Du 12 octobre 2026

5AZ

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/03592 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3DYG

[P] [J]

C/

[V] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 octobre 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière

DEMANDERESSE :

Madame [P] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparante, représentée par Me Baptiste MAIXANT Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant représenté par Me Agathe JUNOT Avocate au barreau de BORDEAUX substitué par Me Antoine MARS, Avocat au barreau de BORDEAUX
Intervenant au titre de l’aide juridictionnelle totale en date du 06/01/2026 – N°33063-2026-000107

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Juillet 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort – Contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2019, à effet au 21 juin 2019, Madame [P] [J] a consenti à Monsieur [V] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 4], pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 515 €, charges comprises.

Par acte de caution solidaire en date du 10 juin 2019, Monsieur [M] [B] s’est porté caution solidaire de Monsieur [V] [N].

Suivant acte du 31 janvier 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, Madame [P] [J] a fait délivrer à Monsieur [V] [N] un commandement de payer la somme de 2.094,95 € au titre de l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte introductif d’instance délivré les 19 mars 2024 et 8 avril 2024, Madame [P] [J] a fait assigner Monsieur [V] [N] et Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, à titre principale, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail et voir ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [N].

Au cours de la procédure, Madame [P] [J] a délivré à Monsieur [V] [N], par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, congé pour vendre à effet au 20 juin 2025.

Par jugement mixte en date du 10 juin 2025, le juge des contentieux de la protection :
– a débouté Madame [P] [J] de ses demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut d’assurance et de paiement du loyer,
– a débouté Madame [P] [J] de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail,
– saisi d’une demande reconventionnelle de Monsieur [V] [N] visant à voir constater le manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles de délivrance d’un logement en bon état de réparation, a ordonné une expertise judiciaire avant dire droit, a désigné Monsieur [H] [T], en tant qu’expert, avec, notamment, pour mission de décrire les désordres affectant l’appartement et de chiffrer le coût des travaux de reprise des désordres imputables,
– a renvoyé l’examen de l’affaire à une audience ultérieure.

Monsieur [K] [L], expert désigné en remplacement par ordonnance de changement d’expert en date du 4 décembre 2025, a déposé son rapport en date du 5 mai 2026.

L’affaire est pendante devant le juge des contentieux de la protection.

En revanche, par déclaration en date du 18 septembre 2025, Madame [P] [J] a interjeté appel de ce jugement devant la cour d’appel de BORDEAUX et demande qu’il soit réformé en ce qu’il l’a débouté :
– de ses demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut d’assurance et de paiement et tendant à l’expulsion,
– de ses demandes de résiliation judiciaire du bail.

Parallèlement, par acte introductif d’instance en date du 28 juillet 2026, Madame [P] [J] a, de nouveau, fait assigner Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir principalement constater que les conditions de délivrance du congé aux fins de vente sont réunies et que le bail a expiré le 20 juin 2025.

A l’audience du 9 juillet 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois contradictoires, Madame [P] [J], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 7 et 15 II de la loi du 6 juillet 1989 :
– de déclarer ses demandes recevables et fondées,
– de rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur [V] [N],
– en conséquence,
– de constater et juger que les conditions de délivrance par elle d’un congé aux fins de vente à Monsieur [V] [N] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 20 juin 2025,
– de constater que Monsieur [V] [N] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 20 juin 2025,
– de condamner en conséquence Monsieur [V] [N] ainsi que tous occupants de son chef à quitter l’appartement situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, [Adresse 5] et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
– de dire qu’à défaut pour Monsieur [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, dans les deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.411-2 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– de dire que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer et des charges révisables selon les conditions contractuelles,
– de condamner Monsieur [V] [N] à lui payer les indemnités d’occupation dues à compter du 20 juin 2025 jusqu’à la libération des lieux,
– de condamner Monsieur [V] [N] à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [V] [N], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :
– in limine litis :
– à titre principal :
– de se dessaisir de la présente instance et de renvoyer la présente affaire devant la Cour d’appel de bordeaux saisie du même litige ou d’un litige ayant un lien extrêmement étroit avec celui-ci, dans une affaire enregistrée sous le RG nº25/04638, pour cause de litispendance ou de connexité,
– à titre subsidiaire :
– de surseoir à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue définitivement par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX dans le litige enrôlé sous le RG nº24/00959 et de celle qui sera rendue par la cour d’appel de BORDEAUX dans l’affaire enrôlée sous le RG n°25/04638,
– à titre infiniment subsidiaire :
– d’ordonner la jonction de la présente instance enrôlée sous le RG nº25/03592 avec la première instance engagée par Madame [P] [J] et actuellement pendante devant le juge des contentieux de la protection sous le RG nº24/00959 et appelée à l’audience du 5 mai 2026 à 9h00,

