Bornage judiciaire et servitudes de vue : fixation de la limite au nu extérieur du mur privatif malgré l’expertise

Le tribunal rappelle que l’autorité de la chose jugée, prévue par les articles 1355 du Code civil et 480 du Code de procédure civile, fait obstacle aux demandes indemnitaires déjà rejetées lorsque les parties, l’objet et la cause sont identiques. Les demandes formées au profit d’une personne étrangère à l’instance sont irrecevables au titre de l’article 122 du Code de procédure civile.

Sur le bornage, l’article 646 du Code civil permet à tout propriétaire d’imposer le bornage d’héritages contigus en l’absence de limite antérieure établie. En application de l’article 246 du Code de procédure civile, le juge apprécie librement le rapport d’expertise. Il écarte ici le décalage de trois centimètres proposé par l’expert, faute d’éléments objectifs et parce qu’une borne ou tige posée unilatéralement ne peut avoir de valeur juridique dans une opération contradictoire. La limite est fixée au nu extérieur du mur privatif, sans légaliser l’empiètement de ses fondations, au regard des articles 544 et 647 du Code civil.

Les articles 678 à 680 du Code civil imposent respectivement des distances de 1,90 mètre pour les vues droites et de 0,60 mètre pour les vues obliques, mesurées jusqu’à la limite séparative. L’article 690 prévoit une prescription trentenaire pour les servitudes continues et apparentes de vue, excluant la prescription quinquennale de droit commun invoquée dans la procédure.

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Dans un litige de voisinage portant notamment sur la limite séparative, le tribunal a écarté la proposition de l’expert, fondée sur une tige métallique installée unilatéralement, et fixé la limite au nu extérieur du mur. Il a ordonné la pose de bornes aux extrémités, en relevant l’absence d’empiètement sur le domaine public routier. Les demandes indemnitaires antérieures au jugement de 2023 ont été déclarées irrecevables.

Deux propriétaires voisins occupent une parcelle contiguë à plusieurs fonds appartenant à un autre propriétaire. Un premier accord, rendu exécutoire par un jugement de 2007, avait porté sur des plantations et nuisances. Le différend a repris et les propriétaires ont demandé l’élagage, la suppression de plantations, des indemnisations et la réparation de troubles de voisinage.

Le voisin a sollicité reconventionnellement un bornage judiciaire ainsi que la suppression de vues et la mise en conformité de deux annexes. Un jugement de 2023 a ordonné une expertise de bornage. Le rapport, établi après des opérations contradictoires, proposait une limite située trois centimètres au-delà du mur de clôture privatif.

Le tribunal écarte cette proposition, relève que la tige métallique invoquée avait été posée unilatéralement et fixe la limite au nu extérieur du mur. Il ordonne également la pose de bornes aux extrémités de la limite, en s’appuyant notamment sur des arrêtés et plans d’alignement établissant l’absence d’empiètement sur le domaine public routier. Les demandes indemnitaires antérieures au jugement de 2023 sont déclarées atteintes par l’autorité de la chose jugée.

• Existence de propriétés contiguës et absence de limite antérieure suffisamment établie
• Appréciation souveraine des titres, plans, repères et éléments topographiques
• Respect du caractère contradictoire des opérations de bornage
• Exclusion d’un repère installé unilatéralement par un seul propriétaire
• Interdiction de légaliser un empiètement sur le fonds voisin
• Vérification de l’absence d’empiètement sur le domaine public routier

• Rapport d’expertise judiciaire et opérations contradictoires
• Constat de fondations empiétant de trois à quinze centimètres
• Photographies de la tige métallique posée unilatéralement
• Plans d’alignement dressés par un géomètre-expert
• Arrêtés individuels d’alignement des 7 avril et 19 mai 2026

Le propriétaire du fonds voisin obtient une limite fixée au nu extérieur du mur privatif, ainsi que la pose de bornes à ses extrémités. Les demandes indemnitaires anciennes sont paralysées par l’autorité de la chose jugée, tandis que les demandes formées au profit d’une personne non partie sont irrecevables.

• Fixation de la limite au nu extérieur du mur
• Pose de bornes aux extrémités de la limite
• Écart de la tige métallique posée unilatéralement
• Refus de légaliser l’empiètement des fondations
• Prise en compte des plans d’alignement routier

À faire

• Réunir titres, plans cadastraux et anciens procès-verbaux de bornage
• Faire établir contradictoirement tout nouveau relevé topographique
• Vérifier les arrêtés et plans d’alignement applicables
• Documenter précisément les empiètements et leurs dimensions
• Identifier les propriétaires et parties nécessaires à l’expertise

À éviter

• Poser seul une borne ou un repère de limite
• Fonder une limite uniquement sur une tige métallique
• Demander au juge de légaliser un empiètement
• Déposer des pièces après la clôture des débats
• Réintroduire des demandes déjà définitivement rejetées

L’autorité de la chose jugée des demandes indemnitaires

Les demandes indemnitaires relatives aux préjudices antérieurs au jugement du 7 novembre 2023 sont couvertes par l’autorité de la chose jugée prévue aux articles 1355 du Code civil et 480 du Code de procédure civile, ce jugement ayant déjà rejeté ces demandes faute de preuve d’une faute. Les demandes formées au profit de la fille sont en outre irrecevables au titre de l’article 122 du Code de procédure civile, celle-ci n’étant ni propriétaire ni partie à l’instance.

Les critères du bornage judiciaire

L’article 646 du Code civil autorise le bornage en l’absence de limite antérieure établie. Le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert en vertu de l’article 246 du Code de procédure civile. Une tige posée unilatéralement, sans accord du voisin, ne constitue pas un repère juridiquement probant. La limite est donc fixée au nu extérieur du mur privatif, sans consacrer l’empiètement de ses fondations.

Les distances légales des servitudes de vue

Les articles 678 et 679 du Code civil imposent respectivement 1,90 mètre pour les vues droites et 0,60 mètre pour les vues obliques, distance calculée jusqu’à la limite du fonds selon l’article 680. La servitude de vue, continue et apparente, relève de la prescription trentenaire de l’article 690. Une construction datant de 1998 n’était donc pas prescrite en 2026.

Article 1355 du Code civil, Article 480 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 646 du Code civil, Article 246 du Code de procédure civile, Articles 671 et suivants du Code civil, Article 647 du Code civil, Article 544 du Code civil, Article 678 du Code civil, Article 679 du Code civil, Article 680 du Code civil, Article 690 du Code civil, Article 555 du Code civil, Article 677 du Code civil, Article 679 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 445 du Code de procédure civile, Article L.421-9 du Code de l’urbanisme, Article L.2212-4 du Code général des collectivités territoriales, Article 441-7 du Code pénal