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Copie certifiée conforme à :
– dossier
– Me Brice GIRET 7
– Me Guillaume GERMAIN (Deux-[Localité 1])

Grosse délivrée à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00464
ORDONNANCE DU : 03 Novembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00243 – N° Portalis DBXC-W-B7K-FV7F
AFFAIRE : S.A.S. IMMODOM C/ S.C.I. [L]

l’an deux mil vingt six et le trois Novembre,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 15 Septembre 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.A.S. IMMODOM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume GERMAIN de la SCP SCP AUXILIA AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [L], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Brice GIRET de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [L] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à FOURAS (17450) dont la SAS IMMODUM est locataire en vertu d’un contrat de cession de droit au bail commercial du 30 décembre 2024.

Madame le Maire de la commune de [Localité 4] a pris un arrêté municipal le 10 mars 2026 portant mise en sécurité d’urgence de l’immeuble litigieux.

Par courrier du 11 mars 2026, la SAS IMMODOM a mis en demeure la SCI [L] de procéder aux travaux nécessaires.

Le 3 avril 2026, Madame le Maire de la commune de [Localité 4] a pris les arrêtés suivants :
– arrêté n°2026-248 ordonnant le retrait de l’arrêté du 10 mars 2026,
– arrêté n°2026-249 selon procédure d’urgence, interdisant l’accès du public au local litigieux et ordonnant le maintien des mesures de sécurisation mises en place,
– arrêté n°2026-250 selon procédure ordinaire, prescrivant à la SCI [L] la réalisation de divers travaux.

Par courrier recommandé du 15 juin 2026, la SAS IMMODOM a notifié à la SCI [L] la suspension du paiement des loyers en raison des arrêtés de mise en sécurité du 3 avril 2026.

Soutenant que les locaux sont affectés de graves désordres, la SAS IMMODOM a fait citer par exploit du 4 mai 2026 la SCI [L] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés.

Dans ses dernières conclusions, la requérante sollicite :
– de constater l’existence de désordres graves affectant l’immeuble objet du bail commercial rendant les locaux impropres à leur destination et dangereux pour l’accueil du public,
– d’ordonner en conséquence la SCI [L] de procéder, à ses frais exclusifs, aux mesures conservatoires et travaux préconisés par l’expert judiciaire et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir se réserver la liquidation de l’astreinte ;
– d’autoriser la SAS IMMODOM à suspendre le paiement des loyers, charges et accessoires avec effet rétroactif pour la période comprise entre le 11 mars 2026 et le 30 avril 2026,
– de constater qu’en application des dispositions de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, les loyers, charges et accessoires ont cessé d’être exigibles à compter du 1er mai 2026,
– de condamner en conséquence la SCI [L] à restituer à titre provisionnel les loyers, charges et accessoires perçus depuis le 11 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement,
– de condamner la SCI [L] à verser à la SAS IMMODOM la somme provisionnelle de 15 000 euros en réparation du préjudice économique subi et majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,
– de condamner la SCI [L] à verser à la SAS IMMODOM la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En réplique, la SCI [L] s’oppose à l’ensemble des demandes de la requérante et sollicite de la condamner à lui verser la somme de 7 500 euros au titre des loyers impayés du mois de mai 2026 au mois de septembre 2026 ainsi qu’à la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2026 et la décision a été fixée en délibéré au 13 octobre 2026, puis prorogée au 03 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office du juge est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « constater  » qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

Monsieur [R] [U] est le gérant de la SCI [L], de la SARL LES ADRESSES DU PERTUIS qui a une activité principale de transaction immobilière et de la SARL L’AGENCE DU PERTUIS POLE GESTION dont l’activité consiste en la gestion et administration de biens.

L’instance opposant la SAS IMMODOM à la SCI [L] s’inscrit dans un contexte de conflit commercial suite à la signature concomitante le 30 décembre 2024 :
. de la cession du bail par la SARL LES ADRESSES DU PERUIS au profit de la SAS IMMODOM,
. d’une promesse de cession de portefeuille de mandats de gérance entre la SARL L’AGENCE DU PERTUIS POLE GESTION au bénéfice de la SAS IMMODOM.

Différentes instances opposaient ainsi les parties devant le tribunal de commerce:
. Par exploit du 12 décembre 2025, la SARL LES ADRESSES DU PERTUIS a assigné la SAS IMMODOM devant le président du tribunal de commerce de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins de solliciter le règlement des mandats de délégation et de communiquer les pièces afférentes.
. Par exploit du même jour, la SARL L’AGENCE DU PERTUIS POLE GESTION a assigné au fond la SAS IMMODOM devant le tribunal de commerce de LA ROCHELLE aux fins de réparation de sa perte de chance de procéder à la cession de son portefeuille de mandats de gérance.
– Par exploit du 12 janvier 2026, la SCI [L] et la SARL L’AGENCE DU PERTUIS POLE GESTION ont assigné la SAS IMMODOM devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de la condamner à laisser la SARL L’AGENCE DU PERTUIS POLE GESTION jouir pleinement du local commercial litigieux.
– L’ordonnance du 12 mars 2026 rendue par le président du tribunal de commerce de LA ROCHELLE statuant en référé a débouté la SARL LES ADRESSES DU PERTUIS qui a interjeté appel.

A l’audience, le conseil de Monsieur [R] [U] dénonçait les manœuvres de la SAS IMMODOM qu’il qualifiait d’escroqueries.