– sur le fond :
– à titre principal :
– de juger nul et non avenu le congé pour vendre délivré par Madame [P] [J] le 19 décembre 2024,
– de juger que le contrat de bail conclu avec Madame [P] [J] a été tacitement reconduit à compter du 20 juin 2025 pour une durée de 3 ans,
– à titre subsidiaire, si son expulsion était par impossible ordonnée : de lui accorder un délai renouvelable d’un an pour quitter les lieux loués,
– en tout état de cause :
– de débouter Madame [P] [J] de toutes ses demandes,
– de condamner Madame [P] [J] aux entiers dépens ainsi qu’à verser à son conseil la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT :

I – Sur l’exception de procédure tirée de la litispendance :

L’article 100 du code de procédure civile dispose que «si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.  »
L’article 102 du même code énonce que «lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur».

En application de ces articles, il y a litispendance lorsqu’un litige identique est pendant devant une juridiction du premier degré et une juridiction du second degré. Les deux litiges sont identiques lorsque les parties, l’objet et la cause sont rigoureusement les mêmes.

Monsieur [V] [N] expose que le litige locatif l’exposant à Madame [P] [J] fait l’objet de trois procédures judiciaires pendantes devant le juge des contentieux de la protection ou la Cour d’appel de [Localité 3] :
– une procédure en expulsion engagée devant le juge des contentieux de la protection le 19 mars 2024, enrôlée sous le n° 24/959, actuellement en cours dans l’attente de l’expertise judiciaire ordonnée par jugement rendu le 10 juin 2025,
– une procédure pendante devant la Cour d’appel de [Localité 3] introduite par Madame [P] [J] pour contester la décision du 10 juin 2025 la déboutant de ses demandes d’expulsion,
– la présente instance engagée par Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection le 28 juin 2025 également aux fins d’expulsion.
Il estime, dès lors, que ces juridictions sont saisies du même litige opposant les mêmes parties et concernant le même contrat de bail et les demandes visant aux mêmes fins. Il concède que seul le fondement juridique sur lequel repose les demandes diffère. Il considère que les décisions à intervenir peuvent s’avérer inconciliables quant aux dates d’extinction du contrat de bail. Il conteste l’atteinte au double degré de juridiction alléguée par Madame [P] [J] puisqu’une telle hypothèse est prévue par l’article 102 du code de procédure civile et que l’article 104 du même code prévoit que la décision portant sur l’exception de litispendance ou de connexité est susceptible de recours.

Madame [P] [J] conteste la réunion des conditions cumulatives de la litispendance. Elle fait remarquer que les juridictions saisies ne sont pas de même degré, et que l’objet et le fondement juridique de ces deux instances sont distincts, l’une portant sur le constat de la résiliation judiciaire du bail par acquisition de la clause résolutoire, l’autre portant sur le constat du terme du bail par l’effet du congé pour vendre régulièrement délivré. Elle ajoute que la circonstance que ces instances puissent mener à la libération des lieux ne saurait suffire à caractériser une identité d’objet et de cause au sens de l’article 100 du code de procédure civile. Elle estime que faire droit à de telles demandes porterait atteinte au double degré de juridiction et tendrait à retarder l’issue du présent litige.

En l’espèce, il est constant qu’une instance est en cours devant la cour d’appel de [Localité 3], Madame [P] [J] ayant interjeté appel du jugement mixte rendu le 10 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection. La condition de deux juridictions différentes est donc remplie.

