Défaut d’assurance locative : résiliation, expulsion et recours

Cadre juridique et définition

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier.

Le défaut d’assurance locative désigne l’absence de couverture ou l’absence de justification de cette couverture. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, ce manquement peut conduire à la résiliation du contrat.

La clause résolutoire ne produit toutefois effet qu’après un commandement demeuré infructueux pendant un mois.

Conditions de la résiliation

Le bailleur doit délivrer un commandement visant le défaut d’assurance. Si aucune attestation d’assurance valide n’est fournie dans le délai d’un mois, la clause résolutoire peut être mise en œuvre.

La résiliation ne peut pas être constatée lorsque le locataire prouve qu’il était effectivement assuré au moment de la délivrance du commandement. En revanche, la seule production tardive d’une attestation ne suffit pas nécessairement si elle ne permet pas d’établir la couverture à cette date.

Le commandement doit reproduire les dispositions légales applicables, à peine de nullité.

Situations distinguées par les décisions

Procédure et démarches pratiques

Le bailleur peut engager la procédure après l’absence de justification de l’assurance. Lorsque la clause résolutoire est acquise, le locataire peut être considéré comme occupant sans titre et condamné à libérer les lieux, sous peine d’expulsion.

Le locataire peut établir sa situation en produisant un justificatif démontrant qu’il était assuré lors du commandement. Les contestations relatives à la décence du logement ne font pas obstacle à la résiliation lorsqu’aucune réclamation n’a été adressée au bailleur avant le commandement.

La résiliation peut également entraîner le paiement d’une indemnité d’occupation. Des sommes peuvent en outre être réclamées au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation.

• Vérifier la date de début et la continuité de la couverture.
• Conserver l’attestation correspondant à la période visée.
• Répondre au commandement dans le délai d’un mois.
• Produire les justificatifs établissant la couverture au jour du commandement.

La preuve de l’assurance est déterminante

La résiliation peut être écartée lorsque le locataire établit qu’il était assuré au moment de la délivrance du commandement.

Le défaut de transmission de l’attestation ne suffit pas nécessairement à établir l’absence d’assurance. Le locataire peut écarter la résiliation en prouvant qu’une couverture existait au moment du commandement.

À l’inverse, l’absence d’attestation valide dans le délai imparti permet la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le contrat doit toutefois prévoir une clause relative à la résiliation pour défaut d’assurance.

Points de vigilance sur le commandement

Le commandement doit reproduire les dispositions légales applicables, à peine de nullité. L’absence d’attestation avant et lors de l’audience peut ensuite permettre de constater la résiliation.

La contestation de la décence du logement ne fait pas obstacle à la résiliation lorsque le locataire n’a formulé aucune réclamation auprès du bailleur avant le commandement.

Les conséquences après la résiliation

Après la résiliation, le locataire peut être condamné à libérer les lieux sous peine d’expulsion et à verser une indemnité d’occupation. Cette conséquence a également été retenue lorsque le bail portait sur un logement et un garage.

Le bailleur peut en outre obtenir le paiement d’une provision au titre des sommes dues. Selon les affaires, les condamnations ont porté sur les loyers, les charges et les indemnités d’occupation.

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Questions fréquentes