Location touristique sans autorisation : amendes civiles du propriétaire et du gestionnaire pour changement d’usage

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le changement d’usage d’un local d’habitation, notamment lorsqu’il est loué de manière répétée en meublé de tourisme à une clientèle de passage. L’article L.324-1-1 I du code du tourisme définit le meublé de tourisme par la location d’un logement meublé à une clientèle n’y élisant pas domicile.

La juridiction retient que les locations répétées établies par le procès-verbal, l’annonce en ligne, les commentaires et les données de nuitées caractérisent le changement d’usage, imputable au propriétaire malgré la délégation de la gestion opérationnelle. Sur le fondement de l’article L.651-2 du même code, elle prononce l’amende civile prévue pour le local irrégulièrement transformé.

L’article L.651-2-1 permet également de sanctionner la personne qui prête, contre rémunération, ses services à la commission de l’infraction. La mise en ligne de l’annonce, l’organisation du ménage, l’accueil des locataires et la visite du logement ont suffi à caractériser ce concours. Le comportement continu s’étant poursuivi après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le texte est appliqué à cette période. Les défendeurs sont condamnés in solidum aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

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Une commune poursuivait le propriétaire et le gestionnaire d’un logement loué à une clientèle touristique sans autorisation de changement d’usage. Les constats et données de plateforme établissaient une activité répétée. La juridiction a retenu la responsabilité du propriétaire et le concours rémunéré du gestionnaire, prononçant des amendes civiles de 50 000 et 10 000 euros.

Une commune a poursuivi le propriétaire d’un logement de 55 m² proposé en location touristique répétée, ainsi que le gestionnaire chargé de l’exploitation du bien. Le logement, situé dans une copropriété, a été loué à une clientèle de passage sur une plateforme numérique, sans autorisation préalable de changement d’usage.

Un agent assermenté a constaté l’activité et dressé des procès-verbaux couvrant une période allant de 2022 à mai 2025. L’annonce recensait de nombreux commentaires et les données transmises par la plateforme faisaient état de 824 nuitées. Le propriétaire soutenait ne pas maîtriser directement l’activité, celle-ci étant gérée depuis l’étranger par le gestionnaire. Ce dernier contestait la caractérisation d’actes personnels postérieurs à l’entrée en vigueur du dispositif le 21 novembre 2024.

La juridiction retient le changement d’usage imputable au propriétaire et le concours rémunéré du gestionnaire. Elle prononce des amendes civiles respectivement de 50 000 euros et 10 000 euros, ainsi qu’une condamnation in solidum aux dépens et au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Local initialement affecté à l’habitation
• Locations répétées de courte durée à une clientèle de passage
• Absence d’autorisation préalable de changement d’usage
• Imputabilité du changement d’usage au propriétaire
• Actes personnels de concours à l’infraction contre rémunération
• Prise en compte de la durée, des revenus et de la bonne foi

• Procès-verbaux d’infraction des 10 et 26 juin 2025
• Annonce Airbnb du logement proposé en meublé de tourisme
• 244 commentaires publiés sur l’annonce
• Données ELAN établissant 824 nuitées entre 2022 et 2024
• Visite du logement par l’agent assermenté
• Éléments relatifs à la gestion, au ménage et à l’accueil des locataires

Le propriétaire supporte l’amende civile prononcée pour le changement d’usage irrégulier, tandis que le gestionnaire est sanctionné pour les services fournis contre rémunération. Les deux débiteurs sont condamnés in solidum aux dépens et à l’indemnité procédurale accordée à la commune.

• Régularisation préalable de tout changement d’usage
• Vérification de l’autorisation avant la mise en location
• Conservation des données de réservation et des échanges de gestion
• Identification précise des actes accomplis par chaque intervenant
• Anticipation du risque d’amende civile et de dépens

À faire

• Vérifier l’affectation juridique du local
• Obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage
• Contrôler les règles locales applicables aux meublés touristiques
• Documenter les rôles du propriétaire et du gestionnaire
• Conserver les annonces, réservations et données de nuitées

À éviter

• Louer sans autorisation administrative préalable
• Confier la gestion sans répartition écrite des obligations
• Négliger les déclarations auprès de la commune
• Maintenir une annonce après notification d’une infraction
• Contester sans produire d’éléments sur la durée d’exploitation

Le changement d’usage des locaux d’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation assimile à un changement d’usage la location répétée d’un local meublé d’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. La juridiction retient cette qualification au regard de l’annonce Airbnb, des 244 commentaires et des 824 nuitées établies par les données de la plateforme, en l’absence d’autorisation préalable.

Les critères de l’amende civile du propriétaire

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation sanctionne l’infraction par une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local. Son montant doit être proportionné à la durée des locations, aux revenus procurés, à l’objectif dissuasif du texte, ainsi qu’à la bonne foi et à la situation personnelle du propriétaire. La juridiction retient la mauvaise foi et la durée de l’exploitation.

Le concours rémunéré à l’infraction

L’article L.651-2-1 du même code vise toute personne prêtant, contre rémunération ou gratuitement, son concours par une activité d’entremise, de négociation ou de mise à disposition de services. La mise en ligne de l’annonce, l’organisation du ménage, l’accueil des locataires et la visite du logement caractérisent ici ce concours. Le comportement continu permet l’application du texte à la période postérieure à son entrée en vigueur.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 446-2 du Code de procédure civile, Article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.324-1-1 du Code du tourisme, Article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.651-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1985 du Code civil, Article 2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989