Il y a lieu, également, de constater que ces deux procédures opposent les mêmes parties, Madame [P] [J] et Monsieur [V] [N].

Il échet de noter que les demandes formulées au cours de la présente instance par Madame [P] [J] concernent la validation du congé pour vendre délivré à Monsieur [V] [N] le 19 décembre 2024 pour le 20 juin 2025, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. A titre reconventionnel, Monsieur [V] [N] sollicite, principalement, l’annulation du congé pour vendre, et à titre subsidiaire l’octroi de délai pour libérer les lieux. En revanche, la cour d’appel de [Localité 3] est saisie de l’appel du jugement rendu le 10 juin 2025 circonscrit au rejet des demandes de Madame [P] [J] concernant, d’une part, la résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et, d’autre part, la résiliation judiciaire du bail. Il apparaît, ainsi, que l’objet de ces deux litiges sont distinct.

Enfin, l’instance portée devant la Cour d’appel est fondée sur les articles 7 g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1101 et suivants et 1728 du code civil et vise à faire constater les manquements contractuels du locataire, tandis que la présente instance est fondée sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et le droit du bailleur de reprendre son bien en délivrant un congé pour vendre. Il s’ensuit que les deux instances n’ont pas la même cause.

L’exception de litispendance soulevée par Monsieur [V] [N] sera, en conséquence, rejetée.

II – Sur l’exception de procédure tirée de la connexité :

L’article 101 du code de procédure civile dispose que «s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction».

L’article 102 du même code prévoit que «lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur».

Il doit donc exister entre les affaires portées devant les deux juridictions saisies un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire et juger ensemble. 

Monsieur [V] [N] soutient qu’il y a connexité entre le présent litige et celui pendant devant la cour d’appel de [Localité 3].

Madame [P] [J] conteste cette connexité. Elle explique que les instances portent sur des modes autonomes d’extinction du bail, des fondements juridiques distincts et des causes indépendantes. Elle ajoute que les décisions à intervenir s’inscrivent dans des temporalités distinctes qui ne sont pas inconciliables ni de nature à engendrer des difficultés d’exécution. Elle indique également que chaque juridiction statue dans les limites de l’objet du litige de sorte qu’elles n’ont pas à être informée de l’ensemble du contexte locatif. Elle considère que faire droit à de telles demandes porterait atteinte au double degré de juridiction et tendrait à retarder l’issue du présent litige.

En l’espèce, il est constant que les deux instances concernent le même contrat de bail et les mêmes parties. Il a, toutefois, été déjà démontré qu’elles reposent sur un objet et une cause strictement autonomes.

Etant rappelé que l’instance pendante devant la cour d’appel de [Localité 3] tend à la sanction d’éventuels manquements de Monsieur [V] [N] à ses obligations locatives et que la présente instance tend, au contraire, à permettre à Madame [P] [J] de reprendre son bien pour le revendre à l’échéance du contrat, il apparaît que l’examen de la régularité du congé pour vendre est totalement indépendant de l’issue de l’instance d’appel, de sorte qu’il n’existe aucun risque de décisions inconciliables.

Dès lors, il n’apparaît pas nécessaire, en l’espèce, de juger ces deux affaires ensemble. Par conséquent, l’exception de connexité soulevée par Monsieur [V] [N] sera rejetée.

III – Sur le sursis à statuer :

L’article 377 du code de procédure civile prévoit qu’«en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle».

L’article 378 du même code dispose que «la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine».

Monsieur [V] [N] estime qu’un sursis à statuer s’impose en raison de la demande de suspension de la durée du contrat pendant la durée des travaux qu’il formule, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre de l’instance pendante devant le juge des contentieux de la protection compte tenu du rapport d’expertise judiciaire du 3 juin 2026. Il précise que le congé pour vendre, quand bien même valable, ne pourrait avoir d’effet tant que la durée de cette suspension demeure inconnue. Il ajoute que le sursis à statuer est également rendu nécessaire dans l’attente de la décision de la cour d’appel de [Localité 3].

Madame [P] [J] s’oppose au sursis à statuer, lequel n’est pas justifié compte tenu des objets de la présente procédure et de celle pendante devant la cour d’appel. Elle ajoute que l’expertise judiciaire ne porte ni sur la validité du congé ni sur la réalité du projet de vente et conclut à l’absence d’indécence du logement ainsi qu’à son habitabilité. Elle soutient, en outre, que la décision visant à suspendre la durée du bail dans l’attente de la réalisation de travaux ne vise qu’à prolonger la période de jouissance.

En l’espèce, les développements qui précèdent ont permis de démontrer que l’examen de la question de la régularité du congé pour vendre est totalement indépendante de l’issue de l’instance d’appel. Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel.

S’agissant de l’instance actuellement pendante devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, enrôlée sous le n°RG 24/00959, il s’évince des pièces versées aux débats, plus spécialement des conclusions signifiées par Monsieur [V] [N] dans cette procédure, que ce dernier a sollicité, outre une demande d’expertise judiciaire, la condamnation de Madame [P] [J] a effectué des travaux dans les lieux loués et la suspension de la durée du contrat de bail dans l’attente de la réalisation de l’expertise et des travaux. Par jugement rendu le 10 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné avant dire droit une expertise judiciaire et a sursis à statuer, dans l’attente de l’accomplissement de la mission de l’expert, sur le surplus des demandes de Monsieur [V] [N].

Or, la demande de validité du congé pour vendre délivré le 19 décembre 2024, à effet au 20 juin 2025, formulée par Madame [P] [J] doit être examinée avant la demande de suspension de la durée du bail formée par le locataire, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au juge de suspendre la durée du bail en présence de désordres affectant le logement supposant l’existence d’un contrat de bail en cours d’exécution.

Dès lors, la validité du congé pour vendre à effet au 20 juin 2025 ayant pour effet de mettre un terme au contrat de bail à son échéance doit être tranchée préalablement à la demande de la suspension de la durée d’un bail.

Dans ces conditions, il n’y a paq lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer de Monsieur [V] [N] qui sera débouté de ce chef de demande.

IV – Sur la jonction des instances :

L’article 367 du code de procédure civile prévoit que «le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble».

En l’espèce, il a été démontré que la question de la validité du congé pour vendre à effet au 20 juin 2025 doit être tranchée préalablement aux demandes formulées par Monsieur [V] [N] dans l’instance enrôlée sous le n°RG 24/00959.

Pourtant, il n’apparaît pas d’une bonne administration de la justice que ces deux procédures soient examinées ensemble, d’autant qu’à ce jour ni Monsieur [V] [N] ni Madame [P] [J] n’ont pris de conclusions sur le fond du dossier en lecture du rapport d’expertise judiciaire établi le 5 mai 2026. La jonction de ces deux procédures aurait pour effet d’alourdir les délais de la procédure que devront supporter les parties, d’autant que les instances peuvent être examinées dans des instances distinctes. Il n’y a donc pas lieu de prononcer de jonction entre ces deux procédures.

Monsieur [V] [N] sera, par conséquent, débouté de sa demande de jonction.

V – Sur la validité du congé :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

Madame [P] [J] expose que Monsieur [V] [N] n’a pas exercé son droit de préférence dans le délai de deux mois de la délivrance du congé et qu’il se maintient toujours dans les lieux. Elle conteste, d’une part, l’absence de précision de la désignation du bien figurant dans l’offre de vente, le congé étant accompagné du bail d’habitation en cours liant les parties et, d’autre part, l’absence de précision quant au prix de vente, le congé mentionnant un montant de 160.000 € payable comptant lors de la signature de l’acte authentique. Elle ajoute que la précision selon laquelle les frais de notaire seraient à la charge de l’acquéreur est usuelle et n’affecte en rien la détermination du prix qui ne comprend aucune commission d’agence puisqu’elle doit la supporter. Elle estime que Monsieur [V] [N] ne rapporte pas la preuve du caractère frauduleux du congé. Elle soutient qu’il a été informé de son intention de vendre antérieurement à la délivrance du commandement de payer et à toute procédure contentieuse. Elle précise qu’un mandat de vente a été signé le 6 janvier 2024 portant sur un premier lot, et qu’il a été étendu au logement occupé par Monsieur [V] [N], ce qui démontre une intention réelle de vendre s’inscrivant dans une démarche patrimoniale d’ensemble. Elle prétend, en outre, que le prix fixé n’est pas excessif et correspond à celui du marché local. Elle explique également que l’existence d’un conflit locatif et les désordres mineurs affectant le logement sont sans lien avec la validité du congé et son intention de vendre, laquelle est justifiée par la hausse des charges que sa retraite ne permettra pas d’absorber durablement.

