Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : réforme de la copropriété

Objet et périmètre de l’ordonnance

L’ordonnance réforme le statut légal de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi du 10 juillet 1965. Elle modifie notamment les articles 1, 4 à 6-3, 8 à 10-1, 14 à 19-1, 21 à 25-1 et 41-8 à 41-23 de cette loi. Elle crée également plusieurs dispositions, dont les articles 6-1 A, 17-1 AA, 21-1 à 21-5, 25-2 et 25-3, et abroge l’article 17-1-1.

Le texte concerne ainsi les règles légales applicables à l’organisation et au fonctionnement de la copropriété, ainsi qu’aux relations entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires. Son champ s’inscrit dans celui de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Entrée en vigueur et mesures transitoires

Les dispositions de l’ordonnance entrent en vigueur le 1er juin 2020. Cette date constitue le principe général d’application du texte. Certaines mesures font toutefois l’objet de règles transitoires spécifiques.

Les dispositions du 2° de l’article 15 et celles de l’article 17 concernant les syndicats dispensés d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat prennent effet le 31 décembre 2020. Les dispositions de l’article 15 créant les VI à VIII de l’article 18 de la loi de 1965 s’appliquent aux contrats de syndic conclus après l’entrée en vigueur de l’ordonnance, y compris pour leurs effets légaux. Pour les ventes conclues après cette entrée en vigueur, les sommes exigibles par le syndicat sont déduites de la part du prix revenant à chaque copropriétaire.

Les règles principales, article par article

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’article 9 de l’ordonnance, répartit les charges entre les copropriétaires. Les dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs sont supportées selon l’utilité qu’ils présentent pour chaque lot. Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat correspondant à chaque quote-part de charges.

L’article 42 encadre les actions relatives à la copropriété. Les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat relèvent du délai de prescription de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil, à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Les actions contestant une décision d’assemblée générale doivent être engagées, à peine de déchéance, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le syndic doit effectuer cette notification dans le mois suivant la tenue de l’assemblée générale, sans joindre les annexes au procès-verbal.

L’application par les juridictions : recouvrement des charges et frais accessoires

Les juridictions statuent séparément sur les charges de copropriété, les intérêts et les demandes accessoires. Dans plusieurs décisions rendues en janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné des copropriétaires au paiement d’appels de charges et de fonds de travaux, avec intérêts au taux légal et, dans certains cas, capitalisation des intérêts. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 peut également donner lieu à une condamnation distincte, mais son application n’est pas automatique : des demandes ont été accueillies à hauteur de 38,35 euros, 50 euros ou 1 000 euros, tandis que d’autres ont été rejetées. Les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive ont également été admises dans certains dossiers et écartées dans d’autres.

Le juge vérifie par ailleurs la recevabilité, la régularité et le bien-fondé de la demande lorsque le défendeur ne comparaît pas. Le recouvrement suppose donc la production d’éléments permettant d’établir la créance invoquée et son exigibilité. En matière de prescription d’une action relative à des travaux affectant les parties communes, la charge de la preuve de la date des travaux incombe au syndicat demandeur. Cette exigence probatoire peut faire obstacle à la demande lorsque cette date n’est pas suffisamment établie.

Points de vigilance : articulation avec les codes et application jurisprudentielle

L’ordonnance s’insère dans le régime de la loi du 10 juillet 1965 tout en maintenant les renvois aux règles du code civil, notamment celles mentionnées à l’article 42 et à l’article 2224. L’analyse d’une action suppose donc d’identifier sa nature et le texte applicable dans sa rédaction pertinente. Cette qualification peut influer directement sur la recevabilité de la demande et sur l’appréciation de la prescription.

Les litiges relatifs à des travaux ou à des aménagements privatifs illustrent l’importance de la preuve dans l’application de ces règles. Dans une affaire portant sur un raccordement d’évacuations, la juridiction a rappelé que le syndicat devait établir la date des travaux, en application de l’article 9 du code de procédure civile, afin de permettre l’examen de la prescription. La date des faits constitue ainsi un élément déterminant de l’analyse contentieuse.

Les décisions rendues en janvier 2025 montrent également que l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’aboutit pas automatiquement à l’octroi des frais demandés. Le tribunal judiciaire de Bobigny a accordé à ce titre des sommes de 38,35 euros ou de 50 euros dans certaines affaires, tandis qu’il a rejeté la demande dans d’autres. L’issue dépend donc de l’appréciation portée sur la demande et les éléments produits dans chaque instance.

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Questions fréquentes