1. Sur les pièces produites postérieurement à l’audience

Le 23 septembre 2026, la SCI [L] a versé deux nouvelles pièces au débat.

Cette production intervenant postérieurement à l’audience du 15 septembre 2026 et n’ayant pas été autorisée, ces dernières seront écartées.

2. Sur l’injonction à procéder aux travaux

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.  »

La requérante en produisant le rapport d’expertise contradictoire du 2 avril 2026 justifie des désordres allégués.

Il ressort cependant des devis et du récépissé de déclaration préalable de travaux produits par la SCI [L] que les travaux nécessaires sont déjà engagés depuis le mois d’avril 2026.

En conséquence, la présente demande ainsi que l’astreinte sollicitée sont désormais sans objet et seront rejetées.

3. Sur la demande de suspension et restitution des loyers, charges et accessoires

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.  »

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du même code prévoit qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Selon l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation :
« I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. (…)  »

Selon l’article L.184-1 du code de la construction :
 » Dans le cas où un établissement recevant du public est à usage total ou partiel d’hébergement et le maire a prescrit, par arrêté, à l’exploitant et au propriétaire les mesures nécessaires pour faire cesser la situation d’insécurité constatée par la commission de sécurité et, le cas échéant, pour réaliser des aménagements et travaux dans un délai fixé, le maire peut, à défaut d’exécution volontaire, et après mise en demeure demeurée infructueuse, procéder d’office aux travaux nécessaires pour mettre fin à la situation d’insécurité manifeste, et voir condamner l’exploitant à lui verser une provision à valoir sur le coût des travaux. En cas de litige sur les conditions d’entrée dans le bâtiment, le juge des référés statue.
Lorsque la commune procède d’office aux travaux, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Sa créance est recouvrée comme en matière de contributions directes.
Le maire peut également prononcer une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux, applicable jusqu’à la réalisation des mesures prescrites.
Si une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux est décidée ou si l’état des locaux impose une fermeture définitive de l’établissement, l’hébergement ou le relogement des occupants est assuré dans les conditions fixées aux articles L. 521-1 et suivants du présent code.
Les pouvoirs dévolus au maire par la présente section sont exercés à [Localité 5] par le préfet de police.  »

a) Sur la période du 11 mars au 30 avril 2026

L’arrêté du 10 mars 2026 prévoit la possibilité de suspendre l’accueil du public dans le local commercial dans l’hypothèse où les mesures de sécurité ne permettent pas d’écarter le risque pour les personnes.

Il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [V] en date du 2 avril 2026, dont la visite s’est tenue le 31 mars 2026, que des mesures de sécurisation étaient mises en œuvre autour du local. Ces mêmes mesures étaient constatées selon procès-verbal de constat du 4 mai 2026.

La demande de suspension et de restitution des loyers sur cette période se heurtant à une contestation sérieuse, elle sera rejetée.

b) Sur la période postérieure au 1er mai 2026

La défenderesse fait valoir que le local bénéficie de deux entrées de sorte que l’activité aurait pu se poursuivre pour la période postérieure au 1er mai 2026.

Aux termes de l’arrêté n°2026-249 du 3 avril 2026, l’interdiction d’accès jusqu’à réalisation des travaux vise le local et non uniquement l’entrée située au [Adresse 3]. Ce moyen sera dès lors rejeté.

Au regard de cet arrêté et conformément à l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas sérieusement contestable que les loyers, charges et accessoires ont cessé d’être exigibles à compter du 1er mai 2026. La demande de la requérante sera accueillie sur ce point.

4. Sur la demande reconventionnelle formulée par la SCI [L]

La SCI [L] sollicite de condamner la requérante à lui verser la somme de 7500 euros au titre des loyers impayés de mai à septembre 2026.

Les loyers, charges et accessoires ayant cessé d’être exigibles à compter du 1er mai 2026, il convient de rejeter la demande reconventionnelle formulée par la société défenderesse.

5. Sur la demande de provision

La requérante sollicite de condamner la SCI [L] à lui verser la somme provisionnelle de 15 000 euros en réparation du préjudice économique subi et majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

En l’espèce, la SCI [L] établit la réalité du contexte conflictuel et replace la présente instance dans le cadre d’une stratégie plus globale de la SAS IMMODOM. Elle produit des éléments suffisants permettant de douter de l’occupation effective des locaux par la SAS IMMODOM durant les périodes sollicitées, sans que cette occupation ne soit la conséquence des arrêtés ou désordres.

En conséquence, la demande de provision de la SAS IMMODOM se heurte à une contestation sérieuse et sera rejetée.

6. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie « .

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :
 » Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. « .

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ECARTONS des débats les pièces versées par la SCI [L] le 23 septembre 2026 ;

DISONS que les loyers, charges et accessoires ont cessé d’être exigibles à compter du 1er mai 2026 ;

DEBOUTONS la SAS IMMODOM de sa demande tendant à ordonner la réalisation de travaux sous astreinte ;

DEBOUTONS la SAS IMMODOM de sa demande de suspension des loyers du 11 mars au 30 avril 2026 ;

DEBOUTONS la SAS IMMODOM de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices allégués ;

DEBOUTONS la SCI [L] de sa demande reconventionnelle ;

DISONS que la SAS IMMODOM et la SCI [L] conserveront chacune la charge de leurs propres dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes, notamment celles faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD