TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 25/01534 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C6XVF

N° MINUTE :

Assignation du :
22 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 16 Septembre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [L] [O] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Denis MEYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #Y1

DÉFENDERESSE

SAS 34 VERRERIE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume AUBATIER de la SCP AUGUST & DEBOUZY et associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0438

***

Décision du 16 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/01534 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XVF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La SAS 34 VERRERIE (ci-après dénommée la société 34 VERRERIE) est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré n°AF [Cadastre 1], lot n°3010, situé au 5ème étage de l’immeuble.

Le 17 avril 2024, Monsieur [L] [R] a formalisé à l’attention de la société 34 VERRERIE une proposition d’achat d’un appartement situé au 5ème étage du bâtiment de l’immeuble situé [Adresse 3] au prix de 1 244 000 euros.

Le courrier a été contresigné par la société 34 VERRERIE.

Le 23 juillet 2024, la société 34 VERRERIE n’a pas signé d’acte de vente.

Le 13 janvier 2025, elle a conclu avec Monsieur [J] [G] et Madame [S] [K] une promesse unilatérale de vente.

Par acte en date du 22 janvier 2025, Monsieur [L] [R] a fait assigner la société 34 VERRERIE devant le tribunal judiciaire de Paris.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

Prétentions et moyens des parties 

Par conclusions notifiées le 26 mars 2025, Monsieur [L] [R] sollicite le tribunal de :

– Constater qu’une vente parfaite s’est formée entre la société 34 VERRERIE et lui-même portant sur le lot n°3010 situé au 5ème étage droit au sein de l’ensemble immobilier sur la parcelle cadastrée section AF numéro [Cadastre 1] situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

– Ordonner la nullité de la promesse unilatérale conclue par la société 34 VERRERIE au profit de Monsieur [J] [G] et Madame [S] [K] en date du 13 janvier 2025 ;

– Entendre enjoindre à la société 34 VERRERIE de se présenter devant Me [W] [F], notaire au sein de la SAS R&D ;

– Dire qu’à défaut pour la société 34 VERRERIE de souscrire l’acte, sans préjudice de l’astreinte fixée et courue, le présent jugement vaudra vente du bien constituant le lot n°3010 situé au 5ème étage droite au sein de l’ensemble immobilier inséré dans le volume 3 situé sur la parcelle cadastrée AF n°[Cadastre 1], située [Adresse 3] à [Localité 3] ;

– Condamner la société 34 VERRERIE à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral ainsi qu’une somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de signature de la promesse ;

– Condamner la société 34 VERRERIE à payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société 34 VERRERIE aux dépens.

Il soutient que la vente était parfaite sur le fondement des articles 1113 du code civil et 1589 du code civil et des articles 1114 et 1118 du même code, expliquant qu’il y a eu rencontre de volonté des parties à la suite d’une offre d’achat ferme et définitive émise le 17 avril 2024 et d’une acceptation sans réserve de la société 34 VERRERIE.

Il fait valoir que le prix était déterminé et le bien identifiable et que la signature de la société 34 VERRERIE a été apposée sur l’offre d’achat sans réserve et qu’il y a de ce fait la conclusion d’un contrat de vente. Il ajoute que la société 34 VERRERIE a refusé de signer l’acte authentique de vente dans la mesure où elle ne voulait pas apparaître en qualité de vendeur professionnel.

Par ailleurs, se prévalant des articles 1196, 1197, 1128, 1162, 1163 et 1178 du code civil, il soutient que la vente conclue à son bénéfice retarde le transfert de propriété à la réitération authentique de l’acte, qu’en conséquence, la société 34 VERRERIE est tenue d’une obligation de conservation du bien vendu, qu’elle ne peut donc vendre le bien à des tiers, que l’obligation de vendre née de la promesse conclue avec les tiers ne peut donc exister, que la promesse est donc nulle comme comportant une obligation dont l’objet est impossible, que, de plus, le promesse est conclue en fraude de ses droits, qu’en conséquence, la promesse est nulle.

Au soutien de sa demande de réitération forcée de la vente, il indique sur le fondement de l’article 1583 du code civil que la vente intervenue avec la société 34 VERRERIE étant parfaite, il incombe au vendeur de délivrer la chose vendue et ainsi de procéder à la signature de l’acte authentique. Il sollicite qu’il soit fait injonction à la société 34 VERRERIE de se présenter pour la signature de l’acte authentique dans un délai de 10 jours sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard. A défaut, il demande que le jugement vaille vente du bien immobilier.

Selon les termes de ses dernières conclusions notifiées en date du 20 mai 2025, la société 34 VERRERIE demande au tribunal :

– Débouter Monsieur [L] [R] de l’ensemble de ses prétentions fins et moyens ;

– Juger que les différents courriers versés aux débats constituent une simple invitation à entrer en pourparlers qui ne peut être sanctionnée par l’exécution forcée ;

– Débouter Monsieur [L] [R] de toute demande à la conclusion d’une vente immobilière portant sur le lot n°3010 sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;

– Condamner Monsieur [L] [R] à verser à la société 34 VERRERIE la somme de 500 000 euros en réparation du préjudice matériel et immatériel ;

– Condamner Monsieur [L] [R] à payer à la société 34 VERRERIE la somme de 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner Monsieur [L] [R] aux entiers dépens.

Elle soutient sur le fondement des articles 1112, 1113 et 1114 du code civil et de la jurisprudence applicable que la vente n’était pas parfaite. Elle explique qu’il s’agissait uniquement de pourparlers et que la proposition d’achat précisait que les modalités de la vente seraient fixées par un acte ultérieur, tel qu’une promesse de vente. Elle explique que les éléments produits par Monsieur [L] [R] ne permettent pas d’établir que la vente était parfaite et qu’aucun accord n’est intervenu sur l’élément essentiel déterminant du contrat : la réalisation de travaux dans les parties communes. Elle ajoute que les parties ne sont pas parvenues à un accord pour établir un avant contrat malgré les trois offres successivement présentées par Monsieur [L] [R].
Enfin elle conclue qu’il y a une réelle difficulté à identifier quelle correspondance de Monsieur [L] [R] constitue une offre ferme et définitive et que dans ces conditions la volonté contractuelle de ce dernier reste incertaine, mouvante et contradictoire ce qui empêche toute rencontre des volontés claire, ferme et non équivoque.

Enfin elle indique en réponse au moyen de Monsieur [L] [R] qu’elle n’a pas refusé de conclure un contrat de vente avec ce dernier en raison de la mention vendeur professionnel dans l’acte, l’activité d’une société pouvant être vérifiée dans l’extrait Kbis

En outre, elle fait valoir un préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lié à la paralysie de la capacité de la société 34 VERRERIE à céder librement son bien immobilier du fait de la publication abusive de l’assignation au fichier de la publicité foncière qui a entraîné une procédure devant le juge des référés pour voir déclarer sans effet la publication. Elle explique avoir été dans l’impossibilité de signer l’acte authentique de vente avec les futurs acquéreurs en raison de la publication de l’assignation au service des hypothèques par Monsieur [L] [R] et que cette situation a généré un coût financier lié à la mobilisation de ressources pour remédier à cette situation et enfin qu’il a été porté atteinte à sa réputation et crédibilité sur le marché immobilier. Elle sollicite la réparation de son préjudice à hauteur de 500 000 euros.

Sur la demande de vente forcée

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

Selon l’article 1118 du code civil, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

En l’espèce, la proposition d’achat en date du 17 avril 2024 émise par Monsieur [L] [R] se termine par la mention suivante :
« cette offre d’achat sera ensuite remplacée par un compromis de vente entre la société 6ème sens immobilier et moi-même » ;

Il apparaît ainsi que [L] [R] entendait subordonner tout engagement à la conclusion d’un compromis de vente. Bien qu’intitulé « offre d’achat », le document du 17 avril 2024 n’était pas le support d’une offre de contracter mais d’une offre d’entrer en pourparlers.

Par suite, la signature apposée sur ce document par la société 34 VERRERIE ne peut avoir eu pour effet de former la moindre vente.

La demande en constatation de vente doit donc être rejetée.

Sur les autres demandes de [L] [R]

Présentée comme consécutive à la formation de la vente à son bénéfice, la demande en nullité de la promesse de vente conclue au bénéfice de Monsieur [J] [G] et Madame [S] [K] doit donc être rejetée.

Les demandes indemnitaires ne sont motivées ni en fait ni en droit. Il convient donc de les rejeter.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société 34 VERRERIE

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, eu égard à la teneur de l’offre du 17 avril 2024 et des échanges avec la société 34 VERRERIE sur les points de désaccords, Monsieur [L] [R] avait nécessairement conscience qu’aucune vente parfaite ne s’était formée et qu’en publiant l’assignation elle bloquait la vente de l’immeuble à un tiers.

Il est établi que la délivrance de cette assignation, publiée au service des hypothèques, a bloqué la conclusion d’une vente définitive temporairement et a contraint le vendeur à initier une procédure en référé pour voir déclarer inopposable aux tiers et sans effet l’inscription publiée par Monsieur [L] [R] le 3 février 2025 auprès du service de publicité foncière de Paris, ce qu’il a obtenu par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris le 19 mars 2025.

Néanmoins, si le vendeur justifie qu’il a dû engager cette procédure de référé, il n’est pas établi par ce dernier que la publication de l’assignation au service des hypothèques a eu pour effet de faire échouer complètement la vente du bien.

En outre, le coût financier direct lié à la mobilisation des ressources internes pour faire face à la contestation de Monsieur [L] [R] ou encore l’atteinte à sa réputation et à sa crédibilité sont des préjudices allégués par la société 34 VERRERIE mais qui ne sont pas, par ailleurs justifiés.

Il convient donc de rejeter la demande indemnitaire.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [R], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [L] [R] sera condamné à payer à la société 34 VERRIERE, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort ;

DEBOUTE [L] [R] de ses demandes tendant à :

– Constater qu’une vente parfaite s’est formée entre la société 34 VERRERIE et lui-même portant sur le lot n°3010 situé au 5ème étage droit au sein de l’ensemble immobilier sur la parcelle cadastrée section AF numéro [Cadastre 1] situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

– Ordonner la nullité de la promesse unilatérale conclue par la société 34 VERRERIE au profit de Monsieur [J] [G] et Madame [S] [K] en date du 13 janvier 2025 ;

– Entendre enjoindre à la société 34 VERRERIE de se présenter devant Me [W] [F], notaire au sein de la SAS R&D ;

– Dire qu’à défaut pour la société 34 VERRERIE de souscrire l’acte, sans préjudice de l’astreinte fixée et courue, le présent jugement vaudra vente du bien constituant le lot n°3010 situé au 5ème étage droit au sein de l’ensemble immobilier inséré dans le volume 3 situé sur la parcelle cadastrée AF n°[Cadastre 1], située [Adresse 3] à [Localité 3] ;

– Condamner la société 34 VERRERIE à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral ainsi qu’une somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de signature de la promesse ;

– Condamner la société 34 VERRERIE à payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société 34 VERRERIE aux dépens.

CONDAMNE [L] [R] à verser à la société 34 VERRERIE une indemnité de 4.000 euros ;

DEBOUTE la société 34 VERRERIE de sa demande tendant à :

– Condamner Monsieur [L] [R] à verser à la société 34 VERRERIE la somme de 500 000 euros en réparation du préjudice matériel et immatériel ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] aux dépens ;

Fait et jugé à Paris le 16 Septembre 2026

La Greffière Le Président