Monsieur [V] [N] soutient que la désignation du bien objet du congé est insuffisante compte tenu de la seule mention au bail d’habitation. Il ajoute que le prix figurant dans le congé ne permet pas de savoir le montant des frais de notaire et s’il comprend des frais d’agence, de sorte que cela lui cause un grief puisqu’il n’a pas pu opter en connaissance de cause. Il invoque, en outre, le caractère frauduleux du congé qui résulte du conflit qui l’oppose à Madame [P] [J], antérieur à sa délivrance. Il affirme que le congé a été délivré dans le but de faire échec à la décision qui doit intervenir dans la procédure pendante devant le juge des contentieux de la protection de ce siège. Il précise que les désordres constatés dans le logement étaient préexistants à la délivrance du congé. Il indique aussi qu’aucune diligence aux fins de vente n’a été entreprise puisqu’il n’a jamais été contacté pour des visites et que le mandat, sans exclusivité, est de convenance. Il soutient que l’attestation notariée produite porte sur un autre bien, ce qui ne permet pas de démontrer la volonté de céder celui qu’il occupe et ne mentionne aucun prix. Il ajoute que le mandat produit porte sur un autre lot, et que l’avenant a été signé six mois après la délivrance du congé. Il explique, enfin, que le prix de vente est manifestement excessif compte tenu de l’état du logement et avait vocation à le décourager d’user de son droit de préemption.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [V] [N] a pris à bail un logement situé au [Adresse 4].

Ce bail, conclu le 16 juin 2019 pour une durée de trois ans, a pris effet le 21 juin 2019 et a été régulièrement renouvelé par période triennale. Il était, en conséquence, à échéance au 20 juin 2025 à minuit.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 160.000 €, hors frais de notaire à charge de l’acquéreur, a été notifié à Monsieur [V] [N], par acte de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2024, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Le congé comporte les mentions prévues à peine de nullité par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce. Cet acte est donc régulier.

S’agissant du contenu du congé, Monsieur [V] [N] argue de l’imprécision de la description du bien ainsi que du prix.

Le congé se borne à mentionner l’adresse du logement et le contrat de bail conclu entre les parties le 16 juin 2019 y est annexé. Or, si ce congé ne fait pas mention des détails du bien, il renvoie au contrat de bail dont une copie est jointe à l’acte, lequel comporte une description précise du logement (nombre de pièces, type d’habitat, surface habitable et régime juridique). Dès lors, Monsieur [V] [N] ne saurait valablement évoquer une insuffisante description du bien qu’il occupe depuis plus de 5 ans à la date de la délivrance du congé.

S’agissant du prix, le congé indique «le présent congé comporte offre de vente du local d’habitation désigné ci-dessus et objets de la location …, au prix de : cent soixante mille euros (160.000 €), hors frais de notaire à charge de l’acquéreur». L’absence d’estimation de ces frais, dont le montant ne dépend ni de la volonté du bailleur ni du contenu de l’offre de vente, ne saurait altérer la validité du prix fixé dans le congé, qui constitue la contrepartie financière unique revenant au vendeur.

L’absence de mention d’une commission d’agence se justifie aisément dans la mesure où ces frais sont, aux termes du mandat de vente sans exclusivité du 6 janvier 2024 et de son avenant du 18 juin 2025, à la charge de la bailleresse.

Dès lors, Monsieur [V] [N] ne rapporte pas la preuve du caractère lacunaire du contenu du congé.

S’agissant de l’intention de la bailleresse, Monsieur [V] [N] argue du caractère frauduleux du congé, Madame [P] [J] n’ayant pas l’intention réelle de vendre. Il lui appartient de démontrer l’intention détournée du bailleur, impliquant notamment l’absence de volonté réelle de vendre le logement ou la dissimulation d’un motif illicite.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le congé a été délivré le 19 décembre 2024, soit 9 mois après la délivrance, les 19 mars et 8 avril 2024, par Madame [P] [J] d’une assignation à Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, principalement, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner son expulsion et alors que la procédure était en cours.

