Paiement du solde après réception avec réserves non bloquantes : exception d’inexécution disproportionnée et obligation de reprise

Sur le fondement des articles 1103, 1217 et 1219 du code civil, la réception avec réserves non bloquantes rend le solde du prix exigible. L’exception d’inexécution ne peut justifier la retenue intégrale du solde que si l’inexécution contractuelle présente une gravité suffisante. La retenue de 48 695,57 euros a été jugée manifestement disproportionnée au regard de travaux de reprise évalués à 2 644,80 euros, représentant environ 1 % du marché. La SCI doit donc payer le solde, sans pouvoir compenser cette obligation monétaire avec l’obligation de faire, les articles 1347 et 1347-1 exigeant des obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 1221 du code civil permet l’exécution forcée en nature après mise en demeure, sauf impossibilité ou disproportion manifeste. La SAS reste tenue d’effectuer les travaux de reprise constatés par l’expertise. Les réserves n’ayant pas empêché l’exigibilité, les pénalités contractuelles de trois fois le taux légal courent à compter de la réception, conformément aux stipulations contractuelles. L’article D. 441-5 du code de commerce justifie également l’indemnité forfaitaire de 40 euros. En revanche, l’article 1343-2 du code civil n’est pas appliqué faute de stipulation contractuelle ou de motif concret.

La clause de réserve de propriété ne prévoyant pas forfaitairement le versement de 20 % des loyers, la demande de clause pénale est rejetée. Les dommages-intérêts distincts fondés sur l’article 1231-6 du code civil sont également refusés, faute de preuve d’un préjudice de trésorerie et de mauvaise foi.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La SCI a été condamnée à payer le solde du prix de huit hébergements hôteliers, avec intérêts majorés, indemnité forfaitaire, dépens et frais irrépétibles. En raison de malfaçons évaluées à 2 644,80 euros, la SAS doit réaliser les travaux de reprise sous astreinte. Les demandes de clause pénale, de dommages-intérêts supplémentaires et d’attestation de conformité électrique ont été rejetées.

La SCI NPI IMMO, propriétaire de locaux exploités par la société IRIS 5, a commandé à la SAS HEKIPIA huit hébergements destinés à une activité hôtelière, pour 243 470,34 euros TTC. La réception est intervenue avec réserves. La SCI a réglé l’essentiel du prix mais a retenu 48 695,57 euros en invoquant plusieurs désordres et l’absence de travaux de reprise.

Un constat puis une expertise judiciaire ont relevé des malfaçons et évalué les reprises à 2 644,80 euros. La SAS a demandé le paiement du solde, des pénalités contractuelles, une indemnité de recouvrement, une clause pénale et des dommages-intérêts. La SCI a reconnu devoir le solde, tout en sollicitant la réalisation des reprises sous astreinte et la délivrance d’une attestation de conformité électrique.

Le tribunal a condamné la SCI au paiement du solde, avec intérêts majorés, indemnité forfaitaire, dépens et frais irrépétibles. Il a également condamné la SAS à réaliser les travaux de reprise sous astreinte, mais a rejeté la clause pénale, les dommages-intérêts supplémentaires et la demande d’attestation de conformité.

• Réception de l’ouvrage avec réserves non bloquantes
• Créance du solde certaine, liquide et exigible
• Inexécution adverse suffisamment grave pour suspendre le paiement
• Proportion entre le coût des reprises et le montant retenu
• Fongibilité des obligations pour permettre une compensation
• Mise en demeure préalable pour obtenir l’exécution en nature
• Preuve concrète d’un préjudice distinct du retard

• Offre commerciale et conditions de paiement signées
• Procès-verbal de réception avec réserves non bloquantes
• Constat de commissaire de justice du 15 décembre 2022
• Rapport d’expertise judiciaire du 8 janvier 2025
• Évaluation des travaux de reprise à 2 644,80 euros
• Écritures reconnaissant le solde du prix dû

La SCI NPI IMMO doit régler le solde du prix, les intérêts majorés, l’indemnité forfaitaire, les dépens et les frais irrépétibles, tout en laissant réaliser les reprises. La SAS HEKIPIA obtient le paiement mais doit exécuter les travaux sous astreinte ; ses demandes de clause pénale et de dommages-intérêts supplémentaires sont rejetées.

• Paiement du solde de 48 695,57 euros par la SCI
• Application des intérêts à trois fois le taux légal
• Réalisation des travaux de reprise par la SAS
• Astreinte de 50 euros par jour après les délais impartis
• Versement de 40 euros au titre du recouvrement
• Rejet de la pénalité fondée sur les loyers

À faire

• Vérifier le procès-verbal de réception et ses réserves
• Chiffrer précisément les travaux de reprise
• Documenter la gravité réelle des désordres
• Adresser une mise en demeure d’exécuter les reprises
• Calculer les intérêts à compter de l’exigibilité

À éviter

• Retenir tout le prix pour des désordres mineurs
• Compenser une obligation de faire avec une dette monétaire
• Assimiler une réserve de propriété à une clause pénale
• Réclamer des loyers sans stipulation forfaitaire précise
• Invoquer un préjudice de trésorerie sans pièces comptables

La gravité suffisante de l’inexécution pour l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil permet de suspendre sa propre obligation uniquement si l’inexécution adverse est suffisamment grave. La retenue de 48 695,57 euros a été jugée disproportionnée au regard de reprises évaluées à 2 644,80 euros et d’une exécution principale largement réalisée. L’exception d’inexécution ne dispensait donc pas le débiteur du paiement du solde ni des pénalités contractuelles.

La fongibilité des obligations exigée pour la compensation

Les articles 1347 et 1347-1 du code civil subordonnent la compensation à des obligations réciproques fongibles, certaines, liquides et exigibles. L’obligation de réaliser des travaux et l’obligation de payer une somme d’argent ne sont pas fongibles. La déduction du coût des reprises, même présentée comme des dommages-intérêts, produisait le même effet et a été rejetée.

La qualification et le cumul des sanctions contractuelles

L’article 7 des conditions générales constituait une réserve de propriété permettant notamment la revendication ou la résiliation, avec conservation des versements déjà effectués. Il ne prévoyait pas forfaitairement 20 % des loyers comme pénalité. La clause pénale sollicitée a été rejetée, d’autant que son cumul avec l’exécution forcée et des dommages-intérêts pour retard était incompatible.

Article 1103 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article 1221 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1347 du Code civil, Article 1347-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1710 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article D. 441-5 du Code de commerce, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution