, des travaux déjà réalisés ou un désordre relevant du gros œuvre de la copropriété peuvent conduire au rejet des demandes.

En référé, l’absence de constat contradictoire et l’insuffisance des éléments produits peuvent empêcher de caractériser un danger, un dommage imminent ou un trouble illicite. Même lorsqu’un manquement du bailleur est reconnu, une provision ou une indemnisation peut être refusée si le préjudice n’est pas établi.

À l’inverse, des constats d’huissier établissant des infiltrations ayant rendu l’exploitation impossible ont permis d’obtenir la restitution des loyers et une indemnité au titre de la perte d’exploitation. Le montant du préjudice doit néanmoins être suffisamment justifié.

• Documenter chaque désordre et son évolution.
• Établir le lien entre le désordre, le manquement invoqué et le préjudice.
• Justifier précisément le montant des pertes alléguées.
• Vérifier si le désordre relève du bailleur ou d’un autre intervenant.

Impayés : les obligations préalables du bailleur

Lorsqu’une personne morale demande la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour impayés, elle doit respecter l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, notamment en saisissant au préalable la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. À défaut, la demande peut être déclarée irrecevable.

Les décisions citées retiennent également que la saisine de cette commission doit intervenir au moins deux mois avant l’assignation et que la notification à la préfecture doit être effectuée dans les délais requis. Le respect de ces formalités a permis de déclarer les demandes recevables dans plusieurs affaires.

Le bailleur doit en outre établir la dette locative. Lorsque le commandement de payer demeure infructueux, les effets de la clause résolutoire peuvent être constatés à l’expiration du délai de deux mois mentionné par les décisions examinées. Le juge peut accorder des délais de paiement, notamment un échelonnement sur 24 mensualités, sous certaines conditions.

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Questions fréquentes