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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 7 g de la loi du 6 juillet 1989
- Obligation locative
- Souscrire et justifier une assurance risques locatifs
- Commandement
- Commandement resté infructueux pendant un mois
- Justificatif attendu
- Attestation d’assurance valide dans le délai imparti
- Résiliation du bail
- Clause résolutoire acquise sans justification suffisante
- Expulsion
- Libération des lieux et expulsion de l’occupant sans titre
- Conséquences financières
- Loyers, charges et indemnité d’occupation
- Limite
- Assurance prouvée au commandement : résiliation écartée
Cadre juridique et définition
L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier.
Le défaut d’assurance locative désigne l’absence de couverture ou l’absence de justification de cette couverture. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, ce manquement peut conduire à la résiliation du contrat.
La clause résolutoire ne produit toutefois effet qu’après un commandement demeuré infructueux pendant un mois.
Pour approfondir
Conditions de la résiliation
Le bailleur doit délivrer un commandement visant le défaut d’assurance. Si aucune attestation d’assurance valide n’est fournie dans le délai d’un mois, la clause résolutoire peut être mise en œuvre.
La résiliation ne peut pas être constatée lorsque le locataire prouve qu’il était effectivement assuré au moment de la délivrance du commandement. En revanche, la seule production tardive d’une attestation ne suffit pas nécessairement si elle ne permet pas d’établir la couverture à cette date.
Le commandement doit reproduire les dispositions légales applicables, à peine de nullité.
Situations distinguées par les décisions
| Situation | Conséquence indiquée par les sources |
|---|---|
| Assurance souscrite et prouvée au moment du commandement | La résiliation peut être écartée. |
| Aucune attestation valide fournie dans le délai | La clause résolutoire peut être mise en œuvre. |
| Commandement resté infructueux et bail résilié | Libération des lieux, expulsion éventuelle et indemnité d’occupation. |
| Locataire déjà parti | L’expulsion peut devenir sans objet, mais les sommes dues peuvent rester réclamées. |
Procédure et démarches pratiques
Le bailleur peut engager la procédure après l’absence de justification de l’assurance. Lorsque la clause résolutoire est acquise, le locataire peut être considéré comme occupant sans titre et condamné à libérer les lieux, sous peine d’expulsion.
Le locataire peut établir sa situation en produisant un justificatif démontrant qu’il était assuré lors du commandement. Les contestations relatives à la décence du logement ne font pas obstacle à la résiliation lorsqu’aucune réclamation n’a été adressée au bailleur avant le commandement.
La résiliation peut également entraîner le paiement d’une indemnité d’occupation. Des sommes peuvent en outre être réclamées au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation.
- Vérifier la date de début et la continuité de la couverture.
- Conserver l’attestation correspondant à la période visée.
- Répondre au commandement dans le délai d’un mois.
- Produire les justificatifs établissant la couverture au jour du commandement.
La preuve de l’assurance est déterminante
La résiliation peut être écartée lorsque le locataire établit qu’il était assuré au moment de la délivrance du commandement.
Le défaut de transmission de l’attestation ne suffit pas nécessairement à établir l’absence d’assurance. Le locataire peut écarter la résiliation en prouvant qu’une couverture existait au moment du commandement.
À l’inverse, l’absence d’attestation valide dans le délai imparti permet la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le contrat doit toutefois prévoir une clause relative à la résiliation pour défaut d’assurance.
Points de vigilance sur le commandement
Le commandement doit reproduire les dispositions légales applicables, à peine de nullité. L’absence d’attestation avant et lors de l’audience peut ensuite permettre de constater la résiliation.
La contestation de la décence du logement ne fait pas obstacle à la résiliation lorsque le locataire n’a formulé aucune réclamation auprès du bailleur avant le commandement.
Les conséquences après la résiliation
Après la résiliation, le locataire peut être condamné à libérer les lieux sous peine d’expulsion et à verser une indemnité d’occupation. Cette conséquence a également été retenue lorsque le bail portait sur un logement et un garage.
Le bailleur peut en outre obtenir le paiement d’une provision au titre des sommes dues. Selon les affaires, les condamnations ont porté sur les loyers, les charges et les indemnités d’occupation.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il résilier le bail si je ne fournis pas mon attestation d’assurance ?
Oui, lorsque le bail comporte une clause résolutoire et que l’attestation n’est pas fournie dans le délai prévu après le commandement. La clause produit effet après un mois si le commandement reste infructueux.
Suis-je expulsé automatiquement après un défaut d’assurance ?
Le défaut d’assurance peut entraîner la résiliation du bail et une décision ordonnant la libération des lieux. L’expulsion a été ordonnée dans certaines affaires lorsque le locataire était devenu occupant sans titre.
Que se passe-t-il si j’étais assuré mais que je n’ai pas envoyé l’attestation à temps ?
La résiliation peut être écartée si vous prouvez que vous étiez effectivement assuré au moment de la délivrance du commandement. La Cour d’appel de Montpellier a retenu cette solution dans une telle situation.
La contestation de la décence du logement empêche-t-elle la résiliation pour défaut d’assurance ?
Elle ne peut pas être opposée à la résiliation si aucune réclamation n’a été faite au bailleur avant le commandement. Cette solution a été retenue par la Cour d’appel de Bordeaux.
Dois-je encore payer après avoir quitté le logement ?
Le départ des lieux peut rendre l’expulsion sans objet, mais il n’efface pas nécessairement les sommes dues. Une provision peut notamment être accordée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.
Le défaut d’assurance peut-il entraîner une indemnité d’occupation ?
Oui. Après la résiliation du bail, le locataire peut être condamné à libérer les lieux et à verser une indemnité d’occupation.
Décisions et analyses sur « Défaut d'assurance »
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