Responsabilité du commissaire de justice : indemnisation d’une perte de chance locative et garantie professionnelle obligatoire

Sur le fondement des articles 1231-1, 1231-2 et 1231-4 du code civil, le manquement contractuel ouvre droit à réparation des pertes et gains manqués présentant un lien immédiat et direct avec l’inexécution. L’erreur d’adressage de l’avis de signification prévu par l’article 658 du code de procédure civile constitue une faute reconnue du commissaire de justice.

Le préjudice locatif n’a pas été indemnisé comme un gain certain, mais comme une perte de chance, évaluée à 50 % après déduction des frais de gestion. Les frais d’acquisition d’un logement de remplacement ont été retenus comme une perte prévisible, directe et justifiée. En revanche, le préjudice moral n’a pas été établi.

L’article 21 de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 impose à la [3] de garantir la responsabilité professionnelle attachée aux actes accomplis par les commissaires de justice. Une assurance professionnelle distincte, non démontrée, ne remplace pas cette garantie légale. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile fondent les condamnations accessoires.

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La délivrance irrégulière d’un congé pour reprise, due à une erreur d’adresse dans l’avis de signification, a empêché les propriétaires de reprendre leur logement. La faute du commissaire de justice a été retenue. L’indemnisation couvre une perte de chance de percevoir des revenus locatifs, après déduction des frais de gestion, ainsi que les frais d’acquisition d’un logement de remplacement. Le préjudice moral, insuffisamment démontré, a été rejeté.

Des propriétaires ont confié à une société de commissaire de justice la délivrance d’un congé pour reprise à leur locataire. L’acte a été délivré par dépôt à l’étude, mais l’avis de signification a été envoyé à une adresse erronée. Le locataire a invoqué la reconduction tacite du bail et est resté dans les lieux.

Les propriétaires ont demandé réparation de leurs pertes, en soutenant qu’ils n’avaient pu reprendre le logement, louer leur propre appartement et éviter l’acquisition d’un bien de remplacement. La faute du commissaire de justice a été reconnue.

La juridiction a retenu une perte de chance de revenus locatifs, après déduction des frais de gestion, ainsi que les frais d’acquisition du logement de remplacement. Elle a rejeté la demande au titre du préjudice moral, insuffisamment démontré, et condamné la [3] à garantir la responsabilité professionnelle du commissaire de justice.

• Faute dans l’accomplissement de l’acte de signification
• Préjudice présentant un lien direct et immédiat
• Perte de chance établie par des éléments locatifs objectifs
• Déduction des frais de gestion du revenu espéré
• Frais d’acquisition prévisibles et directement causés
• Préjudice moral suffisamment démontré
• Garantie professionnelle attachée à l’acte accompli

• Avis immobilier évaluant la valeur locative mensuelle
• Avis d’échéance établissant le loyer effectivement perçu
• Acte de vente de l’appartement précédemment occupé
• Décompte établissant 31 125 euros de frais d’acte
• Certificat médical justifiant le rapprochement familial
• Acte de signification comportant l’adresse erronée

La société de commissaire de justice doit indemniser le préjudice matériel établi et supporter les frais du procès. La [3] garantit l’ensemble des condamnations, tandis que la demande de réparation morale est rejetée faute de preuve suffisante.

• Versement de 39 533,65 euros au titre du préjudice matériel
• Garantie intégrale par la [3] des condamnations prononcées
• Prise en charge des dépens par le commissaire de justice
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Exclusion de l’indemnisation du préjudice moral

À faire

• Vérifier l’adresse exacte du destinataire
• Conserver la preuve de chaque signification
• Documenter la valeur locative du bien
• Justifier les frais de gestion applicables
• Établir chaque frais d’acquisition par justificatif

À éviter

• Envoyer l’avis à une adresse non vérifiée
• Réclamer un gain locatif sans preuve objective
• Omettre la déduction des frais de gestion
• Présenter un préjudice moral non documenté
• Négliger la garantie professionnelle réglementaire

La responsabilité contractuelle du commissaire de justice

L’erreur d’adressage de l’avis de signification prévu par l’article 658 du code de procédure civile constitue une faute dans l’accomplissement de l’acte. Selon les articles 1231-1, 1231-2 et 1231-4 du code civil, seuls les préjudices établis, immédiats et directs peuvent être réparés. La juridiction a retenu la perte de chance locative et les frais d’acquisition du logement de remplacement, mais rejeté le préjudice moral insuffisamment prouvé.

La perte de chance de revenus locatifs

La location certaine de l’appartement n’étant pas démontrée, l’indemnisation a été calculée selon une perte de chance. La juridiction a retenu la différence entre la valeur locative établie par un avis immobilier et le loyer effectivement perçu, après déduction des frais de gestion, puis a appliqué une probabilité de 50 % sur la période justifiée.

La garantie professionnelle des commissaires de justice

L’article 21 de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 impose à la [3] de garantir la responsabilité professionnelle résultant des actes accomplis par les commissaires de justice. Faute de démontrer qu’une assurance se substituait à cette garantie réglementaire, la [3] doit garantir toutes les condamnations prononcées contre la société de commissaire de justice, y compris les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Article 10 de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, Article 21 de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, Articles 1991 et 1992 du Code civil, Articles 1231-1, 1231-2 et 1231-4 du Code civil, Article 658 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 804 du Code de procédure civile