Permis de construire modificatif : régularisation d’une prescription de terrassement et contrôle de la salubrité

Sur le fondement des articles L. 421-6 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, l’autorité administrative peut assortir un permis de prescriptions spéciales assurant la conformité du projet lorsque celles-ci portent sur des modifications précises et limitées ne nécessitant pas un nouveau projet. Lorsque la prescription initiale n’est pas réalisable en l’état du projet, le juge peut surseoir à statuer afin de permettre une régularisation par permis modificatif.

La conformité de la profondeur de terrassement a été appréciée au regard des justifications techniques du système de fondation, des analyses de bureaux d’étude et des plans produits. Le profil naturel du sol constitue le point de référence, et non le terrain artificiel surélevé.

L’article 4 du décret du 30 janvier 2002, régissant les rapports entre bailleur et locataire, n’est pas invocable contre un permis de construire. Le contrôle de la salubrité et de la sécurité relève de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dont l’application repose sur l’appréciation des pièces du dossier. Le pourvoi étant rejeté, une somme de 3 000 euros est mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Des riverains contestaient un permis de construire trente-quatre logements et un permis modificatif. Après avoir sursis à statuer pour permettre la régularisation d’une prescription relative à la profondeur des terrassements, le tribunal administratif a rejeté leur demande. Le Conseil d’État écarte les critiques portant sur la régularisation, les modifications du projet et les règles de salubrité et de sécurité, puis rejette le pourvoi et met 3 000 euros de frais à leur charge.

Des riverains ont demandé l’annulation d’un permis de construire accordé pour un bâtiment de trente-quatre logements, ainsi que d’un permis modificatif et du rejet de leur recours gracieux. Le tribunal administratif a relevé qu’une prescription interdisant les terrassements au-delà de deux mètres n’était pas réalisable en l’état du projet, puis a sursis à statuer afin de permettre sa régularisation sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Après délivrance d’un nouveau permis modificatif, le tribunal a constaté la régularisation et rejeté la demande. Les requérants ont contesté cette solution devant le Conseil d’État, invoquant notamment la profondeur réelle des terrassements, le point de référence à retenir, l’ampleur des modifications et l’application des règles relatives au logement décent, à la salubrité et à la sécurité publiques.

Le Conseil d’État rejette le pourvoi et met à la charge des requérants 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Prescription destinée à assurer la conformité du projet aux règles d’urbanisme.
• Modifications précises et limitées ne bouleversant pas la conception générale.
• Régularisation permettant de rendre réalisable la prescription initiale.
• Mesure de la profondeur depuis le profil naturel du sol.
• Justifications techniques cohérentes du système de fondation.
• Plans établissant le respect de la profondeur maximale prescrite.
• Absence d’atteinte démontrée à la salubrité ou à la sécurité publiques.

• Justifications techniques du système de fondations par radier.
• Plans produits avec la demande de permis modificatif.
• Analyses de deux bureaux d’étude sur la faisabilité.
• Données relatives au profil naturel et au terrain artificiel.
• Absence d’éléments probants établissant une couche de forme de 35 centimètres.

Le permis de construire est maintenu après régularisation de la prescription relative aux terrassements. Les requérants voient leur pourvoi rejeté et doivent verser 3 000 euros à la société bénéficiaire du permis au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

• Maintien du permis initial et des permis modificatifs.
• Validation de la régularisation par permis modificatif.
• Prise en compte du profil naturel comme référence altimétrique.
• Écartement des contestations techniques insuffisamment étayées.
• Paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

À faire

• Vérifier la faisabilité technique de chaque prescription.
• Produire les plans altimétriques du projet modificatif.
• Documenter le profil naturel du terrain.
• Joindre les études des bureaux techniques compétents.
• Établir l’absence de bouleversement de la conception générale.

À éviter

• Fonder un recours sur des allégations techniques non prouvées.
• Mesurer la profondeur depuis un terrain artificiel.
• Invoquer le décret du logement décent contre le permis.
• Confondre prescription limitée et modification substantielle du projet.
• Négliger l’analyse de la salubrité et de la sécurité publiques.

Les prescriptions spéciales du permis de construire

L’autorité administrative peut assortir le permis de prescriptions assurant la conformité des travaux, à condition qu’elles entraînent des modifications précises et limitées ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet. Lorsque la prescription n’est pas réalisable en l’état du projet et impose un nouveau projet, le vice peut être régularisé dans le cadre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

La mesure de la profondeur des terrassements

La profondeur doit être mesurée à partir du profil naturel du sol, et non du terrain artificiel surélevé. Les plans du permis modificatif, complétés par les justifications techniques du système de fondation et les analyses de bureaux d’étude, établissaient que la limite prescrite n’était pas dépassée. Les allégations non étayées relatives à une couche de forme plus épaisse ne suffisaient pas à remettre ces éléments en cause.

L’invocabilité des normes relatives au logement décent

L’article 4 du décret du 30 janvier 2002 régit les rapports entre bailleur et locataire et ne peut être invoqué contre un permis de construire. Le contrôle de la salubrité et de la sécurité relève de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; l’appréciation portée sur les pièces du dossier n’était pas utilement contestable en cassation.

Article R. 351-2 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 421-6 du code de l’urbanisme, Article 1719 du Code civil, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, Article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000