Résiliation de bail pour non-occupation et arriérés locatifs.

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [C] [E] [O]
Madame [D] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06647 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LC3

N° MINUTE :
4 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSES
Madame [C] [E] [O], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/06647 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LC3

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2005, la SAGI a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6]. Ce contrat de bail a été résilié par jugement du 16 septembre 2013.

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2016 à effet au 16 septembre 2013 l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH (ci-après [Localité 5] HABITAT OPH), venu aux droits de la SAGI, a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [E] [O] sur ces mêmes locaux, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 486,15 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire d’une part une sommation interpellative portant sur l’identité des personnes occupant le logement et d’autre part un commandement de payer la somme principale de 5627,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice des 28 et 20 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [C] [E] [O] et Mme [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
résiliation judiciaire du contrat de bail,condamnation de Mme [C] [E] [O] au paiement de la somme de 8872,71 euros au titre de l’arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, condamnation in solidum de Mme [C] [E] [O] et Mme [D] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer indexé outre les charges majorée de 20%, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, expulsion de Mme [C] [E] [O] et Mme [D] [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, autorisation à faire procéder à la séquestration des meubles, rejet de toute demande de délai, condamnation in solidum de Mme [C] [E] [O] et Mme [D] [P] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de tout acte subséquent tendant à la libération des lieux.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 22 novembre 2024 [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [C] [E] [O] et Mme [D] [P] n’ont pas comparu.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux termes de l’assignation de [Localité 5] HABITAT OPH soutenus oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle du logement
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Aux termes de l’article 1728 dudit code le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l’article 2 de ladite loi la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s’engage à occuper le logement à titre de résidence principale et qu’il ne peut céder le droit au bail.

A la suite d’un relevé d’indices de non-présence du titulaire du bail [Localité 5] HABITAT OPH a, par lettre recommandée avec avis de réception du 3 juillet 2023 (retournée « pli avisé et non réclamé »), fait part à Mme [C] [E] [O] du constat qu’elle n’occupait plus son logement et lui a rappelé son obligation à ce titre.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme [C] [E] [O] une sommation interpellative, considérant que le logement était occupé par Mme [D] [P], arrivée le 23 juin 2023 avec trois autres personnes. Le commissaire de justice a relevé que le nom de Mme [C] [E] [O] figure sur la boite aux lettres et que plusieurs voisins ont fait les déclarations suivantes : l’intéressée est partie depuis plusieurs mois, son appartement est sous-loué à Mme [D] [P], trois autres personnes arrivées avec de lourdes valises les semaines précédentes seraient également dans les lieux.

Le commandement de payer du 30 janvier 2024 a été délivré à la locataire selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice réitérant les éléments ci-dessus.

[Localité 5] HABITAT OPH a sollicité la société DETECNET afin de retrouver Mme [C] [E] [O]. Celle-ci indique dans son rapport du 29 février 2024 que cette dernière réside désormais [Adresse 1] en qualité de locataire, est salariée en contrat à durée indéterminée d’une société établie à [Localité 4] et qu’elle détient un compte bancaire auprès d’une agence la Banque Postale située à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, [Localité 5] HABITAT OPH a dénoncé à Mme [C] [E] [O] le commandement de payer ainsi que la sommation interpellative à son adresse de [Localité 7]. Le procès-verbal de signification à étude mentionne que cette adresse a été confirmée par téléphone par Mme [C] [E] [O].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mars 2024 envoyée à l’adresse de [Localité 7], [Localité 5] HABITAT OPH a rappelé à Mme [C] [E] [O] que n’occupant plus le logement cédé à Mme [D] [P], il lui appartenait de donner congé, de restituer les lieux et de régler la dette locative. Ce courrier a été distribué à Mme [C] [E] [O]. Un courrier identique envoyé à la même date mais à l’adresse du contrat de bail est quant à lui revenu « pli avisé et non réclamé ». Copie de ce courrier a été adressée à Mme [D] [P] le 25 mars 2024, retourné « pli avisé et non réclamé ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [C] [E] [O] n’occupe plus à titre de résidence principale le logement donné à bail mais a au contraire établi sa vie quotidienne à [Localité 7] depuis plusieurs mois. En effet, si son nom figure toujours sur la boite aux lettres de son appartement parisien, elle n’a jamais retiré les recommandés envoyés à cette adresse par le bailleur alors que celui expédié à son adresse de [Localité 7] – logement dont elle est locataire – lui a été distribué. Par ailleurs, le commissaire de justice ne l’a jamais trouvée à l’adresse du bail alors qu’elle lui a confirmé son adresse à [Localité 7] par téléphone. Sollicitée en ce sens par [Localité 5] HABITAT OPH, elle ne lui a jamais communiqué d’éléments tendant à démontrer son occupation personnelle du logement. Enfin, des voisins ont déclaré en janvier 2024 ne plus l’avoir vue depuis plusieurs mois.

Ces manquements à ses obligations tant légales que contractuelles d’occupation personnelle du logement sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [E] [O] et celle de tout occupant de son chef, dont Mme [D] [P].

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En cas de maintien dans les lieux de Mme [C] [E] [O] ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été perçus si le contrat de bail s’était poursuivi, et ce sans majoration.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

En revanche [Localité 5] HABITAT OPH ne fait pas la démonstration de ce que Mme [D] [P] serait encore occupante du logement. Le commissaire de justice n’a pas établi sa présence laquelle repose uniquement sur des déclarations très peu circonstanciées et anonymes de voisins. Le relevé d’indices est insuffisamment compréhensible et détaillé pour être exploité. [Localité 5] HABITAT OPH sera en conséquence débouté de sa demande à l’égard de Mme [D] [P].

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2024, échéance du mois de juin incluse, Mme [C] [E] [O] lui devait la somme de 8872,71euros.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024, date de la signification de l’assignation à son égard.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [E] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation du 28 août 2024 mais non celle du 20 juin 2024 concernant Mme [D] [P], et des actes d’exécution.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 1000 euros à [Localité 5] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de sa demande à l’égard de Mme [D] [P].

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 janvier 2016 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [C] [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6],

ORDONNE à Mme [C] [E] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef dont Mme [D] [P], les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de condamnation de Mme [D] [P] au paiement de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [C] [E] [O] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 8872,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 28 juin 2024 et des actes d’excution ;

CONDAMNE Mme [C] [E] [O] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 1000 EUROS au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et déboute ce dernier de sa demande sur ce fondement formée contre Mme [D] [P] ;

Le greffier Le juge des contentieux de la protection