Or, dans le cadre de cette procédure, Monsieur [V] [N] a mis en avant l’état du logement qu’il occupe et reproché à Madame [P] [J] son manquement, en tant que bailleresse, à son obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparation. Les pièces produites montrent que par courriers électroniques des 2 au 5 mai 2023 et par lettre recommandée avec avis de réception en date du 4 mai 2023, Monsieur [V] [N] s’était plaint au mandataire de gestion locative des désordres suivants : fuite des toilettes et du robinet de la salle de bain, vétusté d’un meuble et de l’électricité de la salle de bain, absence d’étanchéité de la fenêtre et des poutres encastrées dans le mur de la cuisine, nuisances sonores provenant d’un climatiseur, défaut d’isolation du mur donnant sur le couloir du rez-de-chaussée, plancher de la cuisine visible, et vétusté de la porte d’entrée. Un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 4 septembre 2024 mettait, en outre, en évidence un mauvais état des portes de placard de la chambre.

Il y a lieu de noter que le congé pour vendre a été délivré dans ce contexte.

Au surplus, si Madame [P] [J] affirme que Monsieur [V] [N] était informé de son projet de vendre avant qu’elle n’introduise son action visant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, force est de constater que les pièces produites ne permettent pas de le prouver.

Certes, Madame [P] [J] produit un mandat de vente du 6 janvier 2024. Force est pourtant de constater qu’il porte sur le local commercial situé au rez-de-chaussée et au-dessous du logement loué par Monsieur [V] [N] dont elle est également propriétaire, comme le montre l’attestation notariée du 6 mai 2015. Si un avenant étend ce mandat au logement occupé par Monsieur [V] [N], il échet de constater qu’il a été signé le 18 juin 2025, soit huit jours après le jugement rendu le 10 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] qui avait débouté Madame [P] [J] de sa demande visant à voir constater ou prononcer la résiliation du bail.

Il y a lieu de noter que si le local commercial fait l’objet d’un compromis de vente signé le 22 avril 2026, il n’en est pas de même du logement occupé par Monsieur [V] [N]. Ce dernier fait, d’ailleurs, remarquer sans être contredit par Madame [P] [J], qu’il n’a reçu aucune visite ni de sollicitation en ce sens. L’absence de production d’une annonce immobilière, d’un bon de visite ou d’un compte-rendu d’exécution du mandat concernant le logement litigieux n’est produit par Madame [P] [J], ce qui corrobore ses allégations.

L’ensemble de ces éléments tend, en conséquence, à prouver que Madame [P] [J] n’a pas une intention réelle et sérieuse de vendre son logement.

Par conséquent, le congé qu’elle a délivré le 19 décembre 2024 à Monsieur [V] [N] sera déclaré nul.

Il y a donc lieu de constater que le bail conclu le 16 juin 2019 a été reconduit le 21 juin 2025 pour une nouvelle période de trois ans.

Madame [P] [J] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

VI – Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Succombante, elle sera condamnée à payer à Maître [Q] [W] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 20 juillet 1991. Elle sera, en revanche, déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de litispendance soulevée par Monsieur [V] [N] ;

REJETTE l’exception de connexité soulevée par Monsieur [V] [N] ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [N] de sa demande de sursis à statuer ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [N] de sa demande de jonction ;

DÉCLARE nul le congé délivré le 19 décembre 2024 par Madame [P] [J] à Monsieur [V] [N] ;

CONSTATE que le bail conclu le 16 juin 2019, à effet du 21 juin 2019, a été reconduit le 21 juin 2025, pour une nouvelle période de trois ans ;

DÉBOUTE Madame [P] [J] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [N] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à Maître [Q] [W] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions des articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, moyennant renonciation au bénéfice de la part contributive de l’Etat ;

CONDAMNE Madame [P] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Cadre-Greffière.

LA CADRE-GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux de la protection